Thị trường bất động sản đã trải qua nửa đầu năm trong trạng thái “dòng tiền khó” khi thanh khoản các kênh huy động vốn chuyển động yếu ớt. Áp lực chi phí tài chính tăng cao, trong khi dòng tiền khan hiếm vì không bán được hàng, không huy động được vốn từ trái phiếu, không đủ tiêu chuẩn vay vốn tín dụng…, khiến sức khỏe của các doanh nghiệp địa ốc ngày càng suy yếu.

Ghi nhận từ một số doanh nghiệp địa ốc vừa công bố báo cáo tài chính quý II/2023 cho thấy, bức tranh tài chính của nhóm doanh nghiệp này có điểm đáng chú ý là nhiều doanh nghiệp ngành bất động sản phải thay đổi phương án kinh doanh và doanh thu từ các hoạt động không cốt lõi gần như là “lực đỡ” rất lớn đối với nhiều doanh nghiệp.

Báo cáo tài chính quý II/2023 của Công ty cổ phần Phát triển bất động sản Phát Đạt vừa công bố cho thấy, do tình hình khó khăn chung của toàn thị trường, đặc biệt là ngành bất động sản, nên việc đầu tư kinh doanh của Công ty vào các dự án không được thuận lợi. Dù vậy, Công ty vẫn ghi nhận doanh thu đạt hơn 853 tỷ đồng và lợi nhuận đạt 516 tỷ đồng, lần lượt tăng 59% và 60% so với cùng kỳ năm trước.

Nhìn vào bức tranh tài chính có thể thấy, mảng kinh doanh chính của công ty trong quý vừa qua ghi nhận doanh thu không đáng kể, chỉ có hơn 5 tỷ đồng từ cung cấp dịch vụ. Đóng góp lớn nhất của doanh nghiệp này chủ yếu từ khoản thu nhập tài chính hơn 531 tỷ đồng. Đây là phần lãi từ chuyển nhượng cổ phần công ty con.

Tương tự, Tổng công ty cổ phần Địa ốc Sài Gòn (SaigonRes) ghi doanh thu thuần trong quý II/2023 tăng 64% so với cùng kỳ, lên 17 tỷ đồng. Phần doanh thu tăng chủ yếu đến từ các dự án của Công ty. Tuy nhiên, sau khi trừ giá vốn, Công ty chỉ còn lãi hơn 3 tỷ đồng.

Mặt khác, SaigonRes ghi nhận gần 44 tỷ đồng doanh thu tài chính, trong đó hơn 36 tỷ đồng là doanh thu từ hợp tác đầu tư. Một điểm sáng khác là trong kỳ, SaigonRes đã hoàn nhập được 22,5 tỷ đồng khoản dự phòng phải thu khó đòi.

Nhờ các yếu tố tích cực trên, Công ty báo lãi ròng gần 42 tỷ đồng trong quý II/2023, tăng 56% so với cùng kỳ. Dù quý I/2023 lỗ, nhưng lãi ròng 6 tháng đầu năm của SaigonRes vẫn gấp đôi cùng kỳ, đạt hơn 30 tỷ đồng. Tuy nhiên, nếu so với kế hoạch lãi sau thuế 315 tỷ đồng đề ra cho năm 2023, kết quả nửa đầu năm của Công ty mới thực hiện được gần 10%.

Với Công ty cổ phần Phát triển Sunshine Homes, trong quý II/2023, doanh nghiệp này ghi nhận doanh thu thuần tăng tới 447%, lên 508 tỷ đồng. Lợi nhuận sau thuế của doanh nghiệp cũng tăng mạnh, lên hơn 270 tỷ đồng, tương ứng tăng 409% so với cùng kỳ năm trước.

Nguyên nhân chính của việc doanh thu và lợi nhuận của Sunshine Homes tăng mạnh là doanh thu từ hoạt động tài chính tăng gấp đôi, lên hơn 418 tỷ đồng, trong đó, lãi từ tiền gửi, tiền cho vay chiếm hơn 223 tỷ đồng, lãi từ cổ phần ưu đãi cổ tức gần 157 tỷ đồng.

Dòng tiền luân chuyển trong doanh nghiệp địa ốc đang là vấn đề cần được chú ý. Tình trạng phổ biến trên thị trường hiện nay là nhiều doanh nghiệp địa ốc ghi nhận dòng tiền kinh doanh âm do tăng tồn kho và các khoản phải thu. Khi đó, doanh nghiệp sẽ phải xoay xở để bù đắp sự thiếu hụt dòng tiền. Nhiều doanh nghiệp chọn thanh lý tài sản, thu hồi khoản đầu tư vào đơn vị khác, hoặc tăng vay mượn.

Chẳng hạn, với Phát Đạt, dù đã hạch toán doanh thu tài chính hơn 531 tỷ đồng, song nhiều khả năng, Công ty vẫn chưa có được dòng tiền thực tế từ hoạt động này, bởi khoản lãi từ hoạt động đầu tư được ghi nhận âm hơn 526 tỷ đồng trên báo cáo lưu chuyển tiền tệ. Lưu chuyển tiền thuần trong kỳ của Công ty âm hơn 4,5 tỷ đồng. Riêng dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh trong kỳ âm hơn 395 tỷ đồng.

Nợ phải trả của Phát Đạt tính đến cuối quý II/2023 còn gần 12.111 tỷ đồng, trong đó dư nợ trái phiếu ngắn hạn là 1.457 tỷ đồng. Phát Đạt có kế hoạch phát hành riêng lẻ huy động 670 tỷ đồng để tất toán nợ gốc và lãi trái phiếu mà công ty đã phát hành trong 2 năm 2021 - 2022. Mục tiêu của Công ty là đến cuối năm, chậm nhất đầu năm sau, phải dứt điểm nợ ngắn hạn.