Doanh số năm 2022 cao kỷ lục

Theo báo cáo của HĐQT Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long (Mã: NLG) tại ĐHĐCĐ thường niên 2023 diễn ra vào sáng nay (22/4), 2022 là một năm đầy thách thức của ngành bất động sản khi từ cuối quý II, thị trường ghi nhận những dấu hiệu trầm lắng. Hàng loạt chính sách thắt chặt về tín dụng, trái phiếu doanh nghiệp cùng lãnh đạo một số doanh nghiệp vướng vào lao lý đã khiến tâm lý chung trên thị trường e ngại, giao dịch bị trì hoãn, các dự án chưa vững về pháp lý đều phải tạm dừng, đó là chưa kể những tác động chung từ nền kinh tế vĩ mô thế giới.

Trong bối cảnh đó, Nam Long ghi nhận doanh số kỷ lục 10.000 tỷ đồng - cao nhất từ trước đến nay. Doanh thu cả năm 2022 đạt gần 4.339 tỷ đồng, lãi gộp hơn 1.985 tỷ đồng, tăng 12% so với năm 2021, lãi ròng 556 tỷ đồng. 

Ông Trần Xuân Ngọc, Tổng giám đốc Nam Long cho biết, đây là lần đầu tiên, doanh số của Nam Long vượt mốc 10.000 tỷ đồng, nhưng chỉ thực hiện được 43% kế hoạch năm. Theo tính toán ban đầu, lợi nhuận sau thuế năm 2022 được đóng góp phần lớn từ dự án Nam Long Cần Thơ, nhưng quy trình pháp lý dự án này chậm trễ so với kỳ vọng.

Thị trường bất động sản năm 2023 được dự đoán là một bức tranh không có nhiều gam màu sáng trong 6 tháng đầu năm. Tuy tình hình chung của thị trường chưa thật sự hoàn toàn thuận lợi, CEO Nam Long khẳng định không thể ngồi chờ một cách thụ động và mong ước những sự thay đổi từ bên ngoài. 

Theo đó, công ty sẽ tập trung 4 trọng điểm gồm bán hàng, tối đa hoá doanh thu, lợi nhuận, giải quyết pháp lý, cân đối dòng tiền để đảm bảo vượt qua tình hình khó khăn chung, tạo tiền đề phát triển cho những năm tiếp theo. 

Tập trung vào phân khúc “affordable housing”

Ông Nguyễn Xuân Quang, Chủ tịch HĐQT đánh giá yếu tố nguồn cung là vấn đề lớn trong năm qua, nguyên nhân do pháp lý dự án chậm trễ, chồng chéo, chưa hoàn chỉnh, các kênh huy động vốn bị thắt chặt. Điều này dẫn đến lượng cung giảm, đặc biệt không có sản phẩm vừa túi tiền ra túi tiền.

Dự báo năm 2023, Công ty tiếp tục đối mặt với ba rủi ro lớn (1) rủi ro về thị trường và sản phẩm (kinh tế khó khăn, đơn hàng gia công giảm, lương giảm, nhân sự giảm…), lệch pha cung cầu các phân khúc bất động sản, khủng hoảng niềm tin khiến sức mua giảm. (2) tài chính, doanh nghiệp mất thanh khoản, kênh huy động vốn bị thắt chặt, người mua nhà đối mặt lãi suất cao. (3) rủi ro về pháp lý dự án, khi gặp sự chồng chéo, chưa hoàn thiện hệ thống pháp lý, công tác tính tiền sử dụng đất.

“Khó khăn thị trường hiện nay có khó khăn bất động sản, trong đó có khó khăn về pháp lý, trong pháp lý có khó khăn về tiền sử dụng đất tồn tại triền miên nhiều năm qua”, ông Quang chia sẻ. 

Theo ông Quang, Việt Nam là nước đang phát triển, dân số trẻ, quá trình đô thị hóa nhanh, do đó nhu cầu ở thực là rất cao. Đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2030 là chương trình khởi đầu cho những chương trình lớn hơn của Chính phủ. 

