Xem xét lại các quy định về quản lý và vận hành dự án bất động sản đa sở hữu - Bà Nguyễn Hương, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản Đại Phúc Land

Hiện nay, việc quản lý, vận hành dự án bất động sản còn nhiều bất cập, dẫn đến tranh chấp thường xuyên xảy ra, kéo dài và biến dạng sang hình thức lợi ích nhóm rất nguy hiểm.

Đơn cử, quy định về việc sau 2 năm đưa vào hoạt động, chủ đầu tư chuyển giao cho Ban Quản trị được bầu từ cư dân để quản lý, vận hành chung cư thương mại không đảm bảo sự ổn định của chất lượng dịch vụ. Điều này xuất phát từ thực tế Ban Quản trị không phải là người có chuyên môn. Đã đến lúc cần xem xét lại các quy định về quản lý và vận hành dự án bất động sản đa sở hữu.

Đối với các dự án nhà phố, biệt thự và đặc biệt các khu dân cư, khu đô thị mới có quy mô lớn và phức tạp do gồm nhiều hạng mục dự án thành phần, cần xác định rõ Ban Quản trị chỉ đóng vai trò đại diện, kết nối và giám sát việc thực hiện giữa cư dân và chủ đầu tư, còn chủ đầu tư vẫn phải là người chịu trách nhiệm về việc đảm bảo tiêu chuẩn và chất lượng dịch vụ cho toàn bộ dự án tổng thể. Phú Mỹ Hưng là một ví dụ điển hình vì họ đã làm tốt điều này và Khu đô thị Vạn Phúc của chúng tôi cũng sẽ hướng tới mô hình quản lý tương tự, nhằm mang lại chất lượng cao nhất cho cư dân của mình và hạn chế những tranh chấp không đáng có phát sinh trong quá trình vận hành.

Thay đổi thể chế cho Ban Quản trị chung cư - Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn luật sư TP.HCM

Hệ thống pháp luật hiện nay đã bước đầu tạo ra hành lang pháp lý điều chỉnh quá trình quản lý, sử dụng nhà chung cư. Tuy nhiên, chế định này cần được tiếp tục hoàn thiện và đồng bộ với các văn bản trong hệ thống pháp luật Việt Nam.

Theo quy định hiện hành, tổ chức của các chủ sở hữu (người sử dụng) bắt buộc phải được thành lập với những nhà chung cư có số lượng từ 20 căn hộ trở lên, với cơ cấu tổ chức gồm Hội nghị toàn thể và Ban Quản trị.

Trong đó, Ban Quản trị được đánh giá là yếu tố chính trong hoạt động quản lý, sử dụng nhà chung cư. Do đó, trước hết, cần các quy định pháp luật để đảm bảo và hướng đến hoạt động của Ban Quản trị tốt (chuyên môn, khách quan, minh bạch), phải có cơ chế tự sàng lọc những người không đủ năng lực trên thực tế (không tham gia đầy đủ hoạt động, ứng xử không phù hợp, hoạt động không tốt…).

Pháp luật hiện hành còn nhiều quy định chưa phù hợp, không rõ ràng, quy định gây hiểu nhầm. Việc áp dụng mô hình Hội đồng Quản trị của công ty cổ phần, Hội đồng Quản trị của hợp tác xã cho Ban Quản trị hiện có nhiều cách hiểu khác nhau và có sự xung đột với các quy định Luật Nhà ở, Thông tư 02/2016/TT-BXD…

Để tổ chức của các chủ sở hữu nhà chung cư hoạt động hiệu quả, cần hoàn thiện các quy định nhằm bảo đảm nguyên tắc công khai, minh bạch trong hoạt động.

Theo đó, phải quy định việc công khai bằng các hoạt động cụ thể như “kiểm tra”, “xem xét”, tra cứu trực tiếp tài liệu, quyền sao chụp tài liệu là Biên bản Ban Quản trị, hợp đồng, sổ sách… Quy định cụ thể về các hình thức, phạm vi, nội dung công khai. Bên cạnh đó, phải có các quy định về kiểm soát hoạt động và trách nhiệm thành viên của Ban Quản trị.

