Tại Diễn đàn Bất động sản công nghiệp Việt Nam 2020, nhiều nhà quản lý, nhà đầu tư trong và ngoài nước có chung nhận định, chưa bao giờ bất động sản công nghiệp đứng trước cơ hội phát triển đột phá, nhưng cũng chịu nhiều sức ép phải thay đổi để thích ứng với bối cảnh bình thường mới hiện nay.

Phát triển khu công nghiệp hiện đại, hòa hợp thiên nhiên

Những năm gần đây, Hải Dương nổi lên là điểm đến mới cho các doanh nghiệp FDI tìm kiếm cơ hội dịch chuyển sản xuất nhờ vị trí địa lý đắc địa, nguồn lao động dồi dào, chính sách thu hút nhà đầu tư rộng mở, môi trường đầu tư minh bạch. Với mục tiêu xây dựng mạng lưới các ngành công nghiệp hỗ trợ, Hải Dương cũng định vị là tỉnh phát triển mô hình khu công nghiệp xanh, công nghệ cao.

Ngoài việc đảm bảo chất lượng hoạt động trong các khu vực cho thuê nhà xưởng, chính quyền, chủ đầu tư và doanh nghiệp cũng ngày càng quan tâm đến vấn đề bảo vệ môi trường và coi đây là chìa khóa trong thu hút dòng vốn FDI. Bài toán được đặt ra là làm sao phát triển khu công nghiệp vừa hiện đại, lại hòa hợp với thiên nhiên, giảm thiểu tối đa sự tác động đến môi trường.

Với Đại An, ngay từ khi thành lập, chúng tôi đã chọn đúng con đường đi cho riêng mình, đó là xây dựng một khu công nghiệp và dịch vụ phụ trợ kiểu mẫu toàn diện về mọi mặt để xứng đáng với các khu công nghiệp trong khu vực. Bền bỉ xây dựng một nền văn hóa của công ty mang bản sắc thuần Việt trong điều kiện hội nhập kinh tế.

Khu công nghiệp Đại An không những thành công trong việc tạo ra một môi trường đầu tư tương đối hoàn chỉnh, có khả năng thu hút nguồn vốn đầu tư từ các doanh nghiệp trong lĩnh vực công nghệ cao, công nghệ hiện đại, không gây ô nhiễm, mà còn hoàn thành được vai trò xây dựng và cải thiện môi trường địa phương từ văn hóa nông nghiệp sang văn hóa công nghiệp.

Vị trí địa lý, hạ tầng giao thông được nhà đầu tư quan tâm

Một điều chúng tôi nhận thấy từ làn sóng chuyển dịch theo xu hướng “Trung Quốc + 1” của các tập đoàn đa quốc gia sau đại dịch Covid-19 là tâm lý muốn giảm đến mức tối thiểu rủi ro, thay vì bỏ trứng vào một giỏ là Trung Quốc.

Việt Nam đang có lợi thế lớn với hàng loạt hiệp định thương mại tự do (FTA) đã có hiệu lực và đang trong quá trình đàm phán. Tuy nhiên, khi các đối tác muốn dịch chuyển khỏi Trung Quốc để giảm thiểu rủi ro, nhưng vẫn bị phụ thuộc thị trường này, thì sẽ rất quan tâm đến yếu tố có vị trí địa lý và hạ tầng giao thông kết nối tốt với Trung Quốc. Còn các đối tác muốn hưởng lợi từ các FTA mà Việt Nam ký kết đều là muốn hưởng lợi về thuế quan khi xuất khẩu. Do đó, yếu tố gần sân bay quốc tế, cảng biển quốc tế, đường cao tốc, đường sắt của khu công nghiệp rất được nhà đầu tư thứ cấp quan tâm.

Ở Khu công nghiệp Nam Đình Vũ thì những yếu tố này đều hội tụ đủ. Khu công nghiệp của chúng tôi nằm cách trung tâm TP. Hải Phòng 10 km, cách cảng nước sâu quốc tế Lạch Huyện 15 km, cách cao tốc Hà Nội - Hải Phòng 4 km, cách sân bay quốc tế Cát Bi 8 km và nằm cạnh đường ô tô xuyên biển Tân Vũ - Lạch Huyện.

Hơn nữa, tại khu công nghiệp còn có cảng biển Nam Đình Vũ đã đưa vào khai thác, giúp đối tác có thể xuất nhập khẩu nguyên vật liệu, hàng hóa thuận tiện nhất với những hỗ trợ nhanh nhất từ chủ đầu tư. Điều này đã và sẽ giúp các đối tác tiết giảm được chi phí vận tải so với nhiều địa điểm đầu tư khác.

Mặt khác, khu công nghiệp đã hình thành chuỗi dịch vụ tương đối hoàn chỉnh với các dịch vụ cung ứng cảng biển, logistics, hậu cần và sản xuất, xử lý chất thải..., giúp tiết giảm chi phí sản xuất, thời gian vận chuyển tối đa.

Thu hút FDI vào Việt Nam còn vài nút thắt

Việt Nam đang nổi lên như một biểu tượng phát triển mạnh mẽ, nhưng việc thu hút đầu tư nước ngoài vào Việt Nam trong những năm vừa qua có một vài nút thắt.

Thứ nhất, liên quan đến hạ tầng và chi phí logistics.

Thứ hai, nguồn cung lao động và hiệu suất lao động tại Việt Nam.