Các Nghị định 08, gói ưu đãi 120.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội bắt đầu được giải ngân, lãi suất có xu hướng điều chỉnh giảm. Công tác pháp lý đã có quyết định của Chính phủ về việc thành lập Tổ công tác tháo gỡ, thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản phát triển bền vững… Rất nhiều cuộc họp từ Chính phủ đến các địa phương để gỡ vướng mắc cho các dự án lớn. 

“Chính phủ quyết tâm, các bộ quyết tâm, các ngành quyết tâm, đây là thông điệp lớn đối với thị trường bất động sản”, ông Quang nói.

Với Nam Long, trong ngắn hạn, sẽ ưu tiên phát triển các dự án có sản phẩm sẵn sàng phù hợp túi tiền, xây dựng chính sách hỗ trợ người mua nhà, ưu tiên mở rộng quỹ đất cho sản phẩm nhà ở vừa túi tiền; duy trì cấu trúc tài chính lành mạnh, cân đối dòng tiền, tập trung công tác tiền phát triển dự án, đa dạng hóa nguồn vốn; tập trung tháo gỡ các dự án trọng điểm, tham gia và hỗ trợ xây dựng chính sách bất động sản của Nhà nước.

“Các đối tác Nhật Bản của Nam Long đều ủng hộ Nam Long phát triển dòng sản phẩm affordable housing. Nếu bỏ tiền không đúng nơi, đúng chỗ sẽ dẫn đến tồn kho sản phẩm, doanh nghiệp sẽ mất thanh khoản", Chủ tịch Nam Long chia sẻ tại đại hội. 

Dài hạn, Nam Long sẽ phát triển khu đô thị tích hợp và tiện ích khu đô thị; hoàn tất xây cấu trúc và lộ trình chuyển đổi số, chuẩn hóa vận hành ERP, xây dựng hệ thống CRM nhằm tăng giá trị cho khách hàng và dân cư, áp dụng nền tảng BPM nhằm số hóa quy trình kinh doanh, kiên định đồng hành cùng đối tác.

Kế hoạch lãi 586 tỷ đồng, đã bàn giao được 360 sản phẩm Flora trong quý I

Năm 2023, NLG đặt mục tiêu doanh thu 4.836 tỷ đồng, tăng 11%, lợi nhuận sau thuế 586 tỷ đồng, tăng nhẹ 5%  so với thực hiện năm 2022. Cổ tức tiền mặt 5%/mệnh giá. 

Năm nay, Nam Long sẽ triển khai và bán hàng tại các dự án Waterpoint (giai đoạn 1- 165 ha), Mizuki Park (26ha), Akari City, Nam Long - Cần Thơ Central Lake II (43 ha), Izumi City (170 ha), Ehome SouthGate. 

Ghi nhận trong quý I/2023, Nam Long đã bàn giao 413 sản phẩm thuộc dự án Mizuki Park (giá trị 1.317 tỷ đồng), 41 sản phẩm dự án Southgate (134 tỷ đồng) và các sản phẩm còn lại thuộc dự án Akari City (giai đoạn 1), Novia. 

Kết quả quý I, Nam Long đạt hơn 235 tỷ đồng doanh thu thuần và 6,8 tỷ đồng lãi ròng; tương đương 5% kế hoạch doanh thu và 1,2% kế hoạch lợi nhuận năm.

Ông Phạm Đình Huy, Giám đốc Đầu tư Nam Long chia sẻ, công ty đã bàn giao được 360 căn hộ Flora thuộc dự án Mizuki trong quý I. Số lượng khách hàng đã đóng đủ 95% giá trị căn hộ để nhận bàn giao ghi nhận 395 căn.

Theo ông Huy, nếu tỷ lệ bàn giao này ghi nhận thấp hơn thì quý I có khả năng rơi vào vùng lỗ rất cao. Hiện nay, ai cũng nghĩ người mua không có tiền hoặc không muốn đóng nhưng thực tế khách hàng đóng nhanh hơn, nhiều hơn những gì mà doanh nghiệp dự kiến. Đó là minh chứng sản phẩm phù hợp cho nhu cầu thực vẫn đang được hấp thụ tốt ngay trong thời điểm này. 