Phải sớm có tiêu chuẩn dịch vụ quản lý vận hành - Bà Vũ Ngọc Hương, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư và Dịch vụ Sao Kim (Venus Corp)

Bộ Xây dựng đã ban hành tiêu chuẩn phân hạng nhà chung cư. Theo đó, nhà chung cư được phân thành 4 hạng. Tuy nhiên, các tiêu chí phân loại còn rất chung chung, dẫn đến trong thực tế có sự nhập nhằng giữa các loại nhà chung cư. Trong quản lý vận hành tòa nhà, các dịch vụ cũng được cung cấp tương ứng theo từng loại nhà.

Nhưng hiện nay, thực tiễn thị trường chưa có các tiêu chí phân loại này, dẫn đến tiêu chí chung về mức phí quản lý tương ứng với yêu cầu dịch vụ được cung cấp chưa rõ ràng.

Đây là một trong những bất cập mà Công ty cổ phần Đầu tư và Dịch vụ Sao Kim (Venus Corp) đang cố gắng khắc phục ngay từ đầu. Trong quá trình đàm phán, thương thảo hợp đồng quản lý vận hành, các tiêu chí giá trị của dịch vụ cũng sẽ được xác lập một cách cụ thể. Đây là cơ sở để các bên liên quan (cư dân, khách hàng, chủ đầu tư, đơn vị quản lý và thậm chí cả các cơ quan hữu quan) thực hiện giám sát, đánh giá các quá trình cung cấp dịch vụ quản lý vận hành.

Xây dựng tiêu chuẩn cung cấp dịch vụ cần phải dựa trên phân loại nhà chung cư của Bộ Xây dựng và nguồn ngân sách thực tế. Ngoài ra, cũng cần ứng dụng công nghệ thông tin và công nghệ quản lý thông minh vào hoạt động quản lý vận hành tòa nhà như các ứng dụng “quản lý giám sát dịch vụ”, “quản lý khách hàng”…

Chủ đầu tư phải giữ chữ tín để không xảy ra tranh chấp - Ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Địa ốc Phú Đông Group

Thực tế, hầu hết các chủ đầu tư đều mong muốn và cố gắng hoàn thiện tất cả các hạng mục thi công, quy trình thủ tục để đủ điều kiện bàn giao nhà cho cư dân. Tuy nhiên, cũng không tránh khỏi những khó khăn gặp phải, khiến việc bàn giao nhà không đúng kế hoạch.

Có chủ đầu tư vì thiếu kinh phí hoàn thiện vài hạng mục công trình, buộc phải “liều” bàn giao nhà cho khách hàng. Một số khác thì mặc dù công trình đã hoàn tất, nhưng chưa xong các hồ sơ chất lượng để được cơ quan chức năng nghiệm thu, đưa vào sử dụng.

Cũng có trường hợp một số khách hàng do nhu cầu cần nhận nhà ở bức thiết, khi công trình cơ bản hoàn thành, họ kiến nghị chủ đầu tư tạo điều kiện hỗ trợ cho họ được nhận nhà trước để về ở và hoàn thiện các hạng mục còn lại sau….

Đối với Phú Đông Group, chúng tôi luôn đặt chữ tín lên hàng đầu, bởi lẽ chúng tôi hiểu rằng, nếu đánh mất chữ tín thì khó có thể tồn tại trong môi trường đầy cạnh tranh như hiện nay. Chính chất lượng sản phẩm và quản lý sau bán hàng mới là yếu tố quyết định giá trị lâu bền cho doanh nghiệp bất động sản.

Trong quá trình đồng hành, chủ đầu tư phải thường xuyên tổ chức những hoạt động cộng đồng trong khu dân cư, tạo sân chơi để người dân thêm gắn kết, gần gũi, tăng thêm sự tương tác giữa chủ đầu tư, Ban Quản lý, Ban Quản trị và cộng đồng cư dân.

