Nguồn vốn mới ngày càng hạn hẹp

Theo dữ liệu của Sở Giao dịch chứng khoán Hà Nội (HNX), trong tháng 8/2026, ngân hàng vẫn gần như "độc chiếm" thị trường trái phiếu, chiếm hơn 80% tổng giá trị phát hành, bất động sản chiếm chưa đến 20% và vẫn chủ yếu của Vinhomes. Phát hành trái phiếu doanh nghiệp đã có dấu hiệu chững lại trong tháng 7/2026, khi chỉ ghi nhận vài lô trái phiếu phát hành thành công.

Trước đó, phát hành trái phiếu bất động sản nửa đầu năm nay diễn ra khá nhộn nhịp (chiếm hơn 40% tổng giá trị phát hành toàn thị trường), dù các doanh nghiệp phát hành thành công vẫn chủ yếu nằm trong hệ sinh thái Vingroup.

Không chỉ trái phiếu doanh nghiệp mà tín dụng chảy vào bất động sản cũng đang bắt đầu chuyển hướng. Bộ Xây dựng dẫn số liệu của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cho biết, tính đến ngày 30/6/2026, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản đạt hơn 2,5 triệu tỷ đồng, tăng hơn 518.000 tỷ đồng so với cuối năm 2025.

Tuy nhiên, dòng vốn này đang có sự phân hóa mạnh giữa các doanh nghiệp, dự án. Các chủ đầu tư có năng lực tài chính, phương án kinh doanh khả thi, dòng tiền ổn định tiếp cận tín dụng thuận lợi hơn, trong khi các dự án còn vướng mắc pháp lý, thanh khoản thấp vẫn gặp khó khăn.

Báo cáo tài chính quý II/2026 cho thấy, nhiều ngân hàng có tỷ trọng cho vay bất động sản lớn bắt đầu “hãm” tỷ trọng trong khi tín dụng với lĩnh vực xây dựng tăng mạnh. Các ngân hàng có tỷ lệ tín dụng bất động sản tăng mạnh nửa đầu năm nay đều đang sở hữu tỷ trọng cho vay bất động sản/tổng dư nợ khá thấp và lượng tín dụng tăng thêm cũng đang được chảy có mục tiêu hơn, đặc biệt vào phân khúc nhà ở xã hội, bất động sản khu công nghiệp…

Trong bối cảnh lãi suất các khoản vay mới lên tới 12-14%/năm, lãi suất thả nổi lên tới 16%/năm, Bộ Xây dựng cho rằng, khó khăn dòng tiền với chủ đầu tư sẽ gia tăng giai đoạn tới.

Thực tế, hiện nay, doanh nghiệp bất động sản không chỉ gặp nhiều áp lực do lãi suất tăng cao, mà còn do khó tiếp cận tín dụng.

Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho rằng, việc siết tín dụng bất động sản một cách cào bằng là không hợp lý, mà cần từng bước phân loại theo tính chất tài sản, mục đích sử dụng vốn, đối tượng vay, uy tín chủ đầu tư và mức độ rủi ro. Qua đó, vừa kiểm soát dòng vốn vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro, vừa duy trì nguồn vốn cho nhu cầu nhà ở thực và các dự án có đủ điều kiện, có khả năng hoàn thành và tạo thêm nguồn cung cho thị trường.

Theo VARS IRE, hiện nay, dữ liệu giữa ngân hàng, doanh nghiệp, dự án và người mua vẫn còn phân mảnh. Khả năng nhận diện sớm một dự án có nguy cơ mất khả năng thanh toán cũng chưa đủ rõ. Nếu không cải thiện được khâu này, chính sách “ưu tiên tín dụng” có nguy cơ trở thành cơ chế phân bổ vốn mang tính hành chính, thay vì một công cụ quản trị rủi ro dựa trên dữ liệu.

“Giai đoạn tới cần thay đổi tư duy quản lý tín dụng. Thay vì coi bất động sản là một lĩnh vực có mức độ rủi ro đồng nhất và áp dụng một cơ chế kiểm soát chung, chính sách cần chuyển sang đánh giá rủi ro theo người vay, tài sản, mục đích sử dụng vốn và khả năng trả nợ”, VARS IRE nhận định.

Theo các chuyên gia phân tích, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) và Bộ Xây dựng nên phối hợp để phân loại các dự án theo nhận diện đúng mức độ rủi ro và định hướng dòng vốn; quyết định cho vay vẫn thuộc trách nhiệm và thẩm quyền của từng ngân hàng.

TS. Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng nhận định, bất động sản vẫn phải đối mặt với nguy cơ thiếu vốn dài hạn do thời gian qua, câu chuyện tài chính bất động sản chưa nhận được sự quan tâm thích đáng.

“Thời gian tới, tôi rất mong muốn Việt Nam sẽ phát triển được các kênh huy động vốn dài hạn, xây dựng một thị trường tài chính bất động sản lành mạnh hơn", ông Lực nói.

