Tại sao lại loại bỏ phương pháp thặng dư khi định giá đất?

Định giá đất là nút thắt cổ chai trong quy trình phát triển của nhiều dự án bất động sản. Theo khảo sát của Bộ Xây dựng, hiện có hơn 50% dự án bất động sản đang gặp khó khăn, vướng mắc, triển khai chậm do khó xác định phương pháp định giá đất theo giá thị trường. Trong năm 2022, khó xác định mức giá "thị trường" cũng là nguyên nhân khiến nguồn cung bất động sản sụt giảm mạnh so với năm 2021.

Hiện dự thảo sửa đổi Nghị định 44 và Thông tư 36 đang được Bộ Tài nguyên - Môi trường lấy ý kiến các bộ, ngành, cơ quan liên quan. Trong đó, có nhiều luồng ý kiến khác nhau xoay quanh các phương pháp định giá đất hiện hành mà cơ quan dự thảo đề xuất sửa đổi, đặc biệt việc loại bỏ phương pháp “thặng dư” đang gây tranh luận nhiều nhất. 

Tại Hội thảo khoa học với chủ đề “Định giá đất phù hợp để khơi thông dự án" do Báo Đầu tư tổ chức trong ngày 27/7/2023, nhiều ý kiến được đưa ra liên quan đến việc không nên bỏ phương pháp thặng dư trong định giá đất.

Bà Đỗ Thị Thu Giang, Giám đốc dịch vụ tư vấn, Savills TP.HCM nói rằng, phương pháp thặng dư có những ưu điểm nổi bật so với các phương pháp khác.

Cụ thể, bà Giang phân tích, phương pháp so sánh chỉ phù hợp với những bất động sản có diện tích nhỏ lẻ, có giao dịch tương đồng phổ biến. Tuy nhiên, phương pháp này có sự hạn chế về mặt dữ liệu, các thông tin giao dịch thu thập được có sự chênh lệch về giá trị giao dịch thực và giá trị giao dịch trên hợp đồng; chi tiết về giao dịch không được công bố đầy đủ thông tin. Trong trường hợp bất động sản có diện tích lớn, thì số lượng bất động sản có thể so sánh tương đồng nhau là không nhiều, dẫn đến phải thực hiện các điều chỉnh lớn, ảnh hưởng đến kết quả định giá.

Một phương pháp định giá đất khác là phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. Phương pháp này sử dụng hệ số điều chỉnh thường được áp dụng cố định trong một giai đoạn, không phản ánh chính xác biến động thị trường trong thời gian ngắn. Bên cạnh đó, hệ số điều chỉnh cũng dựa trên kết quả phân tích dữ liệu về giao dịch đất đai hạn chế và không chính xác. 

Với phương pháp thặng dư, giá đất được tính bằng cách lấy tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản trừ đi tổng chi phí phát triển giả định. Đại diện Savills nhấn mạnh phương pháp này phù hợp khi định giá những khu đất chưa phát triển và giàu tiềm năng, đảm bảo nguyên tắc định giá cao nhất, tốt nhất cho tài sản. 

Bà Giang lấy ví dụ trong trường hợp khu đất cần định giá là khu đất hỗn hợp, có đất ở và đất thương mại dịch vụ. Việc sử dụng phương pháp so sánh hay hệ số điều chỉnh đều sẽ không thể phản ánh hết và đúng giá trị hỗn hợp do hạn chế về số lượng tài sản so sánh tương đồng về tỷ lệ thành phần trong hỗn hợp hoặc không có hệ số phù hợp.

“Như vậy, phương pháp thặng dư nên được giữ lại để ước tính những khu đất có tiềm năng phát triển hoặc tái phát triển sẽ là phù hợp nhất”, bà Đỗ Thị Thu Giang chia sẻ.

Tương tự, Tiến sĩ Trần Xuân Lượng, chuyên ngành Bất động sản, Đại học Kinh tế Quốc dân cho rằng, phương pháp thặng dư là một phương pháp định giá đất khoa học và được thế giới thừa nhận. Phương pháp này được các nước trên thế giới xây dựng thành tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế hoặc tiêu chuẩn thẩm định giá của từng nước trên cơ sở kết hợp các cách tiếp cận từ thị trường, chi phí, thu nhập và áp dụng rộng rãi vào thực tiễn định giá đất đai, tài sản của các nước.

