Chuyện của chung, của riêng

Mới đây, Báo Đầu tư Online - Baodautu.vn nhận được phản ánh của hơn 300 hộ dân tại chung cư The EverRich 1 (quận 11, TP.HCM) do Công ty cổ phần Phát triển bất động sản Phát Đạt làm chủ đầu tư. Dự án bán ra thị trường từ năm 2006 và chính thức đi vào sử dụng từ năm 2011. Khi mở bán, chủ đầu tư giới thiệu chung cư có những tiện ích phục vụ người dân như khu thương mại, hồ bơi, spa, gym, phòng sinh hoạt cộng đồng...

Tuy nhiên, theo phản ánh của nhiều người dân, kể từ khi bàn giao căn hộ đến nay, phần lớn các tiện ích của chung cư đã không được chủ đầu tư thực hiện như cam kết. Trong đơn phản ánh tới Thành ủy TP.HCM và các cơ quan truyền thông, hơn 300 hộ dân cùng đứng đơn cho biết, tháng 5/2016, cư dân phát hiện ra Công ty Phát Đạt không công khai số tiền quỹ bảo trì chung cư, tự ý thay đổi công năng của phòng gym khi cho thuê làm văn phòng, chuyển nhà sinh hoạt cộng đồng từ tầng 6 xuống tầng hầm, hay lấn chiếm tiện ích của hồ bơi, hầm để xe máy được chủ đầu tư lấy lại 70% diện tích… “Chủ đầu tư cho rằng, Luật Nhà ở 2014 quy định, đó là phần riêng của chủ đầu tư”, ông Đặng Văn Cường, một hộ dân đứng đơn cho biết.

Trong khi đó, ông Bùi Quang Anh Vũ, Phó tổng giám đốc Đầu tư Công ty Phát Đạt cho rằng, phía Công ty Phát Đạt đã thực hiện đúng theo tinh thần của Luật Nhà ở 2014 để lấy lại những gì của chủ đầu tư trước đây cho người dân dùng “nhờ”.

Chuyện phân định chung - riêng không chỉ xảy ra ở chung cư The EverRich 1, mà mới đây, chỉ sau 1 năm đưa vào hoạt động, tranh chấp đã trở nên căng thẳng tại chung cư Tín Phong (quận 12, TP.HCM) do Công ty TNHH Sản xuất, thương mại xây dựng Tín Phong làm chủ đầu tư, khi chủ đầu tư viện dẫn Luật Nhà ở 2014 để thu hồi toàn bộ hầm để xe của người dân để tiến hành khai thác riêng.

Không chấp nhận việc này, những hộ dân tại chung cư cho rằng, tầng hầm để xe phải là diện tích do các hộ dân quản lý và khai thác thông qua ban quản trị và ban quản lý chung cư, chứ không phải của chủ đầu tư. “Chủ đầu tư đã bán chung cư cho chúng tôi, giờ lại lấy tầng hầm để xe của chung cư là vô lý”, ông N.V.T một hộ dân tại chung cư này phản ứng.

Chuyện tranh chấp tại 2 chung cư trên tới nay vẫn chưa được phân giải và “cuộc chiến” giữa hai bên vẫn tiếp diễn, để rồi người dân đâm đơn kiện tới khắp các cơ quan hữu quan.

Luật mơ hồ, chủ đầu tư “tiếc của”

Trao đổi vấn đề này, luật sư Trần Đức Phượng, đoàn luật sư TP.HCM cho rằng, để xác định sở hữu chỗ để xe trong nhà chung cư, thì phải xem xét phần diện tích này là sở hữu chung hay sở hữu riêng, trong đó, nếu sở hữu riêng được cấp giấy chứng nhận cho chủ đầu tư hoặc cho người khác nếu được chuyển nhượng. Theo văn bản pháp luật qua các thời kỳ, các văn bản pháp luật về nhà ở nói chung và pháp luật về nhà chung cư nói riêng, thì sở hữu chỗ để xe được xem xét trên cơ sở các quy định pháp luật về quy định về quyền sở hữu, phê duyệt và xây dựng nhà chung cư.

