Năm 2016, thị trường vẫn giữ được nhịp

Năm 2016 tiếp nối bước chuyển của thị trường từ cuối 2014, tiếp tục ghi nhận hoạt động nổi bật của các thị trường căn hộ nói chung, nhà ở thương mại giá rẻ nói riêng ở cả 2 thành phố lớn là Hà Nội và TP.HCM. Ngoài ra, thị trường năm 2016 cũng chứng kiến sự sôi động của thị trường căn hộ khách sạn (condotel) tại Đà Nẵng, Nha Trang, cũng như thị trường văn phòng TP.HCM.

Bên cạnh đó, thị trường cũng chứng kiến sự sôi động của hoạt động mua bán sáp nhập (M&A), sự tiếp tục phát triển mở rộng của bất động sản công nghiệp, hay sức hút của loại hình nhà phố thương mại (shophouse).

Cụ thể, năm 2016, thị trường căn hộ tại 2 thành phố lớn tiếp tục ghi nhận lượng cung hàng tăng, số lượng hàng bán được tuy có thấp hơn so với 2015, nhưng vẫn cao hơn nhiều so với các năm trước đó và thậm chí là hơn cả thời điểm được cho là hoàng kim của chu kỳ bất động sản trước đây.

Số lượng căn hộ mở bán trong năm 2016 của Hà Nội và TP.HCM đều đạt khoảng 30.000 căn mỗi thành phố, trong khi số lượng căn bán được mỗi thành phố đạt khoảng trên 23.000 căn. Trong đó, nguồn cung căn hộ hạng B và hạng C vẫn chiếm tỷ trọng chính của cả hai thị trường, khác so với trước đây là nghiêng về phân khúc căn hộ hạng A. Riêng phân khúc căn hộ hạng A thị trường Hà Nội khi bước vào chu kỳ bất động sản mới có tỷ trọng rất nhỏ, khoảng 2% tăng lên 9% thị phần trong năm 2016.

Có thể thấy, thị trường đã có sự điều chỉnh về cơ cấu sản phẩm hợp lý, phù hợp hơn với thực tế nguồn cầu. Đi cùng với lượng cung lớn của các phân khúc căn hộ hạng B và hạng C, là số lượng căn bán được trong các phân khúc này cũng chiếm tỷ trọng chính, lần lượt là khoảng 56% cho hạng B và 34% cho hạng C tại thị trường Hà Nội.

Nguồn cầu của thị trường căn hộ đang trở nên đa dạng về mục đích hơn bao giờ hết. Người mua đều đang tính đến không chỉ để ở, để bán sau này, mà cả cho thuê. Tỷ suất lợi nhuận cho thuê cao hơn với các căn diện tích nhỏ hơn và đang cạnh tranh với lãi suất tiết kiệm gửi ngân hàng, cũng khiến các nhà đầu tư mạnh dạn hơn bên cạnh kỳ vọng về tiềm năng tăng giá trị bất động sản trong đầu tư dài hạn.

Trong khi đó, năm 2016, căn hộ thương mại giá rẻ tại thị trường Hà Nội lại tỏ ra chậm nhịp về nguồn cung hơn so năm 2015, nhường ưu thế nguồn cầu cho phân khúc căn hộ hạng trung. Lượng hàng ít hơn khiến cho thị trường có cảm giác về mức giá đang tăng lên, nhưng thực tế, ngưỡng tâm lý giá của phân khúc nhà ở thương mại giá rẻ đã được định hình từ trước, bởi cả chính sách lẫn khả năng chi trả của nguồn cầu về ngưỡng trên dưới 1 tỷ đồng/căn.

Tại phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, sản phẩm condotel có mức giá từ 1,5 - 3 tỷ đồng/căn đang được phát triển mạnh tại các thị trường du lịch lớn như Đà Nẵng, Nha Trang. Dòng sản phẩm condotel tại các thị trường này có sức hút khá lớn trong năm 2016 bởi tính hợp lý về mức giá so với biệt thự nghỉ dưỡng và vẫn khai thác được yếu tố kinh doanh, đầu tư nghỉ dưỡng. Tuy nhiên, dòng sản phẩm này vẫn có những tranh cãi liên quan đến cam kết lợi nhuận của chủ đầu tư, cũng như quy mô phát triển...

