Còn nhiều lấn cấn trước thời điểm hiệu lực của Luật Đất đai

Những khó khăn trong tiếp cận đất đai, câu hỏi về định giá đất, cơ hội đầu tư nhà ở xã hội, khai thác quỹ đất chung cư cũ... và cả những băn khoăn về việc xử lý dự án chậm tiến độ đã thu hút nhiều doanh nghiệp dành cả chiều ngày Chủ nhật, 12/5 để trao đổi với các chuyên gia về Luật Đất đai.

Nhiều doanh nghiệp đến từ Thừa Thiên Huế, Quảng Trị, Thanh Hóa... và nhiều doanh nghiệp tại Hòa Bình, nơi Hiệp hội Phát triển Hàng tiêu dùng Việt Nam (VACOD) và Hiệp hội Doanh nghiệp TP. Hà Nội (HBA) chọn làm điểm tổ chức Hội thảo Luật Đất đai 2024 và các luật liên quan – tác động của Luật Đất đai 2024 đến môi trường đầu tư và doanh nghiệp.

Thậm chí, ông Cao Tiến Đoan, Chủ tịch Hội Doanh nghiệp tỉnh Thanh Hóa đã tranh thủ Hội thảo, đặt nhiều câu hỏi liên quan đến định giá đất lô lẻ và lô lớn, việc hợp lý hay không của quỹ đất 20% trong dự án khu đô thị... vì “đi từ xa đến”.

Đặc biệt, các doanh nghiệp đang rất quan tâm đến việc thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất, hoặc đang có quyền sử dụng đất mà đất đó không phải là đất ở mà Bộ Tài nguyên và Môi trường đang được Chính phủ giao soạn thảo, dự kiến được trình Quốc hội tại Kỳ họp thứ bảy của Quốc hội XV, sẽ khai mạc vào tuần tới, ngày 20/5/2024.

Hiện tại, nhiều doanh nghiệp đã nhận chuyển nhượng các diện tích đất không có đất ở; hoặc doanh nghiệp muốn đầu tư dự án khu đô thị trên các diện tích đất có được do đưa cơ sở sản xuất gây ô nhiễm ra ngoài khu đô thị... đang chờ đợi phương án xử lý.

Tương tự, các doanh nghiệp cũng đang kiến nghị có hướng dẫn để thực hiện quy định mới của Luật Đất đai về sử dụng kết hợp đa mục đích hay hợp tác sản xuất kinh doanh bằng quyền sử dụng đất...

“Luật Đất đai 2024 có nhiều thay đổi tích cực, thể chế nhiều nội dung mới mang tính chất đột phá quan trọng, góp phần vào mục tiêu hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý sử dụng đất. Hiện Chính phủ đang nỗ lực đẩy nhanh tiến độ soạn thảo các văn bản hướng dẫn để làm cơ sở trình Quốc hội phương án đưa Luật Đất đai vào thực hiện sớm hơn 6 tháng, đồng bộ cùng thời gian hiệu lực của Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở. Đây cũng là các đạo luật tác động rất lớn tới các doanh nghiệp và thị trường bất động sản. Để đảm bảo việc thực thi Luật, doanh nghiệp cũng sẽ tổ chức nghiên cứu, có ý kiến góp ý với các dự thảo để đảm bảo việc thực thi hiệu quả”, ông Nguyễn Hồng Sơn, Chủ tịch VACOD và HBA chia sẻ lý do tổ chức cuộc Hội thảo vào thời điểm này.

Phải tính tới cả kịch bản bị thu hồi trong phương án kinh doanh

Đồng tình với nhiều băn khoăn của doanh nghiệp, song ông Phan Đức Hiếu, Ủy viên thường trực Ủy ban Kinh tế của Quốc hội đặt trách nhiệm của doanh nghiệp trong việc tìm hiểu và chuẩn bị thực thi Luật Đất đai một cách kỹ càng.