Dẫn chứng điều này, luật sư Phượng cho biết, theo quy định về quyền sở hữu, Bộ luật Dân sự năm 1995, 2005 được coi là quy định gốc về quyền sở hữu, thì sở hữu chung và sở hữu riêng trong nhà chung cư mới chỉ đề cập mức độ định nghĩa dựa theo căn cứ “sử dụng chung” và “sử dụng riêng”. Đến Bộ luật Dân sự năm 2015 (có hiệu lực  từ ngày 1/1/2017), các quy định về sở hữu chung và sở hữu riêng trong nhà chung cư vẫn gần như giống như quy định của Bộ luật Dân sự 2005 vì chưa có bước tiến nào để làm căn cứ xác định quyền sở hữu các phần này. 

“Do quy định pháp luật qua các thời kỳ không rõ ràng  như vậy, nên hệ quả là, tại các văn bản pháp luật phê duyệt cho việc xây dựng nhà chung cư gần như bỏ ngỏ quy định về sở hữu chỗ để xe, thậm chí, cơ quan thẩm quyền còn ban hành diện tích chỗ để xe máy như là một trong những tiêu chuẩn về nhà chung cư và vì thế chỗ để xe ô tô bỗng trở thành một yêu cầu bắt buộc khi thiết kế nhà chung cư. Do đó, không thể tìm ra một quy định nào để xác định chỗ để xe ô tô có thể là sở hữu riêng của chủ đầu tư”, luật sư Phượng nói.

Luật sư Phượng cho biết thêm, trước đây, các văn bản pháp luật về mua bán và kinh doanh nhà đều chưa có quy định rõ ràng về sở hữu chung và sở hữu riêng tại các nhà chung cư, tuy nhiên, khi Luật Nhà ở 2014 ra đời, thì lần đầu tiên có quy định về sở hữu riêng của chủ đầu tư về chỗ để xe. Theo đó, khoản a, điểm 1, Điều 101 quy định: “Đối với chỗ để xe đạp, xe dùng cho người khuyết tật, xe động cơ hai bánh, xe động cơ ba bánh cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thì thuộc quyền sở hữu chung, sử dụng chung của các chủ sở hữu nhà chung cư”; Về chỗ để xe ô tô, khoản b, điểm 1, Điều 101 quy định: “Đối với chỗ để xe ô tô dành cho các chủ sở hữu nhà chung cư thì người mua, thuê mua căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư quyết định mua hoặc thuê; trường hợp không mua hoặc không thuê thì chỗ để xe ô tô này thuộc quyền quản lý của chủ đầu tư và chủ đầu tư không được tính vào giá bán, giá thuê mua chi phí đầu tư xây dựng chỗ để xe này. Việc bố trí chỗ để xe ô tô của khu nhà chung cư phải bảo đảm nguyên tắc ưu tiên cho các chủ sở hữu nhà chung cư trước sau đó mới dành chỗ để xe công cộng”.

Quy định trên đã khiến nhiều chủ đầu tư tuyên bố đưa ra tuyên bố “chỗ để xe ô tô là phần sở hữu riêng của chủ đầu tư”, vì thế mới xảy ra tình trạng, có những chủ đầu tư đã xẻ ra từng ô để bán và tại các chung cư cao cấp, giá mỗi chỗ để xe với thời hạn sở hữu 50 năm lên đến hàng tỷ đồng. Theo luật sư Phượng, quy định này thực sự đã làm khó người mua chung cư, bởi việc kiểm soát để biết được thế nào là “không tính vào giá bán” sẽ vô cùng khó. 

“Có thể nói, pháp luật Việt Nam về nhà chung cư nói chung và sở hữu trong nhà chung cư còn đơn giản, chưa được nghiên cứu kỹ khi ban hành. Nên chăng, khi phê duyệt thiết kế nhà chung cư thì sở xây dựng phải cấp giấy xác nhận đâu là các phần sở hữu chung, đâu là phần sở hữu riêng. Khi tiến hành xây dựng, các bên căn cứ vào văn bản để làm cơ sở cho việc cấp sổ, chắc chắn sẽ tránh được những tranh chấp phát sinh trong quá trình sử dụng”, Luật sư Phượng nói.