Tiến chẳng được, thoái chẳng xong

Nhiều nhà đầu tư thứ cấp đang mắc kẹt khi tiến chẳng được, thoái chẳng xong ở Dự án Cocobay Đà Nẵng, bởi bất động sản này vẫn chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng, nên muốn giao dịch, chuyển nhượng rất khó.

Theo ông Nguyễn Văn Sinh, Thứ trưởng Bộ Xây dựng, pháp luật về nhà ở hiện không có quy định nào về việc chuyển đổi công năng công trình thương mại, dịch vụ, condotel thành nhà ở.

Bộ Xây dựng đã cảnh báo các địa phương việc chuyển đổi công năng dự án từ thương mại, dịch vụ sang chức năng để ở sẽ gây ra các tác động tiêu cực như phá vỡ quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng đất đô thị, gia tăng dân số thường trú, đặc biệt tại các khu vực hạn chế phát triển nhà ở.

Bộ Công an mới đây cũng kiến nghị Thủ tướng Chính phủ không hợp thức hóa condotel thành nhà ở, do lo ngại các vấn đề an ninh trật tự phức tạp và áp lực lên hạ tầng xã hội.

Trước đó, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã có Công văn số 703/BTNMT-TCQLĐĐ, hướng dẫn các địa phương về chế độ sử dụng đất và cấp chứng nhận quyền sở hữu đối với công trình xây dựng không phải nhà ở, trong đó có condotel. Nhưng nội dung công văn này được đánh giá là chưa rõ ràng, nên không giúp cải thiện tâm lý thị trường như kỳ vọng.

Trở lại với thế mắc kẹt của thị trường condotel, việc ủy thác condotel tại Dự án Cocobay Đà Nẵng cho chủ đầu tư là Công ty Thành Đô khai thác kinh doanh khiến những nhà đầu tư thứ cấp “té ngửa” khi chủ đầu tư này “vỡ trận”, không thể chi trả lợi nhuận 10-12% như cam kết. Cực chẳng đã, nhiều nhà đầu tư đi đòi lại tài sản của mình, nhưng đến nay thì tiền đã đầu tư, nhưng quyền sử dụng và vận hành tài sản thì chẳng thấy đâu.

Trên thực tế, việc tự khai thác kinh doanh condotel kéo theo những vấn đề phức tạp, là bài toán đau đầu, bởi đằng sau quyết định tự khai thác thì phải giải quyết từ khâu vệ sinh, tự bảo trì, vận hành đón khách…

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc bộ phận Nghiên cứu, tư vấn phát triển và thẩm định giá của CBRE Việt Nam cho biết, các dự án của những tập đoàn lớn thông thường đều “bắt buộc” người mua phải ủy thác lại cho chủ đầu tư vận hành. Cần lưu ý là người mua của những đơn vị này hầu hết là nhà đầu tư, không có nhu cầu ở/tự khai thác, do đó sự bắt buộc này thực chất chính là nguyện vọng của họ và được sự cam đoan hỗ trợ khai thác từ chủ đầu tư, do đó không ảnh hưởng đến quyết định đầu tư của các nhà đầu tư thứ cấp.

Song, một số dự án của các chủ đầu tư nhỏ thường cho người mua lựa chọn phương án ủy thác cho chủ đầu tư kinh doanh hoặc tự khai thác. Mặt hạn chế của mô hình khai thác song song ủy thác kinh doanh/tự khai thác kinh doanh này là quá trình bảo dưỡng sẽ lộn xộn hơn, trừ khi chủ đầu tư có cách tách biệt những căn hộ tự khai thác và những căn chủ đầu tư khai thác.

“Về mặt quản lý, nếu chủ căn hộ tự khai thác thì sẽ khó kiểm soát việc đăng ký tạm trú cho khách thuê theo quy định, cũng như khả năng nảy sinh các vấn đề an ninh nếu khách thuê là đối tượng xấu”, bà An nêu.

Ngoài ra, nếu tự khai thác, chủ căn hộ sẽ phải tốn công sức tìm khách thuê, tìm người tiếp đón khách, cũng như vệ sinh, tự bảo trì tài sản.

Thêm gáo nước lạnh

Thực tế, nếu vận hành condotel đúng nghĩa, đúng cam kết theo mô hình ủy thác kinh doanh giữa bên ủy thác (nhà đầu tư thứ cấp) và bên được ủy thác vận hành kinh doanh (chủ đầu tư), thì lợi nhuận từ mô hình này phụ thuộc vào hiệu quả của việc khai thác sử dụng, cụ thể chính là phục vụ khách du lịch, nghỉ dưỡng.

Ông Mai Huy Tân, nhà đầu tư tại Dự án Cocobay Đà Nẵng cho rằng, không nên “vơ đũa cả nắm” để đánh đồng condotel là loại bất động sản không đáng tin vì trên thực tế, mô hình condotel được nhiều nước thực hiện rất thành công. Hơn nữa, thị trường du lịch Việt Nam tăng trưởng nhanh trong thời gian qua và hứa hẹn tăng tốc trong thời gian tới rất cần sản phẩm condotel.

Giữa lúc condotel mắc kẹt và trông chờ vào “phao cứu sinh” du lịch, thì thị trường du lịch cả nước, đặc biệt là Đà Nẵng, nhận tin dữ khi xuất hiện những ca nhiễm Covid-19 mới trong cộng đồng. Lần thứ 2 trong năm nay, lãnh đạo Đà Nẵng phải gửi “tâm thư” xin lỗi du khách đến Đà Nẵng tham quan, du lịch, nghỉ dưỡng.

Theo CBRE Việt Nam, do ảnh hưởng tiêu cực của Covid-19 cũng như một số yếu tố khác, trong 7 tháng của năm 2020, có rất ít dự án bất động sản nghỉ dưỡng được mở bán. Hiện trạng ảm đạm tại các khách sạn ở giai đoạn này ảnh hưởng đến tâm lý của nhà đầu tư cũng như chủ đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng, ít nhất trong ngắn hạn.

Tuy nhiên, khảo sát của Savills về tác động của Covid-19 đến các dự án đang triển khai xây dựng hoặc sắp đi vào hoạt động cho thấy, Việt Nam vẫn là một trong những quốc gia có lượng nguồn cung tương lai lớn nhất tại khu vực Đông Nam Á, với mức tăng trưởng kép hàng năm ấn tượng, đạt 20% trong vòng 3 năm qua.

Tại 49 dự án bất động sản nghỉ dưỡng thuộc phân khúc 4 và 5 sao ở các điểm đến nghỉ dưỡng chính đang xây dựng và dự kiến đi vào hoạt động trong năm 2020, thì 26 dự án (chiếm trên 53%) dù có chậm tiến độ, nhưng vẫn đang gấp rút hoàn thiện những bước cuối cùng để kịp mở cửa đón khách ngay trong năm nay. 23 dự án còn lại tạm hoãn thời gian hoàn thiện sang năm 2021.