Thảo luận tại Đại hội

Hội đồng quản trị, Ban điều hành cùng Ban Hỗ trợ thông tin Nam Long tham gia trả lời các câu hỏi của cổ đông. 

Công ty chia sẻ thêm về tiến độ vành đai 3 kết nối đến dự án của Nam Long?

Đã triển khai trên 80%, thời gian qua, Chính phủ thúc đẩy các bộ, ban, ngành để tiến hành đền bù giải toả để triển khai đường vành 3 - là động lực lớn, để ta mở bán dự án Paragon Đại Phước, dự kiến bán năm 2024 khi đó vành đai 3 vừa khép kín

Tình hình mở bán quý I/2023 của các dự án

Theo kế hoạch, đầu quý I sẽ mở bán phân khu số 4 của Izumi City, nhưng đánh giá tình hình thị trường và cấu trúc sản phẩm chưa phù hợp, nên Ban Giám đốc trao đổi với đối tác liên doanh nên tạm dừng việc mở bán này, để thiết kế những sản phẩm phù hợp vừa túi tiền cũng như lịch thanh toán của khách hàng

Dự án Waterpoint chưa giới thiệu thêm phân khu nào mới, mà bán tiếp các phân khu mở bán trước đó.

Năm 2023 có mở bán sản phẩm tại dự án không, dự án nào?

Trong năm 2023, mở bán một số dự án gồm: Dòng Ehome là dòng chủ lực, có dự án ở Ehome S Nguyên Sơn, Ehome Water Point, Ehome Cần Thơ và Ehome ở Hải Phòng (có thể mở bán vào cuối năm).

Dòng Panorama mở bán phân khu the Pearl của Water Point có 256 sản phẩm dự kiến mở bán vào quý 4 năm nay.

Chính sách ngân hàng tài trợ lãi suất để khách hàng vay 6% có còn được áp dụng khi ký hợp đồng mua bán?

Chương trình mà Nam Long đang thiết kế và sẽ áp dụng cho khách hàng vay trong các dự án của công ty.

Số pre-sale thận trọng nhất trong năm 2023, thị trường sẽ như thế nào trong kế hoạch này?

Trong tình huống thận trọng nhất thì doanh số bán hàng 9.400 tỷ đồng, trên cơ sở dự kiến tình hình kinh tế không đi xuống xấu hơn. Quý I đang đi ngang, sau đó hồi phục dần ở các cuối năm 2023 - đầu năm 2024. 

Còn kịch bản tích cực hơn thì nhắm đến con số phân phối cao hơn 20%-30% so với con số thận trọng trên.

Shophouse của phân khu Flora Panorama trong dự án Mizuki đang delay (trì hoãn) về ký hợp đồng mua bán, việc này thế nào?

Vấn đề trì hoãn này liên quan đến vấn đề hiểu về luật nhất định, trên nguyên tắc, để ký hợp đồng mua bán cần giấy xác nhận đủ điều kiện ký hợp đồng mua bán của sở ban ngành liên quan. Trong hợp đồng mua bán thì mới đề cập đến căn hộ, sau đó, Nam Long cũng đã có văn bản xin hướng dẫn từ sở, ban, ngành và nhận được trả lời là shophouse đủ điều kiện để ký hợp đồng mua bán. Công ty đang tiến hành để ký hợp đồng này. 

Kế hoạch phát triển quỹ đất của Nam Long?

Quỹ đất sạch sẵn sàng phát triển dự án là 685 ha, đủ để phát triển sản phẩm trong 5 năm tới. Diễn biến thị trường vừa qua là cơ hội để tìm kiếm quỹ đất mới. 

Hiện có những cơ hội rõ ràng đang đến với Nam Long, công ty dành hạn mức khá lớn để mua đất sạch trong năm nay. 

Công ty có dự định tham gia thị trường nhà ở xã hội, chia sẻ công tác chuẩn bị đã có của công ty? Kế hoạch cung cấp nhà ở xã hội trong 3 năm tới. 

