Tín dụng kinh doanh bất động sản bắt đầu chảy

Thống đốc Ngân hàng Nhà nước (NHNN) Nguyễn Thị Hồng cho biết, tính đến ngày 27/6, tín dụng toàn hệ thống tăng 4,03%, song riêng tín dụng kinh doanh bất động sản 5 tháng đầu năm tăng tới 14%. Con số này có thể chưa phản ánh đúng bản chất tăng trưởng tín dụng bất động sản (do dựa trên nền thấp cuối năm 2022 và tín dụng kinh doanh bất động sản chỉ chiếm khoảng 1/3 tổng tín dụng bất động sản), nhưng phần nào cho thấy những giải pháp tháo gỡ khó khăn cho các thị trường bắt đầu phát huy tác dụng.

Ngoài tín dụng ngân hàng, thị trường trái phiếu doanh nghiệp trong tháng 6/2023 cũng bớt ảm đạm hơn tháng 5/2023. Chỉ tính riêng lượng trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ phát hành đã cao hơn 3 lần tháng trước. Dự kiến, trong tháng 7 này, sàn giao dịch trái phiếu riêng lẻ ra mắt cũng sẽ kích hoạt dần trở lại thị trường trái phiếu.  

Trong khi đó, gói cho vay nhà ở xã hội 120.000 tỷ đồng cũng bắt đầu khởi động. BIDV, Argibank đã tiến hành thủ tục giải ngân các khoản vay đầu tiên trong gói tín dụng này. Thống đốc Nguyễn Thị Hồng cho biết, NHNN đã nhận được 3 công văn công bố 15 dự án của các tỉnh Bắc Giang, Trà Vinh và Tây Ninh, trong đó có 5 dự án đã được cấp phép xây dựng. Ngoài ra, 3 địa phương là Bình Định, Phú Thọ và Bà Rịa - Vũng Tàu đã công bố 9 dự án.   

Đáng chú ý, tại Hội nghị trực tuyến toàn quốc Chính phủ với các địa phương và phiên họp Chính phủ thường kỳ tháng 6/2023, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính yêu cầu tiếp tục thực hiện chính sách tiền tệ chủ động, linh hoạt, nới lỏng, kịp thời, hiệu quả hơn. Thủ tướng nêu rõ, chính sách tiền tệ linh hoạt hơn, mở rộng hơn được thể hiện chủ yếu thông qua tăng cung tiền (M2), tăng tín dụng, giảm mặt bằng lãi suất, nhất là lãi suất cho vay. Điều này nhằm đáp ứng yêu cầu cấp thiết tháo gỡ khó khăn về thanh khoản, tín dụng, thúc đẩy phục hồi, phát triển sản xuất, kinh doanh và phù hợp với thực tiễn.

Thị trường bất động sản tuy vẫn èo uột nửa đầu năm, nhưng với sự cải thiện của dòng vốn, đã có dấu hiệu chuyển biến từ tháng 6/2023. Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư, TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV nhận định: “Thị trường bất động sản đang trải qua giai đoạn cực kỳ khó khăn. Tuy nhiên, chúng tôi đã thấy đâu đó một số dấu hiệu phục hồi. Chúng tôi dự báo đến cuối năm nay, muộn nhất là đầu năm tới, thị trường sẽ phục hồi”. 

Lãi suất rẻ thêm, thị trường sẽ phục hồi chậm nhất là đầu năm 2024

Theo NHNN, dù tín dụng kinh doanh bất động sản tăng mạnh, song tín dụng cho tiêu dùng bất động sản (vay mua nhà) trong 5 tháng đầu năm lại giảm 1,32%, trong khi cùng kỳ năm ngoái tăng tới 15%. Như vậy, tới thời điểm hiện tại, nhà đầu tư bất động sản là cá nhân và người mua nhà để ở vẫn chưa sẵn sàng đầu tư.

Theo khảo sát của Báo Đầu tư, lãi vay mua nhà trên thị trường đang dao động ở mức 12,5-14%/năm. Nguyên nhân là các ngân hàng vẫn còn tồn dư một lượng lớn vốn huy động lãi suất cao từ cuối năm ngoái và đầu năm nay. Trong bối cảnh thị trường bất động sản ảm đạm, thu nhập giảm sút, với mức lãi vay này, dễ hiểu vì sao người dân chưa dám vay.

Ông Phạm Anh Khôi, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (Viện DXS - FERI) cho rằng, nếu lãi vay mua nhà giảm nhẹ về quanh mức 11 - 13%, giá bán nhà đi ngang, thì tỷ lệ hấp thụ bất động sản sẽ tăng 20 - 30%. Tuy nhiên, nếu lãi suất vẫn giữ ở mức 14% như hiện nay, thị trường sẽ tiếp tục gặp thách thức.

Theo các chuyên gia, hiện mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà 12 - 14% vẫn cao so với khả năng chịu đựng của nhà đầu tư. Nhà đầu tư đang có tâm lý chờ đợi. Nếu lãi vay giảm, thị trường có thể khởi sắc nhanh hơn dự báo. “Thị trường đã ghi nhận những tín hiệu tích cực. Dù các tín hiệu này còn ít, song cũng khiến tâm lý nhà đầu tư lạc quan hơn, nhiều người đang quan sát để chờ cơ hội xuống tiền. Dự báo thị trường bất động sản có sự chuyển biến tích cực vào nửa đầu năm 2024”, ông Khôi nhận định.  

Trong khi giới kinh doanh bất động sản khấp khởi mừng và kỳ vọng dòng vốn rẻ sẽ làm tan băng thị trường, thì NHNN dường như đang có nỗi lo mới - lo tiền rẻ sẽ lại chảy vào các dự án đầu cơ, tạo nên rủi ro bong bóng cho nền kinh tế. Đây là lý do NHNN vừa ban hành Thông tư 06/2023/TT-NHNN bổ sung nhiều quy định chặt chẽ hơn về quy trình, hồ sơ, kế hoạch trả nợ với các khoản vay mua nhà.

Theo các chuyên gia phân tích của VNDirect, điều này sẽ giúp giảm thiểu rủi ro với ngân hàng nếu có biến động mạnh xảy ra trên thị trường bất động sản, song cũng làm chậm lại tăng trưởng tín dụng nhà ở thời gian tới. Ngoài ra, Thông tư 06/2023/TT-NHNN cũng yêu cầu các ngân hàng thương mại phải tăng cường kiểm tra hoạt động cho vay với mục đích đảo nợ, hoặc phục vụ mục đích đầu tư kinh doanh chứng khoán, bất động sản…