Bát nháo điều kiện mua nhà

Để được mua nhà ở xã hội, ngoài khó khăn trong việc tiếp cận thông tin về dự án, người mua phải qua khâu xét hồ sơ rất gian nan, thậm chí phải bốc thăm để có đủ điều kiện mua. Thế nhưng, trên thị trường vẫn xảy ra tình trạng nhiều người không thuộc đối tượng được mua nhà ở xã hội vẫn mua được nhà và sang tay, hoặc cho thuê kiếm lợi. Thậm chí, có những dự án nhà ở xã hội được rao bán và quảng cáo như nhà ở thương mại.

Phản ánh đến Báo Đầu tư Bất động sản, chị N. có số điện thoại 09386…. ở quận Ba Đình (Hà Nội) cho biết, gia đình chị có nhu cầu mua nhà ở xã hội tại dự án nhà ở xã hội IEC Tứ Hiệp (huyện Thanh Trì, Hà Nội), nhưng không biết liên lạc với chủ đầu tư như thế nào để nộp hồ sơ. Bởi chị không tìm thấy địa chỉ chủ đầu tư đã thông báo trên cổng thông tin điện tử của Sở Xây dựng Hà Nội là Cổ Điển A, xã Tứ Hiệp, huyện Thanh Trì, TP. Hà Nội.

“Khi tìm hiểu về dự án và chủ đầu tư trên mạng để hỏi thủ tục, hồ sơ, tôi thấy rất nhiều công ty môi giới tư vấn, bán dự án trên. Khi hỏi thì họ đều nói là phải mất phí dịch vụ mới mua được nhà. Trong khi, gia đình tôi phải chắt bóp mãi và phải đi vay thêm mới có khoảng 300 triệu đồng tiền mặt để mua nhà. Nếu phải qua các môi giới này, thì gia đình rất khó để mua nhà, vì phải mất thêm cả trăm triệu đồng để đặt cọc phí dịch vụ”, chị N. nói.

Trong vai người mua nhà, phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản cũng đã từng ghi nhận hàng loạt công ty môi giới địa ốc rao bán dự án nhà ở xã hội IEC và ra điều kiện thu tiền dịch vụ cả trăm triệu đồng để chắc chắn mua được căn hộ. Thậm chí, các môi giới ngồi bán hàng ngay cạnh dự án và có một số công ty như Lạc Việt land, Thăng Long land… còn thành lập cả sàn giao dịch, quảng cáo bán dự án nhà ở xã hội IEC.

Theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014, không phải ai cũng có thể mua được nhà ở xã hội. Đối tượng được mua nhà ở xã hội là người có công với cách mạng, hộ gia đình nghèo và cận nghèo tại khu vực nông thôn, người lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp, sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, cán bộ, công chức, viên chức…

Tiêu chí để lựa chọn người mua nhà ở xã hội được pháp luật quy định, trải qua nhiều bước thẩm định, chấm điểm hồ sơ người đăng ký mua nhà. Mặt khác, quy định cũng cấm người mua nhà ở xã hội bán lại trước 5 năm.

Cần sửa đổi, bổ sung chính sách

Khoản 6, Điều 62, Luật Nhà ở 2014 quy định, mọi trường hợp cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội không đúng quy định của Luật này thì hợp đồng cho thuê, thuê mua, mua bán nhà ở không có giá trị pháp lý và bên thuê, thuê mua, mua phải bàn giao lại nhà ở cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội; trường hợp không bàn giao lại nhà ở thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, nơi có nhà ở tổ chức cưỡng chế để thu hồi lại nhà ở đó.

Bên cạnh đó, Khoản 2, Điều 63, Nghị định số 139/2017/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng; khai thác, chế biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà và công sở cũng quy định mức xử phạt tiền từ 50 - 60 triệu đồng với hành vi cho thuê, mua nhà ở không đúng quy định.