Có. Nam Long cam kết đóng góp 20.000 căn nhà ở xã hội -  là trách nhiệm xã hội ở các dự án mà công ty phát triển.

Công ty đang đi theo hướng mở hơn là trao đổi cùng các tỉnh thành, nơi có dự án công ty triển khai như Hải Phòng, Đồng Nai, Long An, Cần Thơ…định hướng chung của chính quyền địa phương là tìm nhà phát triển bất động sản có kinh nghiệm, năng lực có thể phát triển nhà ở xã hội đi song song với nhà ở vừa túi tiền - gắn liền với dòng Ehome, EhomeS của Nam Long đã có uy tín trên thị trường. Chính quyền địa phương rất ủng hộ, có nhiều cuộc trao đổi thảo luận cùng Nam Long về việc này. 

Điểm nhấn nữa là không chỉ xây dựng block nhà ở xã hội mà kỳ vọng của địa phương, cũng như tâm huyết của Nam Long là xây dựng khu đô thị tích hợp dành riêng cho nhà ở xã hội và nhà vừa túi tiền. Đây là định hướng mà chúng tôi triển khai ở các địa phương có dự án của công ty. 

Vì sao Ban lãnh đạo đặt mục tiêu tăng trưởng thấp?

Tăng trưởng 2022-2023 có thể khiêm tốn, như doanh thu tăng 11%, lợi nhuận ròng chỉ 5%, nhưng để đạt con số này thì HĐQT, Ban Điều hành đã phải nghiên cứu thị trường, sản phẩm để có con số khả thi nhất trong bối cảnh thị trường còn khó khăn, sức mua của người mua nhà còn nhiều trở ngại. 

Doanh thu trên báo cáo hợp nhất nhìn tăng thấp, nhưng đứng tổng doanh thu bán hàng năm 2023 thì rất lớn, hơn 8.000 tỷ đồng. 

Liên quan nhà ở “vừa túi tiền” ảnh hưởng tới dự án Izumi thế nào?

“Vừa túi tiền” cho nhiều phân khúc khách hàng khác nhau, Ehome 1-2 tỷ đồng, Flora 3-5 tỷ đồng, Valora 12-40-50 tỷ đồng. Khái niệm “vừa túi tiền” là kế hoạch đóng tiền phù hợp với thu nhập cho mỗi phân khúc khách hàng. 

Với Izumi, là dự án 169 ha, phát triển khu quy hoạch khu đô thị tích hợp (shophoue, nhà phố, có nhiều dòng sản phẩm), xác định năm nay ưu tiên phát triển sản phẩm vừa túi tiền - không có nghĩa là thay đổi quy hoạch lại. 

Kế hoạch phát triển 3 năm tới ra sao?

Năm 2022, kế hoạch bán hàng không đạt như kì vọng, nên ảnh hưởng đến doanh thu, lợi nhuận, ảnh hưởng một phần đến việc phát triển dài hạn sắp tới. Năm nay, công ty ưu tiên phát triển sản phẩm vừa túi tiền, đồng thời ưu tiên nguồn lực cho công tác chuẩn bị khi thị trường có thể đáp ứng sản phẩm đầu ra thì Nam Long sẽ đáp ứng nhanh việc bán hàng, đẩy nhanh dòng sản phẩm trụ cột để đảm bảo tăng trưởng 1-3 năm tới.

Kế hoạch bàn giao sản phẩm Flora Panorama và khu biệt thự của dự án Mizuki trong năm 2023 như thế nào?

Đối với Valora 3-4-5-6 (39 căn vila) đã bán hàng trên 80%, với Flora Panorama cũng bán trên 90%, đối với dòng thu khách hàng đã đáp ứng cho chúng tôi phát triển dự án. Dự kiến bàn giao 2 phân khu này trong quý 4/2023. 

Một số khách hàng gặp thách thức trong việc thu xếp khoản vay, công ty cũng ngồi lại cùng khách hàng để hỗ trợ khách hàng giải ngân. 

Tiến độ dự án VSIP Hải Phòng?