Chủ đầu tư đóng vai trò lớn để không có tranh chấp - Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA)

Trong những năm qua, một số chủ đầu tư có uy tín, thương hiệu, có năng lực và có trách nhiệm với khách hàng, đã được Hội nghị nhà chung cư giao quản lý, vận hành nhà chung cư. Mô hình này đáng được khuyến khích. Bên cạnh đó, đã có nhiều đơn vị chuyên nghiệp trong nước và nước ngoài thực hiện công tác quản lý, vận hành nhà chung cư có chất lượng cao.

Tuy nhiên, cũng có một số chủ đầu tư, đơn vị quản lý, vận hành nhà chung cư thiếu trách nhiệm, kém năng lực, nên đã dẫn đến nhiều tranh chấp.

HoREA nhận thấy, chủ đầu tư hoàn toàn có thể được lựa chọn để quản lý, vận hành nhà chung cư, nếu hội đủ 3 điều kiện là có chức năng quản lý, vận hành nhà chung cư, có năng lực quản lý, vận hành nhà chung cư, được Hội nghị nhà chung cư lựa chọn.

Do vậy, HoREA cho rằng, không cần thiết sửa đổi Luật Nhà ở để bổ sung mô hình chủ đầu tư tự thực hiện quản lý, vận hành nhà chung cư, vì nếu làm như vậy sẽ vi phạm nguyên tắc dân chủ cơ sở, có thể dẫn đến xung đột lợi ích giữa chủ đầu tư và các chủ sở hữu chung cư. Vấn đề cần đặt ra là khâu thực thi pháp luật nhà ở và chủ đầu tư tham gia ứng tuyển làm đơn vị quản lý, vận hành nhà chung cư, để Hội nghị nhà chung cư xem xét lựa chọn.

Bên cạnh đó, kinh phí bảo trì nhà chung cư có giá trị rất lớn và là tài sản chung của các chủ sở hữu chung cư. Vừa qua, đã xuất hiện tình trạng tranh chấp quỹ bảo trì chung cư tại nhiều dự án, do đó, HoREA đề nghị không nên giao cho chủ đầu tư tự quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư, vì có thể dẫn đến xung đột lợi ích giữa chủ đầu tư và các chủ sở hữu chung cư.

Cần thiết sửa đổi, bổ sung Luật Nhà ở theo hướng quy định kinh phí bảo trì chỉ được sử dụng để bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư gồm: hệ thống kết cấu chịu lực như khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, đường thoát hiểm; các phần sở hữu chung còn lại thì sử dụng kinh phí quản lý, vận hành nhà chung cư để bảo trì.

Cần có quy định đặc thù quản lý vận hành dự án nhà ở xã hội - Ông Trần Đức Vinh, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản Trần Anh Group

Ở góc độ doanh nghiệp chuyên phát triển những dự án đa sở hữu giá rẻ, nhà cho công nhân, lao động có thu nhập thấp, tôi thấy rằng, hiện nay các quy định về quản lý vận hành dự án bất động sản đa sở hữu đang quy định chung cho tất cả các dự án bất động sản. Trong khi đó, ở phân khúc giá rẻ, nhà ở xã hội có nhiều đặc thù so với các dự án thương mại khác, như đối tượng ở là người có thu nhập thấp, thêm vào đó là các chi phí cũng như chất lượng dự án khác hoàn toàn với nhà ở thương mại.

Bởi vậy, cần có quy định riêng về quản lý cho các dự án nhà ở xã hội, giá rẻ, như phí bảo trì, quỹ bảo trì, quy định về phòng cháy, chữa cháy, về sở hữu chung - riêng của chủ đầu tư và cư dân, để đảm bảo sự hài hòa giữa hai bên.

Luật Kinh doanh nhà ở 2014 quy định tiêu chuẩn hành lang, phòng cháy chữa cháy, tiện ích nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ như nhà ở thương mại là không hợp lý, dễ xảy ra tranh chấp giữa cư dân và chủ đầu tư, bởi cư dân thì đòi áp dụng theo luật, còn chủ đầu tư thì phải tính toán làm sao không được lỗ.