Hạ tầng của Việt Nam cần phải cải thiện rất nhiều, vấn đề kẹt xe khiến việc vận chuyển hàng hóa khó khăn là một vấn đề lớn phải giải quyết. Trong thời gian qua, Việt Nam đã có những cải thiện rất tốt như triển khai tuyến cao tốc Bắc - Nam, song còn nhiều tuyến đường phải đầu tư.

Một điều mà chúng ta cũng cần lưu tâm là nâng cao chất lượng nguồn lao động. Tại Việt Nam, tuy mức lương tháng trung bình của công nhân thấp hơn so với nhiều nước khác, nhưng hiệu suất lao động thấp. Phải chú trọng công tác đào tạo, đầu tư các cơ sở dạy nghề… Điều này cần phải cải thiện sớm trong thời gian tới.

Việt Nam đang được quan tâm rất lớn của nhà đầu tư nước ngoài

Việt Nam đang là điểm đến an toàn của nhà đầu tư quốc tế. Mới đây, một lãnh đạo tập đoàn tài chính cùng Thứ trưởng Bộ Tài chính Hoa Kỳ sang Việt Nam để xúc tiến đầu tư và chính họ nhìn nhận Việt Nam là điểm đến an toàn của nhà đầu tư Hoa Kỳ. Nhiều nhà đầu tư nước ngoài đã ký kết hợp đồng đầu tư trị giá 4 tỷ USD cho nhà máy năng lượng ở Bạc Liêu là minh chứng rõ nhất dòng vốn quốc tế đang đổ về Việt Nam hậu Covid-19.

Cũng cần phải nói thêm, làn sóng chuyển dịch đầu tư không hẳn xuất hiện sau thương chiến Mỹ-Trung mà đã có từ trước, nhưng thương chiến là giọt nước làm tràn ly theo xu hướng đa dạng hóa thị trường chứ không đơn thuần chỉ là chuyển dịch. Qua trao đổi với những đối tác nước ngoài, chúng tôi nhận thấy, Việt Nam đang được quan tâm rất lớn. Do ảnh hưởng của Covid-19 nên nhiều nhà đầu tư dù rất muốn sang Việt Nam nhưng không được.

Vậy câu hỏi đặt ra lúc này là làm gì để đón sóng? Hầu hết các ý kiến cho rằng, tiềm năng phát triển bất động sản công nghiệp không đơn thuần là câu chuyện đất sạch (phần cứng), mà quan trọng nhất là “phần mềm” năng lực cung ứng dịch vụ, nhân công và năng lực hỗ trợ chính sách của cơ quan chức năng.

Một điểm khác cũng cần lưu ý trong phát triển chuỗi cung ứng là năng lực công nghiệp phụ trợ. Hiện nay, các nhà đầu tư tại Việt Nam đang phát triển theo 3 xu hướng.

Thứ nhất, tự đầu tư hệ thống hạ tầng, nâng cao nhà cung cấp như Samsung đang làm trong phát triển mạng lưới nhà cung cấp Việt Nam để nâng cao tỷ lệ nội địa hóa.

Thứ hai, Việt Nam hỗ trợ kêu gọi đầu tư các “đại bàng” cung ứng công nghiệp phụ trợ cho các thương hiệu lớn (Forxcom, Pegatron…).

Thứ ba, tạo điều kiện cho doanh nghiệp Việt Nam xúc tiến mua bán - sáp nhập (M&A) các dây chuyền cung cấp phụ trợ nước ngoài để phát triển ngành công nghiệp mũi nhọn như cách Vinfast đầu tư mua lại hệ thống của các nhà phát triển lớn trong việc xây dựng nhà máy lắp ráp xe ô tô.

Các chủ đầu tư bất động sản công nghiệp đang đẩy mạnh đầu tư vào Việt Nam

Trong vòng 5-10 năm tới, có 3 xu hướng đầu tư ảnh hưởng rất lớn đến bất động sản công nghiệp.

Thứ nhất là, xu hướng nhà đầu tư hiện hữu mở rộng cơ sở sản xuất, mở rộng nhà xưởng, liên kết đầu tư và đưa nhà xưởng tại Việt Nam tham gia vào chuỗi cung ứng toàn cầu

Thứ hai là, xu hướng chuyển dịch đầu tư “Trung Quốc+1” hoặc chuyển dịch đầu tư từ một số quốc gia khác về Việt Nam tận dụng các ưu thế điểm đến an toàn, nhân công lao động có trình độ…

Thứ ba là, các chủ đầu tư bất động sản công nghiệp đẩy mạnh đầu tư vào Việt Nam dưới 2 hình thức đầu tư trực tiếp liên doanh mở rộng nhà xưởng, đầu tư hệ thống hạ tầng, dịch vụ kết nối và xu hướng nữa là tiến hành M&A trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp, mua lại các khu đất có vị trí chiến lược, các khu công nghiệp để tiến hành đầu tư, chuyển đổi công năng. Đây là xu hướng phát triển mạnh trong thời gian tới.

Theo khảo sát của CBRE Việt Nam, giá bất động sản công nghiệp Việt Nam vẫn giữ đà tăng trưởng. Chúng tôi hy vọng sang năm 2021, giá thuê vẫn ổn định để thu hút nhà đầu tư. Nhu cầu tiếp tục tăng trưởng, nguồn cung cũng đang có những bước đi nhất định, quỹ đất tại nhiều nơi đang được mở rộng. Cung tăng thì sẽ góp phần bình ổn mức giá thuê.