Chưa hạ nhiệt…

Cơn sốt đất nền tại TP.HCM được cho là bùng phát trở lại cuối tháng 3 vừa qua, khi TP.HCM xảy ra hai vụ cháy chung cư gây thiệt hại nặng về người và tài sản, khiến dòng tiền chuyển hướng sang đất nền.

Theo tìm hiểu của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, tại TP.HCM, quận 2, quận 9 và Thủ Đức, Bình Chánh, Hóc Môn hiện đang có giao dịch đất nền nhiều nhất và giá tăng mạnh nhất hiện nay.

Chỉ giữa tháng 4 vừa qua, giá đất tại khu Thạnh Mỹ Lợi, quận 2 vào khoảng 80 - 120 triệu đồng/m2, thì hiện nay đã lên tới 100 - 150 triệu đồng/m2. Trong khi đó, cuối năm 2017, giá đất tại đây chỉ giao dịch ở mức từ 60 - 90 triệu đồng/m2. Tại khu quận 9, giá đất cũng tiếp tục tăng mạnh khi cuối tháng 3 vừa qua giao dịch tại các tuyến đường như Lò Lu, Nguyễn Xiển, Nguyễn Duy Trinh… từ 19 - 24 triệu đồng/m2, hiện đã lên tới 29 - 32 triệu đồng/m2.

Tại các huyện như Hóc Môn, Bình Chánh, Nhà Bè…, cơn sốt đất cũng đang càn quét mạnh với việc giá đất tăng từng ngày. Đơn cử, khu vực huyện Hóc Môn, dù chưa phát triển nhiều về hạ tầng lẫn tiện ích, cũng không xuất hiện nhiều dự án đầu tư bài bản, nhưng giá đất tại đây hiện vẫn giao dịch ở mức trung bình 20 triệu đồng/m2.

Lý giải cho việc giá đất nền đang tăng chóng mặt, các nhà môi giới bất động sản cho biết, sau vụ cháy Chung cư Carina, nhiều người dân đã bỏ ý định mua chung cư và đi tìm mua đất nền để xây nhà. Theo đó, số người tìm mua đất nền đã tăng mạnh trong 2 tuần vừa qua, kéo theo giá đất nền cũng được đẩy tăng theo. Mặt khác, kể từ khi TP.HCM siết chặt việc phân lô, tách thửa, đất phân lô mới hiện nay rất khan hiếm. Bên cạnh đó, các dự án mở rộng hay tuyến đường mới cũng đã khiến giá đất được đẩy lên cao do hạ tầng thuận lợi.

Một yếu tố nữa được giới phân tích cho rằng là nguyên nhân cho phân khúc đất nền sốt nóng như hiện nay, đó là việc giới đầu tư thứ cấp đang thao túng thị trường. Đa phần các dự án phân lô bán nền mới ra hàng đều được giới đầu tư thứ cấp ôm hàng, tạo cầu ảo để đẩy giá lên cao. Đây là nguyên nhân chính gây ra hiện tượng sốt đất nền như hiện nay.

Trước tình hình sốt đất nền trên diện rộng tại TP.HCM trong những tháng qua, UBND TP.HCM, Sở Xây dựng, Sở Tài nguyên - Môi trường TP.HCM… đã có nhiều biện pháp để hạ nhiệt cơn sốt nhưng vẫn không hiệu quả.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, sốt đất là tình trạng phổ biến ở các khu vực vùng ven hiện nay và là bài toán vô cùng nan giải. Thành phố đã ban hành Quyết định 60/2017, quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa. Tuy nhiên, khi giới đầu cơ gom đất phân lô đúng theo Quyết định 60 thì không thể cấm được. Vấn đề là địa phương phải quản lý chặt để không bị phá vỡ quy hoạch và hình thành những khu nhà ở nhếch nhác do không được phép xây dựng kiên cố.

…Vì quy hoạch mỗi nơi một kiểu

Theo giới phân tích thị trường và giới quy hoạch, đất nền nóng sốt nhưng không đồng đều, mà chỉ tập trung ở một số quận, huyện có vị trí tốt cũng như xuất hiện các dự án hạ tầng giao thông lớn và quỹ đất hạn chế.