Theo ông Lượng, phương pháp thặng dư thường được áp dụng để tính toán giá trị của những bất động sản không theo hiện trạng sử dụng, mà căn cứ vào mục đích được sử dụng trong tương lai. Nghĩa là phương pháp thặng dư để định giá các bất động sản hình thành trong tương lai, chuyển mục đích sử dụng đất…, chính là phần xác định chênh lệch địa tô của lô đất khi nó được thay đổi mục đích sử dụng. Đây là phần cực kỳ lớn mà Nhà nước thất thu trong suốt thời gian vừa qua.

“Do đó, tôi cho rằng cần giữ phương pháp này vì nó hợp lý để không làm thất thu ngân sách nhà nước và hỗ trợ doanh nghiệp triển khai dự án nhanh hơn”, Tiến sĩ Lượng nhấn mạnh.

Cần bổ sung dữ liệu đầu vào

Quan điểm của TS. Trần Xuân Lượng rất rõ, đó là không phải phương pháp định giá mà chính các thông tin dữ liệu đầu vào mới quyết định việc xác định giá đất có sát với thị trường hay không. Mỗi loại đất, mỗi loại hình bất động sản sẽ có cách xác định thông tin đầu vào khác nhau. Đã có nhiều ý kiến tranh luận xung quanh vấn đề này, và nếu không quy định rõ ràng và chặt chẽ sẽ rất khó để làm cơ sở đưa ra mức định giá chuẩn cho giá đất.

Trước 2006, Việt Nam bắt buộc giao dịch bất động sản phải qua sàn. Từ 2014 đến nay thì bỏ quy định này, và từ đó dữ liệu chuẩn về bất động sản gần như bằng “0” và phụ thuộc hoàn toàn vào ghi trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đã được công chứng, chứng thực. Trong khi các hoạt động này dễ phát sinh bất cập trong việc kê khai “hai giá” như đã diễn ra thời gian vừa qua.

Vì vậy, ông Lượng nhìn nhận Việt Nam cần cân nhắc xây dựng một trung tâm đăng ký và quản lý các giao dịch đất đai, đảm bảo từ chủ đầu tư, người dân cho đến cơ quan quản lý đều phải đăng ký để khai báo cho đầy đủ và chính xác. Cơ quan này có thể xã hội hóa hoặc cũng có thể như một dịch vụ công của Nhà nước. Khi đó, Việt Nam sẽ có một dữ liệu hoàn chỉnh về từng thửa đất, từng lô đất hay từng căn nhà.

“Quan điểm của tôi cho rằng từ việc có dữ liệu sạch, chúng ta sẽ đề ra những quyết sách, chính sách đúng và trúng. Từ dữ liệu sạch mới có được quy hoạch sạch, có được giá đất tiệm cận thị trường, có được giá đất tiệm cận thị trường sẽ bồi thường thỏa đáng, bồi thường thỏa đáng mới không có tranh chấp, khiếu kiện, không có biểu tình. Ngoài ra, từ giá đất chuẩn sẽ đánh thuế chuẩn, thu được tiền sử dụng đất chuẩn, tiền cho thuê đất chuẩn và thu ngân sách tối đa. Từ đó sẽ tái đầu tư cho lợi ích của cộng đồng”, Tiến sĩ Trần Xuân Lượng khẳng định.

Đồng quan điểm trên, luật sư Nguyễn Hồng Chung, Phó Chủ tịch CLB Bất động sản Hà Nội khẳng định phương pháp thặng dư phản ánh rất rõ nét bản chất tài chính của dự án bất động sản: đâu là chi phí, đâu là doanh thu, đâu là lợi nhuận, rất khoa học và khách quan. 

“Cơ quan soạn thảo cho rằng, do thiếu cơ sở dữ liệu để định giá, phải định giá theo các yếu tố giả định, thiếu chính xác nên bỏ phương pháp này, theo tôi là chưa thuyết phục. Nếu vấn đề là thiếu cơ sở dữ liệu thì giải pháp phải là tạo ra nguồn cơ sở dữ liệu chất lượng, tin cậy, thay vì bỏ phương pháp thặng dư (đập bỏ cỗ máy sản xuất). Vì vậy, nếu việc bỏ phương pháp thặng dư trở thành hiện thực thì đó sẽ là một bước lùi trong công tác định giá đất”, luật sư Nguyễn Hồng Chung bày tỏ.