Sân sau bất động sản đang chiếm dụng nguồn vốn lớn của ngân hàng

Báo cáo về tình hình sở hữu cổ phần và tập trung tín dụng tại các ngân hàng TMCP mới đây của NHNN cho thấy, tính đến ngày 30/6/2026, tình trạng tập trung về sở hữu rất cao. Tại nhiều ngân hàng TMCP, chỉ 3-4 cổ đông và người liên quan đã chiếm 40-50% vốn ngân hàng.

Đặc biệt, mối quan hệ sở hữu và quan hệ lợi ích đan xen giữa các ngân hàng TMCP với các tập đoàn bất động sản và người liên quan vẫn hết sức phức tạp. Các trường hợp tiêu biểu là SeABank - BRG Group, ABBank - Geleximco, Techcombank - Masterise, Sacombank - Him Lam, KienlongBank - Sunshine, LPBank - Vingroup…, cho thấy sự phụ thuộc và liên kết chặt chẽ, tiềm ẩn nguy cơ sân sau và nợ xấu tập trung.

Đây cũng là lý do khiến hàng loạt nhà băng có tỷ trọng cho vay bất động sản từ xấp xỉ 40% lên gần 70%. Đáng nói, dư nợ tín dụng tập trung vào một số tập đoàn lớn và người liên quan. Đây là điều dễ hiểu khi nhà băng và các tập đoàn bất động sản có mối quan hệ đan xen, chằng chịt.

Điều đáng lo, theo NHNN, là tỷ lệ nợ xấu của nhóm khách hàng lớn cao hơn tỷ lệ nợ xấu nội bảng. Đặc thù của nhóm khách hàng lớn thường có mối quan hệ tín dụng với nhiều tổ chức tín dụng cùng lúc, do đó khi một khách hàng hoặc một nhóm khách hàng gặp khó khăn, nguy cơ ảnh hưởng đến an toàn hệ thống là rất lớn.

Tính đến ngày 30/6/2026, tổng dư nợ cấp tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản của toàn hệ thống ngân hàng là 5,1 triệu tỷ đồng, chiếm 25,5% so với tổng dư nợ toàn nền kinh tế.

Dư nợ cấp tín dụng phục vụ mục đích đầu tư, kinh doanh bất động sản tập trung ở một số ngân hàng TMCP. Một số ngân hàng có tốc độ tăng tín dụng bất động sản cao nửa đầu năm nay là VPBank, MB, Techcombank, HDBank…

Việc hệ thống ngân hàng dành tới hơn 1/4 tổng dư nợ cho vay lĩnh vực bất động sản, đặc biệt là cho các dự án sân sau, tiềm ẩn nhiều rủi ro. TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế cho rằng, tài chính bất động sản ở nước ta đang tồn tại nhiều vấn đề. Đặc biệt, các vấn đề như thiếu vốn, rủi ro sở hữu chéo và yêu cầu phát triển bền vững vẫn chưa được giải quyết một cách căn cơ. Chính vì vậy, thị trường bất động sản đang gặp rất nhiều khó khăn do lãi suất cao, thiếu vốn.

Chuyên gia này khuyến nghị, không nên chỉ tập trung vào việc bơm thêm tiền, mà trước tiên phải xây dựng được một thị trường tài chính bất động sản lành mạnh, có khả năng huy động và phân bổ nguồn lực hiệu quả. Theo đó, phải đa dạng hóa kênh huy động vốn dài hạn cho thị trường này, thay vì lệ thuộc quá lớn vào hệ thống ngân hàng, gây rủi ro cho cả nền kinh tế.

Trong khi đó, TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia kinh tế bày tỏ lo ngại về con số 25,5%. Theo ông Hiếu, tỷ trọng này là quá lớn và quá rủi ro, đặt trong bối cảnh Việt Nam có tỷ lệ đòn bẩy tài chính cao (tỷ lệ tín dụng/GDP khoảng 145%), sở hữu chéo, cho vay sân sau vẫn phức tạp. Chưa kể, dòng vốn đổ quá lớn vào bất động sản sẽ gây ra hiệu ứng lấn át, khiến các khu vực sản xuất, kinh doanh khác khó tiếp cận vốn.

Nghiên cứu mới đây của FiinGroup cũng cho thấy, rủi ro tập trung tín dụng là một trong các yếu tố có thể dẫn tới khả năng mất thanh toán của nhà băng. Trong quá khứ, Việt Nam từng chứng kiến nhiều ngân hàng rơi vào tình trạng mất thanh khoản tại một số thời điểm vì yếu tố này.