Theo luật sư Nguyễn Tiến Hòa (Đoàn Luật sư TP.HCM), ngoài mức phạt hành chính từ 50 - 60 triệu đồng, các cá nhân trục lợi từ nhà ở xã hội sẽ bị thu hồi nhà ở về cho đơn vị quản lý.

Theo ông Hòa, để sự việc này diễn ra, một phần nguyên nhân là bởi sự buông lỏng trong công tác quản lý nhà ở của các cấp chính quyền. Do đó, Bộ Xây dựng cũng như các cơ quan quản lý, thanh tra cần phải làm tốt công tác kiểm tra để kịp thời chấn chỉnh các hành vi vi phạm. Đồng thời, đôn đốc các địa phương thực hiện nghiêm túc các quy định về thanh tra, kiểm tra và báo cáo cơ quan quản lý. Tăng cường khâu hậu kiểm đối với nhà ở xã hội để đảm bảo chính xác những người có nhu cầu về nhà ở thực sự mới được mua nhà ở xã hội.

Đồng quan điểm, luật sư Trần Đức Phượng (Đoàn Luật sư TP.HCM) cho biết: “Việc giám sát, kiểm tra sau khi khách hàng được duyệt hồ sơ mua nhà vẫn còn lỏng lẻo, dẫn đến nhiều người bán sang tay suất mua nhà để kiếm lời, trong khi người có nhu cầu ở thật lại bị loại, tạo ra sự bất công trong chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội”.

Theo luật sư Phượng, ngoài các quy định hiện hành về chính sách về nhà ở xã hội cần phải được sửa đổi bổ sung và hướng dẫn chi tiết cụ thể để thực hiện nhanh chóng.

Ngoài ra, cần xem xét lại ngay cả quy định trong việc xử lý, bởi với quy định hiện nay, ngay cả phát hiện được vi phạm cũng không thể áp dụng được. Cụ thể, quy định tại Nghị định 139/2017/NĐ-CP về việc xử lý nhà ở xã hội sẽ bị thu hồi nhà ở về cho đơn vị quản lý, nhưng giữa chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội và người vi phạm thông qua hợp đồng (mua, thuê, thuê mua) nên buộc chủ đầu tư phải khởi kiện ra Tòa án để hủy hợp đồng (nếu người trục lợi không tự nguyện hủy), không thể hủy hợp đồng bằng quyết định hành chính về xử phạt vi phạm hành chính.

Mặt khác, Bộ luật Dân sự 2015 chỉ quy định về các trường hợp giao dịch vô hiệu, hợp đồng vô hiệu không cùng thuật ngữ với khái niệm “không có giá trị pháp lý”, nên về lý luận pháp khi chủ đầu tư kiện ra Tòa án cũng phải nhiều lý luận để áp dụng căn cứ quy định hợp đồng vô hiệu của Bộ luật Dân sự 2014.

Ông Phượng cho biết, chính sách về nhà ở xã hội được quy định tại Điều 50, Luật Nhà ở 2014, qua quá trình thực hiện, đã đến lúc cần tổng kết và đánh giá lại để xây dựng một chính sách vừa chặt chẽ, vừa phù hợp với thực tiễn nhằm nâng cao hiệu quả xã hội vớ chính sách này.

“Để nâng cao hơn hiệu quả của chính sách về nhà ở xã hội, có 3 vấn đề cần được tổng kết, đánh giá và xây dựng chính sách nhà ở xã hội với đầy đủ các vấn đề. Thứ nhất, quy định về tiêu chí của từng đối tượng hưởng chính sách, tạo sự công bằng trong việc phân bổ nguồn chính sách, loại bỏ tình trạng trục lợi chính sách. Thứ hai, việc triển khai các chính sách đến các đối tượng hưởng chính sách thông qua các hình thức cụ thể về thủ tục trong tạo lập dự án nhà ở xã hội, tín dụng ưu đãi, giao đất giao nhà. Thứ ba, có chính sách xử lý những vi phạm trong quá trình thực hiện chính sách nhà ở xã hội”, luật sư Phượng nhấn mạnh.