Mở kênh gọi vốn dài hạn cho bất động sản

Chính phủ đang định hướng phát triển mạnh mẽ thị trường nhà ở cho thuê, bất động sản khu chế xuất, khu công nghiệp… Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng, với các phân khúc thị trường này, nguồn vốn không thể chỉ dựa vào tư nhân hoặc Nhà nước, mà cần sự phối hợp chặt chẽ của cả hai khu vực. Trong đó, Nhà nước đóng vai trò dẫn dắt thông qua quy hoạch phát triển đô thị, bố trí quỹ đất phù hợp, đầu tư hạ tầng, đưa ra chính sách ưu đãi về thuế, tín dụng, từ đó huy động vốn xã hội.

GS-TS. Hoàng Văn Cường, chuyên gia kinh tế khuyến nghị, nên nghiên cứu phát triển các công cụ tài chính dài hạn như quỹ đầu tư bất động sản thay vì phụ thuộc chủ yếu vào vốn vay ngân hàng, hay trông chờ vào ngân sách.

VARS IRE cũng cho rằng, vấn đề của thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay không chỉ nằm ở quy mô nguồn vốn, mà quan trọng hơn là sự thiếu hụt các dòng vốn dài hạn, ổn định và phù hợp với đặc thù chu kỳ đầu tư của ngành. Mô hình quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT) có thể trở thành mảnh ghép quan trọng, tạo thêm một kênh kết nối giữa thị trường vốn và thị trường bất động sản, đồng thời mở rộng cơ hội đầu tư và thúc đẩy quá trình chuyên nghiệp hóa hoạt động sở hữu, vận hành tài sản.

Trên thế giới hiện có hơn 1.000 quỹ REIT với tổng quy mô vốn hóa lên tới hàng ngàn tỷ USD. Quỹ này cho phép các nhà đầu tư góp vốn chung để mua, sở hữu hoặc quản lý các bất động sản tạo ra thu nhập (như tòa nhà văn phòng, trung tâm thương mại, chung cư, kho bãi) mà không cần phải mua trực tiếp toàn bộ tài sản đó. Nguồn thu nhập sau khi trừ chi phí sẽ được phân phối lại cho nhà đầu tư. Như vậy, khác với mô hình phát triển bất động sản thiên về “xây dựng để bán”, REIT hướng nhiều hơn tới “sở hữu và khai thác để tạo dòng tiền”.

Tại Việt Nam, nền móng pháp lý cho mô hình REIT phát triển đã có, song lại chưa có hệ sinh thái đủ thuận lợi để cơ chế này phát triển về quy mô và hiệu quả. Mô hình quỹ đầu tư bất động sản hiếm hoi đang tồn tại là TCREIT - Quỹ đầu tư bất động sản Techcom Việt Nam, do Techcom Capital quản lý (thành lập năm 2016). TCREIT chủ yếu đầu tư vào các bất động sản đã hoàn thành hoặc chứng khoán của tổ chức phát hành là tổ chức kinh doanh bất động sản. Hiện quỹ cũng đã được niêm yết trên sàn HoSE. Dù thành lập đã 10 năm, song Quỹ TCREIT vẫn hoạt động ở quy mô nhỏ, chủ yếu phục vụ tệp khách hàng trong hệ sinh thái của Techcombank.

Được biết, giai đoạn trước đây, rất nhiều quỹ ngoại đã thành lập các quỹ REIT tại Việt Nam, song đều đã ngừng hoạt động, như Quỹ VinaLand Limited của Vinacapital, Quỹ Vietnam Property Fund (VPF) của Dragon Capital, các quỹ ILH-ILH2 và ILH3 của Indochina Capital, Quỹ Vietnam Property Holding của Saigon Asset Management…

VARS IRE nhận định, việc REIT chưa phát triển tại Việt Nam là do các điều kiện để mô hình này vận hành ở quy mô lớn vẫn chưa hoàn chỉnh. Trong bối cảnh thị trường đang từng bước tái cấu trúc theo hướng minh bạch và bền vững hơn, việc hoàn thiện hệ sinh thái REIT có thể trở thành một trong những hướng đi để đa dạng hóa nguồn vốn dài hạn cho bất động sản.

Tuy vậy, để REIT trở thành kênh huy động vốn cho bất động sản, phải hoàn thiện khung pháp lý. Theo đó, cần thiết lập cơ chế sở hữu, góp vốn, chính sách thuế, cơ chế quản trị, kiểm toán, công bố thông tin, kiểm soát đòn bẩy tài chính… cũng như phát triển lực lượng nhà đầu tư tổ chức dài hạn cho quỹ.

Phát triển mô hình này sẽ không chỉ tạo được thêm kênh huy động vốn mới cho bất động sản, mà quan trọng hơn sẽ làm tăng vòng quay dòng tiền, đồng thời giúp cơ cấu thị trường bất động sản dịch chuyển sang các phân khúc lành mạnh hơn.