Vực dậy niềm tin cho thị trường

Thời điểm này những năm trước, doanh nghiệp bất động sản đua nhau mở bán dự án, mở rộng quỹ đất, chào bán cổ phiếu để chuẩn bị kế hoạch kinh doanh cho năm mới, thì năm nay khác hẳn, họ bước vào cuộc đua mua lại trái phiếu trước hạn.

Theo số liệu cập nhật của FiinRatings, tổng giá trị trái phiếu bất động sản sẽ đáo hạn sau ngày 15/11 đến 31/12/2022 ở mức 21.850 tỷ đồng. Những ngày qua, doanh nghiệp bất động sản đang chạy đua để mua lại các lô trái phiếu này. Những năm tiếp theo, áp lực sẽ ở mức lớn, khi lượng trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn trong năm 2023 và 2024 lần lượt là 119.050 tỷ đồng và 111.810 tỷ đồng.

Đây là con số đè nặng khiến doanh nghiệp không ra được sản phẩm, không bán được hàng và ngân hàng vẫn siết tín dụng.

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) bày tỏ lo lắng, nếu các doanh nghiệp dồn lực để mua lại các lô trái phiếu trong bối cảnh thị trường bất động sản khó khăn về thanh khoản và vốn vay thì sẽ “kiệt sức” không còn khả năng triển khai xây dựng dự án, khiến thị trường có thể rơi vào tình trạng đóng băng.

Do vậy, Dự thảo Nghị định sửa đổi Nghị định 65 mà Bộ Tài chính vừa đưa ra lấy ý kiến, trong đó có đề xuất cho phép doanh nghiệp phát hành được gia hạn kỳ hạn trái phiếu thêm 2 năm được ông Châu đánh giá sẽ có nhiều tác động tích cực và hưởng lợi đầu tiên là bất động sản khi nhóm ngành này vẫn đứng thứ hai về giá trị phát hành trái phiếu.

“Hai năm tới, có hàng trăm ngàn tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp bất động sản đáo hạn, nên đề xuất trong Dự thảo góp phần làm phân tán khối lượng trái phiếu đáo hạn, doanh nghiệp vì thế sẽ không phải bán rẻ tài sản tốt của họ. Vừa rồi, một số doanh nghiệp bất động sản phải bán đi tài sản với giá trị chỉ bằng 30 - 50% giá trị thật”, ông Châu nói.

Tương tự, Phó tổng giám đốc một tập đoàn bất động sản có trụ sở tại TP.HCM cũng bày tỏ sự phấn khởi, bởi việc Bộ Tài chính đưa ra Dự thảo Nghị định sửa đổi Nghị định 65 đã cho thấy cơ quan quản lý nhà nước thực sự lắng nghe thị trường, quan tâm và tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho doanh nghiệp bất động sản.

Thực tế, từ khi Nghị định 65 có hiệu lực, hàng loạt doanh nghiệp đã phát hành trái phiếu phải “chạy đôn chạy đáo” tìm vốn để mua lại trước hạn. Với những doanh nghiệp niêm yết trên sàn, giá cổ phiếu bị bán tháo, giảm sàn cả chục phiên, khiến không chỉ nhà đầu tư trái phiếu, mà cả nhà đầu tư chứng khoán cũng “đứng hình”.

“Nếu chính sách này được thông qua sẽ vực dậy niềm tin cho các doanh nghiệp và nhà đầu tư. Làn sóng mua lại trái phiếu theo đó sẽ hạ nhiệt và áp lực đáo hạn trái phiếu cũng đỡ hơn”, vị này nói và cho rằng, khi doanh nghiệp trả được nợ vay và lãi vay trái phiếu đúng thời hạn cho các trái chủ, họ vẫn giữ được uy tín, tên tuổi, danh tiếng đã gây dựng hàng chục năm.

Hoán đổi trái phiếu sang bất động sản

Cùng với việc cho phép gia hạn kỳ hạn trái phiếu thêm 2 năm, một trong những nội dung đáng chú ý trong Dự thảo Nghị định sửa đổi Nghị định 65 là cho phép doanh nghiệp phát hành và nhà đầu tư nắm giữ trái phiếu thỏa thuận về việc chuyển đổi khoản thanh toán gốc, lãi trái phiếu đến hạn thành khoản vay hoặc tài sản khác. Quy định này mở ra cơ chế thỏa thuận đối với trái phiếu, lấy tài sản hay chuyển đổi thành khoản vay, giúp giảm nguy cơ vỡ nợ.

Trước áp lực dòng tiền tắc nghẽn, thay vì mua lại trái phiếu phát hành, thanh toán tiền cho trái chủ, thời gian qua, nhiều doanh nghiệp bất động sản đã khuyến khích trái chủ hoán đổi trái phiếu sang sản phẩm bất động sản. Do đó, nếu quy định rõ hơn sẽ giúp cho cả doanh nghiệp lẫn nhà đầu tư có thêm cơ sở pháp lý để thực hiện, đảm bảo hài hòa lợi ích giữa các bên.

Ông Huỳnh Phước Nghĩa, chuyên gia tư vấn cấp cao Công ty Tư vấn kinh doanh hội nhập toàn cầu (GIBC) đánh giá, nếu thực hiện được điều này có thể mang lại lợi ích cho cả hai bên. Trong đó, doanh nghiệp sẽ giảm được áp lực rất lớn đối với các khoản nợ đến hạn, còn đối với chủ nợ trái phiếu, đây là giải pháp tối ưu khi nắm giữ được tài sản “mắt thấy, tay sờ”, thay cho việc giữ một tờ giấy ghi nợ có khả năng trở thành giấy vụn trong trường hợp doanh nghiệp vỡ nợ.

Tất nhiên, theo ông Nghĩa, việc trái chủ có chấp nhận giải pháp “đổi hàng” hay không còn tùy thuộc vào nhiều yếu tố. “Sản phẩm bất động sản được phía doanh nghiệp đưa ra để hoán đổi phải có pháp lý tốt, tính thanh khoản cao. Đồng thời, giá của sản phẩm phải ở mức đủ để khuyến khích trái chủ chấp nhận hoán đổi tài sản, đủ để khiến họ nhìn thấy sẽ có lợi trong tương lai”.

Với các doanh nghiệp bất động sản, nếu áp dụng được hình thức này sẽ mang lại nhiều lợi ích thấy rõ. Đầu tiên là giúp các doanh nghiệp trả được nợ vay và lãi vay trái phiếu đúng hạn. Đồng thời, giải phóng các sản phẩm bị ứ đọng, vừa đẩy nhanh vòng quay của vốn, từ đó tiếp tục vận hành tốt hoạt động sản xuất, kinh doanh.