“Mối quan tâm lớn nhất của doanh nghiệp là làm thế nào để có đất đưa vào sản xuất, kinh doanh. Luật Đất đai 2024 đã trả lời rõ, với nguyên tắc là sử dụng công cụ thị trường và thông tin minh bạch. Với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, cơ hội không chỉ là đầu tư nhà ở thương mại mà có thể quan tâm đến các chính sách về các dự án khác, như đầu tư nhà ở xã hội, chỉnh trang chung cư cũ... và cả chính sách liên quan đến hỗ trợ, ưu đãi cho người mua nhà. Nắm rõ các quy định của Luật và các nghị định hướng dẫn là trách nhiệm của doanh nghiệp để đảm bảo Luật Đất đai và các luật liên quan thực sự phát huy hiệu quả”, ông Hiếu gửi gắm tới các doanh nghiệp.

Thậm chí, ông Hiếu khuyến nghị, các doanh nghiệp cần tính cả kịch bản rủi ro trong phương án kinh doanh, thay vì chỉ tính các phương án tích cực.

"Có doanh nghiệp không đồng tình với quy định về thu hồi dự án không bồi hoàn, kể cả đất và công trình trên đất, nếu dự án chậm tiến độ quá 48 tháng. Nhưng nếu đặt lợi ích chung của xã hội cũng như lợi ích của các doanh nghiệp có năng lực, có nhu cầu nhưng không tiếp cận được đất thì góc nhìn sẽ khác. Luật chơi đã được đặt lên bàn, doanh nghiệp biết rõ là chậm sẽ bị thu hồi, có thể không bồi hoàn, thì phải tính tới kịch bản này trong phương án kinh doanh”, ông Hiếu khuyến nghị.

Theo ông Hiếu là việc thực hiện dự án chậm trễ có thể vì nhiều lý do, nhưng nếu doanh nghiệp xác định rõ đây là một rủi ro trong kinh doanh và tính tới kịch bản bị thu hồi, thì sẽ có phương phù hợp, có thể là rút lui sớm, chuyển nhượng khi không đủ năng lực tiếp tục... để tránh bị thu hồi.

Đồng tình với quan điểm này, chuyên gia kinh tế Nguyễn Đức Kiên, Nguyên Phó Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, nguyên Tổ trưởng Tổ tư vấn về kinh tế của Thủ tướng Chính phủ cho rằng, các doanh nghiệp không thể chỉ tính tiến mà không tính không lui trong các kế hoạch kinh doanh. “Cách tư duy này khiến doanh nghiệp bị động khi có các vấn đề phát sinh, bao gồm cả những thay đổi pháp luật”.

Đây cũng là đề nghị ông Đào Trung Chính, Cục trưởng Cục Quy hoạch và Phát triển Tài nguyên đất (Bộ Tài nguyên và Môi trường) với các doanh nghiệp khi nêu một số nội dung đang có nhiều ý kiến khác nhau trong các dự thảo nghị định dẫn Luật Đất đai mà các bộ, ngành đang được giao soạn thảo.

“Chúng tôi đang cần nhiều dự tham gia của doanh nghiệp. Hiện cũng có một số băn khoăn, như việc thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất, hoặc đang có quyền sử dụng đất mà đất đó không phải là đất ở sẽ thế nào, thí điểm theo loạt đất, lựa chọn một số loại doanh nghiệp để thí điểm hay thí điểm theo địa phương... Chúng tôi xác định rõ, nội dung này phải đảm bảo công khai, minh bạch để trách nhóm lợi ích”, ông Chính chia sẻ thẳng thắn.

Việc xác định phương pháp định giá đất và khoản tiền người dung đất phải nộp bổ sung với thời gian chưa tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cũng đã được bổ sung vào Dự thảo Nghị định hướng dẫn Luật Đất đai để xử lý chuyển tiếp về việc xác định giá đất đối với các trường hợp đã có quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003 để xử lý khoảng trống.

“Mức nộp bổ sung đang được đề xuất là bằng với lãi suất tiền gửi, như vậy có hợp lý không, các doanh nghiệp cho ý kiến. Quy định này là cần vì hiện tại, nhiều dự án không xử lý được, không đưa ra được thị trường”, ông Chính cho biết.