Cùng với thị trường nhà ở, thị trường văn phòng, vốn là phân khúc phản ánh rõ nét nhất sức khỏe của nền kinh tế, cũng như mức độ phù hợp của các chính sách cũng có những chuyển biến tích cực trong năm 2016. Trong đó, thị trường văn phòng TP.HCM năm 2016 đạt ngưỡng tốt nhất trong rất nhiều năm qua. Công suất bình quân gần chạm ngưỡng đầy, đạt 98% trong quý III/2016 và dự báo vẫn tiếp tục duy trì bởi hạn chế về nguồn cung. Mức này đang cao nhất so với một số nước trong khu vực và đứng thứ hai về mức giá thuê trung bình là 40 USD/m2/tháng. 

Năm 2017, nhà ở giá rẻ sẽ lên ngôi

Mặc dù thị trường vẫn đang hướng sự quan tâm về dòng tín dụng, tỷ giá, các chính sách quản lý, minh bạch hóa thị trường…, nhưng có những xu hướng vẫn sẽ nhìn rõ từ thời điểm này cho cả năm 2017 đó là nguồn cung căn hộ sẽ vẫn tăng. Trong đó, nguồn cung căn hộ hạng A sẽ giữ ổn định quanh mức 10%.

Cung hàng trên cả hai thị trường Hà Nội và TP.HCM được dự báo vẫn ở mức cao. Bên cạnh đó, cung hàng nhà ở thương mại sẽ rẻ cũng sẽ dần gia tăng, giải quyết bài toàn nguồn cung đang ít đi trong năm 2016, nhằm hướng đến phục vụ nhiều nguồn cầu nhiều hơn, trong đó phải kể đến là nguồn cầu từ lao động tại các khu công nghiệp.

Với lợi thế về chi phí lao động (bằng 1/2 so với của Trung Quốc), chi phí đầu tư phải chăng, mức thuế thu nhập doanh nghiệp ưu đãi và việc tích cực tham gia các hiệp định thương mại, dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào Việt Nam sẽ ngày một tăng. Savills nhận thấy, lực cầu bất động sản công nghiệp đang tăng. Công suất cho thuê trung trung đạt 70% tăng hơn 3 điểm phần trăm so với cuối năm 2015. Trong đó, khu vực phía Nam có nguồn cung lớn nhất, tuy nhiên công suất thấp hơn khu vực phí Bắc.

Cùng với dòng vốn FDI gia tăng, sẽ thu hút thêm nhiều lao động. Với khoảng 2,6 triệu công nhân trong các khu công nghiệp, và mức tăng thêm hàng năm khoảng 200.000 công nhân, trong đó 75% là người nhập cư, 75% công nhân dưới 35 tuổi, thu nhập trung bình 2.500 USD/năm, đang cho thấy thị trường tiềm năng cho nhà ở thương mại giá rẻ.

Tuy nhiên, phân khúc này phát triển còn tuy thuộc về mức độ phù hợp của sản phẩm, cũng như sự phát triển của thị trường tài chính, liên quan đến các gói tín dụng cho người mua nhà.

Về bất động sản nghỉ dưỡng, hàng loạt công trình hạ tầng đã được hoàn thành gần đây và sẽ hoàn thành năm 2017 tại khu vực phía Bắc như cao tốc Hà Nội - Lào Cai, Hà Nội - Hải Phòng - Hạ Long, Cầu Tân Vũ Lạch Huyện, mở rộng sân bay quốc tế Nội Bài, Cát Bi…, cùng nhiều công trình vui chơi giải trí quy mô lớn, khiến cho khu vực phía Bắc đang là đối trọng nặng ký trong cạnh tranh về du lịch và bất đống sản nghỉ dưỡng trong thời gian sắp tới.