Nhiều khó khăn, vướng mắc

Sáng 28/3, tại Hội thảo “Đột phá phát triển nhà ở xã hội” được tổ chức tại TP.HCM, lãnh đạo một số bộ, ngành, cơ quan chuyên môn, doanh nghiệp bất động sản, cùng chuyên gia trong ngành đều có chung nhận định rằng, việc phát triển nhà ở xã hội tại Việt Nam chưa đáp ứng được phần lớn nhu cầu và thu nhập của người dân.

TS.Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - tiền tệ Quốc gia cho hay, thị trường nhà ở xã hội đã sôi động trở lại trong 2 năm qua. Tuy nhiên, cũng còn nhiều điều cần phải bàn khi việc đầu tư, thị trường nhà ở xã hội gặp khó khăn, thách thức. Đó là chưa nhất quán về quan điểm, cách hiểu và cách tiếp cận.

Cụ thể, có 7 khó khăn, vướng mắc chính khi phát triển nhà ở xã hội. Có thể kể đến như: chưa nhất quán về quan điểm, cách hiểu, cách tiếp cận. “Nhà ở xã hội là câu chuyện từ thiện, rẻ mạt, có cũng như không… Đây là quan điểm sai lệch, cần thay đổi”, ông Lực nêu quan điểm. 

Vướng mắc tiếp theo là về cơ chế, chính sách, quy trình thủ tục và thực thi. Tiếp đến là những vướng mắc về quỹ đất, nguồn vốn, giới hạn về lợi nhuận của các dự án nhà ở xã hội, thủ tục mua/thuê. Chưa kể, hoạt động thanh kiểm tra phức tạp; doanh nghiệp chưa đầu tư vào công nghệ; không biết, không dự báo được nhu cầu…

Dưới góc độ là doanh nghiệp cũng rất tâm huyết với việc phát triển nhà ở xã hội, ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Bất động sản Lê Thành cũng chia sẻ nhiều khó khăn, vướng mắc trong quá trình thực hiện.

Vướng đầu tiên là câu chuyện điều chỉnh quy hoạch, mất rất nhiều thời gian ở khâu này. Nói về câu chuyện chính doanh nghiệp mình, ông Nghĩa nói phải mất 4 năm để xin điều chỉnh từ 12 tầng lên 14 tầng. Tuy nhiên, thời gian gần đây, dự án của công ty ông đã được tháo gỡ, tiến độ được đẩy nhanh khi được các sở, ngành thành phố vào cuộc.

Một vấn đề khác cũng được ông Nghĩa nêu ra là khâu chấp thuận đầu tư, xin ý kiến các sở ngành rất lâu, có khi 6 tháng không thấy trả lời. Từ đó, ông Nghĩa cho rằng cần đột phát ở những điều này, cũng như đột phá con người. 

Ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group cũng cho rằng, cơ hội tiếp cận thông tin làm nhà ở xã hội còn hạn chế. Còn doanh nghiệp tự đi phát triển quỹ đất làm nhà ở xã hội thì không đơn giản vì thủ tục khó hơn nhà ở thương mại.

“Doanh nghiệp cũng muốn làm nhà ở xã hội, nhưng việc này không phải dễ. Nguồn vốn rất quan trọng nhưng có cơ hội tiếp cận quỹ đất cũng quan trọng không kém. Vì vậy, ông Ngô Quang Phúc mong các địa phương có nhu cầu cao về nhà ở xã hội nghiên cứu tạo ra quỹ đất để doanh nghiệp đấu thầu làm nhà ở xã hội”, ông Phúc nói và cho biết thêm, khu đất xây nhà ở xã hội nên ở khu vệ tinh, cách 15 km. Doanh nghiệp tham gia đấu thầu và chúng ta sẽ có nguồn lực đầu tư nhà ở xã hội.

Cần tập trung tháo gỡ

Từ những thông tin mà doanh nghiệp chia sẻ, ông Hà Quang Hưng, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho hay, một số nhóm nguyên nhân chính ảnh hưởng phát triển nhà ở xã hội. Đó là cơ chế chính sách; quỹ đất; nguồn vốn; trình tự thủ tục đầu tư; nguyên tắc xác định giá bán, xác định đối tượng mua, thuê mua và vấn đề thanh tra, kiểm tra. 

Những nội dung này đã được Bộ Xây dựng tổng kết đánh giá và điều chỉnh trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) dự kiến được Quốc hội thông qua vào kỳ họp tháng 10/2023.

Về câu hỏi làm thế nào để đạt mục tiêu 1 triệu căn nhà ở xã hội, ông Hưng cho biết, vấn đề đầu tiên là hoàn thiện thể chế chính sách, trong đó Bộ Xây dựng đang sửa đổi Luật Nhà ở 2014.

Trong đó, về việc quỹ đất chưa đảm bảo nhu cầu, sắp tới các doanh nghiệp có quỹ đất thuộc sở hữu hợp pháp thì được chỉ định làm chủ đầu tư khi phù hợp quy hoạch, kế hoạch phát triển nhà ở.

Về trình tự thủ tục đầu tư, hiện nay thủ tục vướng mắc, khó khăn, thậm chí là nhiều thủ tục hơn dự án thương mại. Những dự án nhà ở xã hội được Nhà nước ưu đãi như miễn tiền sử dụng đất, theo dự thảo sắp tới sẽ miễn tiền nhưng không thực hiện thủ tục miễn tiền sử dụng đất. Thủ tục này doanh nghiệp phản ánh mất 1-2 năm.

Việc lựa chọn chủ đầu tư theo pháp luật đấu thầu cũng được cắt giảm nhiều thủ tục. Ngoài ra, dự kiến đối với đối tượng được thuê nhà ở xã hội thì không phải đảm bảo nhiều điều kiện như hiện nay, và chỉ tính thu nhập từ tiền lương, tiền công chứ không phải tổng thu nhập như hiện nay. 

Đối tượng mua, thuê mua nhà ở xã hội thì quy định chưa có nhà ở hoặc diện tích trung bình dưới 10m2/người. Như vậy, dự thảo cắt giảm nhiều thủ tục về khâu xác định đối tượng thuê, thuê mua nhà ở xã hội.

Chia sẻ kinh nghiệm trong xây dựng nhà ở xã hội, ông Huỳnh Phạm Tuấn Anh, Phó giám đốc Sở Xây dựng tỉnh Bình Dương, cho biết đầu tiên là phải có quỹ đất. Bên cạnh đó, Bình Dương cũng phát triển các tuyến đường Vành đai 3, 4 và cao tốc TP.HCM - Thủ Dầu Một - Chơn Thành. Khi triển khai các dự án này cũng tạo ra một quỹ đất khoảng 900 ha, trong đó dành ít nhất dành 20% để phát triển nhà ở xã hội.

Nói về trách nhiệm của doanh nghiệp, ông Nghĩa cho biết cần phải đảm bảo tiến độ, đảm bảo giao căn hộ đúng thời gian cho người mua. Bởi sự chậm trễ của doanh nghiệp, chủ đầu tư trễ là người mua nhà với đối diện với câu tiếp tiếp tục ở thuê vừa phải đóng lãi vay ngân hàng. 

“Về phía người lao động, người mua cần chuẩn bị tâm lý, có sự chuẩn bị cần thiết, nhà ở xã hội không thể nào nằm ở trung tâm được”, ông Nghĩa nói và cho rằng, làm nhà ở xã hội là hướng đến mục tiêu an cư cho người lao động, chứ không nhất thiết là cầm trên tay giấy sở hữu nhà đất.