Đơn cử, ngân hàng A. từng có dư nợ tập trung chủ yếu vào 9 nhóm khách hàng và các bên liên quan và dồn lực rất mạnh vào hoạt động kinh doanh vàng trong giai đoạn 2011-2012; ngân hàng B. có 65% tổng dư nợ tập trung vào 50 khách hàng lớn; ngân hàng O. thì trên 93% tổng dư nợ (hơn 1 triệu tỷ đồng trong 10 năm) tập trung vào các doanh nghiệp trong cùng hệ sinh thái, dẫn đến năm 2022, gần 70% số đó thuộc nhóm nợ khó thu hồi.    

Sức ép vốn của doanh nghiệp bất động sản chưa dừng lại

Mặc dù đang hấp thụ một lượng vốn rất lớn của nền kinh tế, song bất động sản vẫn chưa giải được cơn khát vốn, nhất là trong tình trạng cung bùng nổ, cầu suy yếu như hiện nay. Chính vì vậy, dù Chính phủ và NHNN đã có động thái nắn chỉnh, song cơ cấu tín dụng bất động sản vẫn có nguy cơ dịch chuyển chậm.

Ông Tô Anh Hùng, Giám đốc điều hành REFI cho hay, Việt Nam đang ở giai đoạn bùng nổ nguồn cung. Riêng trong quý II/2026 đã có 59.073 sản phẩm đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai được đưa ra thị trường. Lũy kế đến quý II/2026, cả nước có 1.297 dự án đang triển khai xây dựng với quy mô khoảng 694.351 căn. Trong khi nguồn cung dồi dào, tỷ lệ hấp thụ lại giảm tới 75% so với cùng kỳ, dẫn tới hàng tồn kho bị đẩy lên rất cao. 

Thanh khoản giảm, tồn kho tăng khiến áp lực vốn xoay vòng của doanh nghiệp bất động sản ngày càng căng thẳng. Chỉ tính riêng áp lực đáo hạn trái phiếu với doanh nghiệp đã rất lớn. Trong vòng 12 tháng tới, hàng loạt doanh nghiệp đối mặt với áp lực đáo hạn hàng nghìn, thậm chí hàng chục nghìn tỷ đồng trái phiếu, đặc biệt là Vingroup, Hưng Phát Invest Hà Nội, ParkLand 53, Bất động sản Hưng Long, TNR Holdings Việt Nam, Vinhomes, Xây dựng Vạn Trường Phát, Xuất nhập khẩu Tam Tài Lộc, Đầu tư và Phát triển Bất động sản Trường Minh… 

Ông Phan Lê Thành Long, Chủ tịch AFA Group cho rằng,  trong bối cảnh tiền khan hiếm, thanh khoản khó khăn và lạm phát tính đến hết tháng 8/2026 đã đạt 4,45% (bám sát mục tiêu), bất động sản không còn là nơi trú ẩn lạm phát. Thị trường bất động sản hiện nay vận động như một sản phẩm tài chính đặc biệt, chịu tác động lớn từ tín dụng, mặt bằng lãi suất cao, thanh khoản hệ thống ngân hàng và tốc độ vòng quay tiền.

Từ cuối năm 2025 và đầu năm 2026, Chính phủ và NHNN đã có các chính sách nhằm kiểm soát đà tăng giá bất động sản, trong đó định hướng tăng trưởng tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản không vượt tăng trưởng tín dụng chung của nền kinh tế. Đến cuối tháng 8/2026, tín dụng toàn nền kinh tế tăng khoảng 8,9%, trong khi tín dụng bất động sản tính đến ngày 30/6/2026 tăng 8,3% (so với đầu tháng 12/2025).

Dù tín dụng vẫn đang chảy rất mạnh vào bất động sản, song theo các chuyên gia, dòng chảy tín dụng bắt đầu có sự dịch chuyển tích cực trong quý II/2026. Theo đó, trong quý này, tín dụng dành cho các dự án khu công nghiệp, khu chế xuất tăng 32,38%, thuộc nhóm có mức tăng cao nhất trong các loại hình bất động sản. Đây có thể được xem là tín hiệu phù hợp với xu hướng thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) và định hướng phát triển sản xuất, kinh doanh trong thời gian tới.

Điểm tiêu cực là, cho vay cá nhân mua nhà vẫn hầu như không tăng trưởng, cho thấy tín dụng bất động sản vẫn tập trung vào chủ đầu tư, khiến rủi ro bị tập trung.

Chính vì cơ cấu tín dụng bất động sản còn nhiều bất ổn, các chuyên gia cho rằng, cần kéo tỷ trọng 25,5% hiện nay xuống mức 15-20%. Tất nhiên, tỷ trọng này không thể giảm đột ngột, vì sẽ gây ra sự đổ vỡ thị trường. Tuy nhiên, để tạo dư địa tăng trưởng tín dụng các lĩnh vực khác, giảm rủi ro cho hệ thống, việc giảm tỷ trọng là cần thiết, song song với các giải pháp khơi thông các kênh huy động vốn dài hạn cho bất động sản.