Theo ông Trương Trung Kiên, Trưởng Ban đô thị, HĐND TP.HCM, trên địa bàn Thành phố, diện tích đất quy hoạch 2 chức năng đất ở hỗn hợp và đất dân cư xây dựng mới còn khá nhiều. Tổng diện tích đã lập đồ án quy hoạch phân khu toàn Thành phố hơn 82.600 ha, trong đó đất dân cư xây dựng mới chiếm 51,8%, đất hỗn hợp 1,9%.

Tuy nhiên, việc cấp phép xây dựng và tách thửa cho diện đất này còn nhiều vướng mắc, chưa có sự thống nhất giữa các quận, huyện, làm ảnh hưởng rất lớn đến quyền lợi người dân.

Ông Nguyễn Văn Hiệp, nguyên Phó giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM cho biết, hiện nay, đối với đất sử dụng hỗn hợp có chức năng ở, chỉ có quận Bình Tân là cấp phép xây dựng chính thức, còn quận Tân Phú, quận 12, quận 9, huyện Củ Chi, huyện Hóc Môn, huyện Bình Chánh cấp phép xây dựng có thời hạn. Riêng quận Tân Bình vẫn cấp phép xây dựng có thời hạn, nhưng thêm quy định là chỉ được xây dựng tối đa 3 tầng.

Việc tách thửa ở các quận huyện cũng áp dụng không thống nhất. Đối với đất sử dụng hỗn hợp có chức năng ở, việc chuyển mục đích sử dụng mỗi nơi cũng khác nhau: quận Tân Phú, quận 12… không cho chuyển mục đích sử dụng đất, nhưng sang huyện Củ Chi cho phép chuyển theo tỷ lệ phần trăm đất ở trong đồ án quy hoạch phân khu…

“Chính điều này là chất xúc tác làm tăng thêm cơn sốt đất nền như hiện nay tại TP.HCM, bởi cùng một tuyến đường, nhưng xuyên qua hai quận, mỗi quận lại áp dụng cơ chế giấy phép xây dựng, phân lô tách thửa một kiểu, dẫn tới cảnh quận này dễ tách thửa, dễ xây nhà phân lô thì giới đầu tư thứ cấp đổ bộ đẩy giá đất nền tạo sốt ảo ở đó, quận nào chặt thì thị trương ít sốt hơn”, ông Hiệp nói.

Ngoài ra, nhiều ý kiến cho rằng, việc sốt đất nền như hiện nay một phần tác động từ việc chính sách cho vay của ngân hàng đang có vấn đề. Đơn cử, theo số liệu của Ngân hàng Nhà nước, tín dụng bất động sản hiện chỉ chiếm 8% tổng dư nợ tín dụng cả nước, nhưng nhiều chuyên gia cho rằng, tín dụng bất động sản “ẩn nấp” khá nhiều ở tín dụng tiêu dùng.

Thực tế cho thấy, mặc dù tín dụng rót trực tiếp vào các doanh nghiệp bất động sản đã giảm, nhưng cho vay tiêu dùng, đặc biệt là vay mua nhà, sửa nhà lại tăng mạnh thời gian qua. Cụ thể, chỉ riêng trong tháng 1/2018, tỷ lệ cho vay tiêu dùng tiếp tục tăng lên mức 18,3% trong tổng dư nợ tín dụng, tương ứng với 1.202 ngàn tỷ đồng (số liệu từ Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia - NFSC).

Còn riêng tại TP.HCM, số liệu từ Ngân hàng Nhà nước Chi nhánh TP.HCM cho thấy, cho vay chính thức với lĩnh vực bất động sản đã chiếm 10,8% tổng dư nợ cho vay tín dụng. Với tỷ lệ này, cho vay bất động sản trên địa bàn đã cao hơn dư nợ bất động sản bình quân của cả nước khoảng 4,3%. Chưa kể, ngoài cho vay chính thức, trên địa bàn TP.HCM còn có khoảng 28% số tiền vay liên quan đến bất động sản dưới danh nghĩa các khoản vay tiêu dùng.