Khách hàng “ngại” xuống tiền

Tại buổi Hội thảo: “Nhìn lại năm 2023 và dự báo năm 2024 - Cơ hội cho ai?” do Dat Xanh Services tổ chức mới đây, các chuyên gia cùng cho rằng, nhu cầu tìm mua bất động sản trên thị trường vẫn luôn ở mức cao. 

Mức độ quan tâm tìm kiếm từ khóa “bất động sản” duy trì ổn định theo thời gian, gần như không có biến động nhiều theo năm. Thậm chí, khách hàng bắt đầu chủ động liên hệ nhân viên môi giới, và chủ động hơn trong việc tham gia các sự kiện tư vấn bán hàng, thăm quan nhà mẫu, thăm quan dự án. Tuy nhiên, khả năng chi trả thực tế của người mua đang gặp hạn chế nên lượng tiêu thụ thực tế vẫn thấp. 

Theo các chuyên gia, khách chưa mua bất động sản không phải vì không thích hoặc không muốn mua, mà là do chưa có đủ tài chính, chưa đủ tự tin về nguồn thu nhập hiện tại và tương lai để mua ngay, hoặc chưa đủ tự tin để vay mua bất động sản dù lãi suất cho vay đang hạ nhiệt.

Cụ thể, trong khảo sát “Những lý do khách hàng chưa đưa ra quyết định mua bất động sản”, 63% ý kiến cho biết lý do liên quan đến tài chính; Các lý do khác như pháp lý dự án, uy tín chủ đầu tư, sản phẩm chưa đúng nhu cầu chỉ chiếm tỷ trọng nhỏ.

Khảo sát sâu các ý kiến cho biết nguyên nhân của việc chưa mua bất động sản liên quan đến yếu tố tài chính, 72% số người được hỏi cho biết vì thu nhập giảm nên không dám vay ngân hàng; 64% đưa ra lý do vì không đủ tiền thanh toán phần vốn tự có; 53% đang chờ giá giảm thêm; 36% muốn giữ tiền mặt để dự phòng; 14% vì phát sinh nợ xấu chưa vay được. 

“Nhu cầu mua bất động sản đang phân hóa theo từng khu vực, với sức cầu tập trung mạnh nhất tại Hà Nội, tiếp theo là TP.HCM. Trái lại, các khu vực khác ghi nhận mức cầu thấp và thậm chí là rất thấp, tạo nên sự chênh lệch rõ rệt về sức cầu giữa các khu vực trên cả nước”, ông Lưu Quang Tiến, Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính – BĐS Dat Xanh Services chia sẻ.

Doanh nghiệp môi giới gặp khó

Khi khách hàng “ngại” xuống tiền, không chỉ các chủ đầu tư chịu ảnh hưởng mà các doanh nghiệp môi giới cũng rơi vào “cơn bĩ cực”.

“Chưa khi nào trong lịch sử kinh doanh, doanh nghiệp môi giới bất động sản lại phải đối diện với khó khăn khắc nghiệt như những năm vừa qua”, bà Trịnh Thị Kim Liên, Giám đốc Kinh doanh Dat Xanh Services nói.

Theo bà Liên, sau 3 năm dịch và 1 năm khủng hoảng, nguồn tiền tích lũy của hầu hết các doanh nghiệp môi giới đã cạn kiệt. Dòng tiền thu mới nhỏ giọt do hiệu quả kinh doanh thấp. Áp lực định phí lớn như chi phí mặt bằng, lương, các khoản vay, công nợ và hoa hồng, trong khi đó chi phí Marketing và chăm sóc khách hàng tăng cao, nguồn lực bị phân tán. 

Áp lực “sống còn” khốc liệt khi khoảng 70% - 80% doanh nghiệp môi giới bất động sản rời thị trường hoặc tạm ngừng hoạt động. Các đơn vị còn hoạt động thì gặp khó khăn trong tuyển dụng nhân viên kinh doanh, chi phí tuyển dụng tăng cao, cùng áp lực cạnh tranh về chính sách lương, thưởng, hoa hồng. 

Tổng nguồn cung hiện hữu nhiều nhưng khan hiếm sản phẩm dự án được hấp thụ tốt. Lượng hàng tồn kho lớn, đặc biệt ở phân khúc cao cấp. Nhóm sản phẩm có tỷ lệ hấp thụ tốt chỉ nằm ở một số dự án mới, chủ đầu tư uy tín và giá bán phải chăng cùng chính sách bán hàng hấp dẫn. 

“Hàng tồn kho trên thị trường còn nhiều, nhưng lại không đúng ‘gu’ và nhu cầu của khách hàng nên tỷ lệ hấp thụ thấp, tốc độ bán hàng không được như kỳ vọng, hiệu suất kinh doanh giảm khiến không có dòng tiền mới, doanh nghiệp đã khó lại càng thêm khó”, bà Liên nói.

Giám đốc Kinh doanh Dat Xanh Services cho biết thêm, đã qua giai đoạn “nhà nhà làm môi giới, người người làm môi giới”. Không còn tình trạng “lạm phát chức danh” trong các doanh nghiệp môi giới nữa. Năm 2023, số lượng môi giới bất động sản đã giảm 60% - 70% so với cuối năm 2022. Người môi giới còn tồn tại với nghề hiện nay đều hầu hết đều bản lĩnh, đa năng, yêu nghề và giỏi chuyên môn.

Theo khảo sát của DXS – FERI trên dữ liệu của các môi giới bất động sản còn làm việc tính đến đầu năm 2023, vào thời điểm khảo sát là tháng 12/2023 thì đã có 63% môi giới đã rời ngành, chỉ còn 26% tiếp tục bám trụ với nghề, và 11% làm song song việc môi giới kèm thêm các công việc khác.

Các chuyên gia cho rằng, xu hướng chung của các doanh nghiệp môi giới bất động sản còn tồn tại trong năm qua là tập trung duy trì bộ khung nhân sự cốt lõi; cẩn trọng trong việc mở mới hệ thống; Tăng cường hoạt động liên minh, liên kết bán hàng.

Bên cạnh đó, có không ít doanh nghiệp chuyển đổi sang mô hình cộng tác viên, trả lương theo năng suất nhiều hơn là mô hình trả lương cố định; chuyển đổi và đa dạng ngành nghề kinh doanh: thị trường cho thuê, sang nhượng, thứ cấp…; Số hóa hoạt động kinh doanh.