2 năm qua chưa phát triển được do ảnh hưởng quy hoạch chung của Thành phố Hải Phòng. Đầu tháng 4 vừa qua, Chính phủ đã phê duyệt quy hoạch chung Thành phố Hải Phòng, là định hướng tốt cho phát triển sản phẩm, Công ty đang lên kế hoạch cùng với VSIP để khi chính quyền địa phương phê duyệt các thủ tục cần thiết, thì có thể mở bán trong nửa đầu năm 2024.

Năm 2023, Nam Long dự kiến bàn giao dự án Akari không, dự kiến lợi nhuận đóng góp bao nhiêu?

Năm 2022, Akari đóng góp 1.000 tỷ đồng doanh thu, năm 2023 thì đóng góp ít hơn. Từ  năm 2023 - 2024 sẽ đến nhiều từ dòng valora, đất, nhà thấp tầng, qua đó kỳ vọng biên lợi nhuận gộp khoảng 40%. 

Dự kiến có lợi nhuận tài chính từ chuyển nhượng 25% vốn từ Paragon Đại Phước thì tại sao lại đặt kế hoạch lợi nhuận thấp?

Về con số lợi nhuận, năm 2022 có thể ghi nhận toàn bộ  50% bán vốn của Paragon, nhưng có độ trễ do bán cho đối tác nước ngoài là 25% còn lại thì đang xin phê duyệt M&A nên lâu hơn. 

Tỷ lệ đóng góp deal (thương vụ - PV) Paragon trong năm 2023 khá trọng yếu. Thoả thuận deal dự án này là đã xong, động tác cuối cùng để ghi nhận 25% còn lại là giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh có tên người mua - mất khá nhiều thời gian vì hoạt động thanh tra, kiểm tra 2021-2022 ở Đồng Nai có ảnh hưởng làm cho việc chấp thuận M&A mỗi lần liên quan nhà đầu tư nước ngoài mua/bán vốn. 

Gần đây, cũng sắp có kết luận thanh tra, kiểm tra đảo Đại Phước 150 ha (do chru đầu tư cấp 1 là DIG phát triển). UBND tỉnh Đồng Nai đang thúc đẩy các sở ban ngành nhanh chóng có kết luận liên quan phần thanh tra này, khi có kết luận, và các chủ trương đầu tư được gia hạn theo chủ đầu tư cấp 1, thì phần thủ tục Giấy đăng ký kinh doanh này cũng được xử lý. Ban Giám đốc tự tin năm nay sẽ có giấy chứng nhận. 

Kế hoạch mua cổ phiếu quỹ của công ty ra sao?

Lúc đầu, có tính toán đến khả năng trình ĐHĐCĐ mua cổ phiếu quỹ cho năm 2023, nhưng thời điểm cân nhắc mua thì khá khác biệt. Tháng 11/2022, các công ty chứng khoán đã hạ hết room margin cổ phiếu bất động sản, giá cổ phiếu NLG cũng không tránh khỏi ảnh hưởng chung của thị trường từ 30.000 về 18.000 đồng/cổ phiếu. Lúc đó nhận được nhiều phản hồi từ các cổ đông lớn muốn nắm giữ lâu dài, mong muốn công ty cần có hành động, vì cổ phiếu NLG không đáng bị nằm ở giá 18.000 đồng, mà giá trị cao hơn nhiều. Nhưng tới nay, hoạt động cấp margin đã thay đổi, đã mở lại cho các cổ phiếu bất động sản. Đồng thời, tín dụng thì cũng dồi dào hơn, khả năng “xoay” tiền của Nam Long cũng tốt hơn

Do đó, nếu xảy ra tình huống xảy ra như tháng 11/2022 thì sẽ đệ trình mua cổ phiếu quỹ ở ĐHCĐ bất thường. Còn thời điểm này, mua cổ phiếu quỹ không cần thiết nên không có tờ trình mua cổ phiếu quỹ trong ĐHĐCĐ thường niên này. 

Kế hoạch huy động vốn để thực hiện các dự án trong tương lai?

