Đấu giá 35 triệu cổ phiếu có thể thu gần 1.100 tỷ đồng

Sở Giao dịch chứng khoán TP.HCM (HSX) vừa thông báo mời chào các công ty chứng khoán đăng ký làm đại lý đấu giá cho đợt chào bán 35 triệu cổ phiếu ra công chúng của Becamex TDC, dự kiến tổ chức ngày 22/2/2022.

Đây là phương án tăng vốn đã được Đại hội đồng cổ đông thường niên năm 2021 của Becamex TDC thông qua. Mặc dù giá khởi điểm vẫn chưa được công bố, nhưng với việc thị giá cổ phiếu Becamex TDC liên tục gia tăng và kết thúc phiên giao dịch ngày 11/1/2021 đạt mức 31.650 đồng/cổ phiếu, Công ty có thể thu về trên 1.100 tỷ đồng.

Theo Công ty, toàn bộ nguồn vốn huy động được từ chào bán cổ phần sẽ dùng để bổ sung vốn lưu động, gia tăng quỹ đất, phục vụ kế hoạch kinh doanh trung và dài hạn. Cụ thể, theo phương án tăng vốn trình Đại hội đồng cổ đông thường niên, Becamex IDC sẽ dùng số tiền thu được để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất các lô HL-E2, HL-E6 và HL-E7 của Dự án khu dân cư Hòa Lợi tại phường Hòa Phú, TP. Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương.

Nếu đợt đấu giá tới đây thành công, bên cạnh tăng quy mô tài sản, nguồn vốn, thì việc tăng vốn điều lệ thêm 350 tỷ đồng, tương đương 35% vốn điều lệ hiện tại cũng khiến cơ cấu cổ đông của Công ty có sự thay đổi đáng kể.

Cụ thể, trong cơ cấu cổ đông của Becamex IDC hiện nay, Tổng công ty Đầu tư và Phát triển công nghiệp (Becamex) là cổ đông lớn nhất, sở hữu 60,7%. Giả định đợt chào bán thành công và Becamex không tham gia mua đấu giá, thì tỷ lệ sở hữu của Becamex tại Becamex IDC sẽ giảm còn 44,96% và Becamex IDC sẽ không còn là công ty con của Becamex.

Lợi thế quỹ đất lớn, nhưng khó khăn về nguồn vốn

Trong báo cáo cuối tháng 12/2021, Bộ phận Phân tích của Công ty Chứng khoán Mirae Asset cho biết, quỹ đất của Becamex IDC tại các địa bàn kinh doanh chính là Bình Dương (19,6 ha tại Tân Uyên, 16,8 ha tại Thủ Dầu Một); Bình Phước (6,8 ha tại Bàu Bàng) và Hải Phòng (10,2 ha tại huyện Thủy Nguyên).

Trên báo cáo tài chính của Becamex IDC, tính tới cuối quý III/2021, giá trị xây dựng dở dang của các dự án bất động sản là 4.380 tỷ đồng, gồm 2.044 tỷ đồng giá trị dở dang ngắn hạn (hạch toán tại hàng tồn kho) và 2.336 tỷ đồng giá trị xây dựng dở dang dài hạn. Trong đó, chiếm giá trị lớn nhất là các dự án Hòa Lợi, Unitown, TDC Plaza. Với nhiều dự án trong số này được Công ty triển khai từ khá lâu, giá trị thị trường hiện tại được đánh giá đã cao hơn đáng kể so với giá trị sổ sách của Công ty.

Cũng theo Công ty Mirae Asset, điểm đáng chú ý là phần lớn quỹ đất của Becamex IDC được đầu tư vào giai đoạn 2010 - 2015, khi giá bất động sản ở các khu vực này còn thấp. Trong khi đó, thời gian vừa qua, khu vực thành phố mới Bình Dương ngày càng thu hút nhiều sự quan tâm của các nhà phát triển bất động quốc tế. Tháng 12/2021, CapitalLand đã đầu tư mua lại quỹ đất 18,9 ha tại khu vực này để phát triển dự án có quy mô lên đến 18.330 tỷ đồng. Theo đó, giá trị quỹ đất của các doanh nghiệp bất động sản của tỉnh cũng hưởng lợi.

Sở hữu tiềm năng lớn, nhưng điểm nghẽn cản trở Công ty trong những năm qua được đánh giá là khó khăn về nguồn vốn để triển khai dự án.

Báo cáo tài chính của Công ty cho thấy, giá trị tài sản dở dang ngắn và dài hạn chiếm xấp xỉ 84% tổng tài sản đến ngày 30/9/2021. Trong khi đó, giá trị tiền các loại chỉ vỏn vẹn 20,7 tỷ đồng.

Về cơ cấu nguồn vốn, dư nợ phải trả đến ngày 30/9/2021 là 4.022 tỷ đồng, chiếm hơn 3/4 nguồn vốn. Trong đó, nợ vay ngân hàng ngắn và dài hạn là 1.654,4 tỷ đồng. So với vốn chủ sở hữu gần 1.193 tỷ đồng, thì tổng nợ phải trả gấp 3,37 lần vốn chủ sở hữu, tỷ lệ nợ vay trên vốn chủ sở hữu ở mức 1,39 lần. Áp lực trả nợ của Công ty không nhỏ, khi tổng giá trị phải trả người bán và nợ vay ngắn hạn lên đến 2.235 tỷ đồng.

Trong những năm qua, với việc đầu tư nhiều dự án cùng một lúc và gặp khó khăn trong việc tìm kiếm dòng tiền để thực hiện dự án, Becamex TDC thường có xu hướng chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án cho doanh nghiệp phát triển bất động sản khác.

Chẳng hạn, ngày 31/12/2021, Becamex TDC đã thông qua nghị quyết về việc chuyển nhượng 80 căn tại Dự án khu dân cư Hòa Lợi cho CTCP Phát triển hạ tầng kỹ thuật (Becamex IJC), với tổng giá trị quyền sử dụng đất là 329,5 tỷ đồng và giá trị xây dựng 80 tỷ đồng.

Trong khi nguồn tiền không dồi dào, việc duy trì chính sách chi trả cổ tức bằng tiền mặt 10-12% mệnh giá (tương ứng từ 100 -120 tỷ đồng trả cổ tức) mỗi năm suốt từ năm 2015 đến nay cũng ảnh hưởng đáng kể đến dòng tiền của Công ty.

Trong bối cảnh đó, việc thực hiện chào bán đấu giá 35 triệu cổ phiếu, ước tính thu về gần 1.100 tỷ đồng, sẽ giúp giải bài toàn thanh khoản, tạo dư địa nguồn lực đáng kể để Công ty đẩy nhanh triển khai các dự án hiện hữu, gia tăng tích lũy quỹ đất, đồng thời đưa cơ cấu vốn của Công ty về mức an toàn hơn.