Công ty sẽ huy động vốn, kêu gọi vốn ở cấp độ dự án. Sắp tới đây ở dự án Izumi, Nam Long nắm khoảng 65%, có thể gọi vốn 10 - 15% (50 - 100 triệu USD) trong năm 2023-2024. 

Còn quỹ đất lớn là dự án 190 ha Long An, công ty đang sở hữu 100%, đang ở các bước chuẩn bị. Nếu huy động được thêm 50% dự án thì giá trị có thể lên đến 100 - 150 triệu USD. 

Như vậy, tổng 2 dự án này thì quỹ huy động vốn lên đến 200 - 250 triệu USD có thể dùng để mua quỹ đất. Hiện cơ hội có xuất hiện trên thị trường.

Chiến lược của Nam Long, năm nay ưu tiên an toàn. Các chỉ số tài chính của Nam Long trong tầm kiểm soát, lành mạnh, để làm được là kiẻm soát rủi ro và chi phí

Năm nay, ưu tiên phát triển các dự án đang làm dở dang, nên nếu có huy động vốn thì mục tiêu cho việc này. Nguồn vốn huy động cũng phải tính đến thời gian hoàn thành các dự án kéo dài, trung bình dự án từ lúc lấy đất về đến khi triển khai là 7-8 năm, nên vốn cũng phải mạnh và lâu dài - chỉ có equity (vốn chủ sở hữu), bán từ dự án khác, và vay dài hạn (trái phiếu 5-7 năm). 

Vì sao giá vốn quý I giảm?

Cách hạch toán với các chương trình ưu đãi bán hàng tuỳ thuộc vào lựa chọn cảu chủ đầu tư. Có chủ đầu tư đưa phần này vào giá vốn, một số chủ đầu tư đưa vào chi phí bán hàng marketing. Với Nam Long lựa chọn đưa vào chi phí bán hàng và marketing, nên giá vốn không cao bằng các đơn vị khác áp dụng phương pháp còn lại. 

Hiện nay, vướng mắc pháp lý hiện nay chủ yếu ở đâu?

Các vướng mắc chính về pháp lý như sau:

Thứ nhất, vướng mắc chồng chéo các luật, Nghị định liên quan đất đai, nhà ở… Trong văn bản gần nhất của Phó thủ tướng Trần Hồng Hà đưa ra chủ trương có lẽ là “siêu nghị định” để giải quyết các vướng mắc, kỳ vọng là như vậy. Những gì cần Quốc hội phê chuẩn thì đưa lên Quốc hội phê chuẩn. Tôi cho rằng, văn bản mới nhất của Phó thủ tướng là cái nhìn thẳng về những cái chưa hoàn chỉnh của hệ thống pháp luật. 

Thứ hai, nhiều luật, nghị định không có tính khả thi. Như tính tiền sử dụng đất, thì các công ty thẩm định giá (phải đấu thầu để chọn công ty thẩm định giá) thì đang có thực tế là các đơn vị tư vấn thẩm định giá từ chối không thẩm định giá. TP.HCM đang đề xuất là ra khung giá rồi áp đặt, chứ bây giờ cơn đơn vị thâm định giá từ chối vì thấy trách nhiệm lớn quá, và rất khó có đồng thuận, đã có nhiều cuộc họp không thống nhất được thế nào là giá đất thế nào đúng

Thứ ba, chấp thuận đầu tư, gia hạn giấy phép đầu tư và chuyển nhượng dự án. Hiện đang sửa, cần thời gian chứ không phải một sớm một chiều. 

Về Nam Long, có các giải pháp, như xây dựng các team task force để tập trung giải qyết pháp lý của các dự án ưu tiên. Kết nối hệ thống, các công việc từ tầm các bộ, Văn phòng Chính phủ, quay trở về các tình thành, kết nối giữa các sở, nên cần bộ máy đủ năng lực để kết nối. Đồng thời, sẵn sàng phối hợp với tư vấn, hiệp hội để đẩy các vấn đề pháp lý nghĩ hướng giải quyết. Nhìn chung, có dấu hiệu tích cực. 

Đại hội thông qua toàn bộ tờ trình.