Đây chính là cơ hội để các ngân hàng đẩy mạnh hoạt động cho vay mua bất động sản. Thế nhưng, không chỉ các ngân hàng cần tư vấn kỹ càng, mà người vay cũng cần thận trọng nhằm tránh “bẫy” lãi suất và các loại phí.

Thực tế, nhu cầu tín dụng của khách hàng cá nhân gia tăng dần khi lãi suất về mức hợp lý, nhất là với tín dụng nhà ở. Trong con số tăng trưởng dư nợ tín dụng của hầu hết ngân hàng hiện nay, dư nợ cho vay mua nhà chiếm hơn phân nửa trong tổng dư nợ của cá nhân.

Theo thống kê của Ngân hàng Nhà nước Chi nhánh TP. HCM, dư nợ cho vay mua nhà trên địa bàn Thành phố trong 7 tháng đầu năm nay tăng 10% so với cùng kỳ năm ngoái. Đến cuối tháng 7/2016, dư nợ cho vay đối với lĩnh vực bất động sản chiếm 13% trong số 1,35 triệu tỷ đồng tổng dư nợ trên địa bàn. Riêng dư nợ cho vay mua nhà chiếm 39% dư nợ lĩnh vực bất động sản, tức khoảng 68.000 tỷ đồng, tăng 6% so với cuối năm ngoái và tăng 10% so với cùng kỳ năm ngoái.

Đặc biệt, thời điểm cuối năm được xem là giai đoạn các ngân hàng tăng tốc tung các gói tín dụng ưu đãi lãi vay mua nhà. Chẳng hạn, Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển (BIDV) vừa đưa ra gói tín dụng 15.000 tỷ đồng vay mua nhà lãi suất ưu đãi suất từ 7%/năm. Gói tín dụng “Tổ ấm bình an 2016” của BIDV có nhiều mức lãi suất linh hoạt như từ 7%/năm áp dụng trong 6 tháng; từ 7,5%/năm áp dụng trong 12 tháng, hoặc từ 9,2%/năm trong 24 tháng.

Tại Ngân hàng Quốc tế (VIB), khách hàng sẽ có nhiều chọn lựa lãi suất ưu đãi từ 6,99%/năm khi vay mua ô tô và từ 7,49%/năm khi vay mua, xây dựng, sửa chữa nhà, vay tiêu dùng có tài sản đảm bảo, vay cá nhân kinh doanh và vay du học. Lãi suất sau thời gian ưu đãi sẽ được tính bằng lãi suất cơ sở (lãi suất do VIB công bố) cộng biên độ 3,99%/năm.

Ngoài những ngân hàng nêu trên, hàng loạt các nhà băng khác như Sacombank, Techcombank, ABBank, Nam A Bank… cũng đang triển khai nhiều chương trình khuyến mãi với lãi suất đưa ra khá rẻ. Có ngân hàng còn công bố cho vay mua nhà cuối năm lãi suất chỉ 5,99%/năm (trong 3 tháng đầu), cùng với việc miễn các loại phí giao dịch…

Việc các ngân hàng ấn định mức lãi suất rất thấp trong một khoảng thời gian đầu đang thu hút sự chú ý của khách hàng, kéo người mua nhà gõ cửa vay vốn tín dụng an cư. Tuy nhiên, theo một chuyên gia trong ngành tài chính, các cá nhân có nhu cầu vay vốn mua nhà cũng nên thận trọng với mức lãi suất sau giai đoạn ưu đãi, cũng như các loại phí chậm nộp, phí trả trước hạn… Bên cạnh đó, các nhân viên tư vấn của ngân hàng cũng cần tư vấn một cách kỹ càng cho khách trước khi họ ký hợp đồng vay.

Ông Trần Quang Thanh, một khách hàng tại TP. HCM đang có nhu cầu về nhà ở, cho hay, vào những tháng cuối năm, các ngân hàng gia tăng các đợt khuyến mãi về lãi suất cho vay mua nhà. Do gia đình có nhu cầu nhà ở trong khi tài chính chưa đủ, ông đã đến tìm hiểu tại một ngân hàng có địa điểm hoạt động trên cùng địa bàn để tính việc vay mua nhà. Tuy nhiên, sau khi tính toán, ông khá đắn đo, vì sau 6 tháng hoặc 1 năm được hưởng lãi suất ưu đãi 8%/năm, ngân hàng sẽ nâng lên tới 12 - 13%/năm. Ngoài ra, phí phạt trả nợ trước hạn còn lên đến 3% dư nợ còn lại.

Trong khi đó, chị Nguyễn Thị Hoa (quận Thủ Đức. TP. HCM) cũng cho hay, chị mua chung cư của Trường Thành Lộc (Thủ Đức) năm 2014 và có vay của BIDV một món 400 triệu đồng, lãi suất ưu đãi năm đầu là 8%/năm, nhưng sang năm thứ 2 lên 10%/năm và sau đó còn tăng cao hơn nữa. Vì thế, chị đã quyết định vay mượn của người thân để tất toán khoản nợ còn lại, sau khi đã trả được một phần trong 2 năm qua để giảm bớt áp lực lãi suất. Nhưng khi thanh toán cũng phải chịu một khoản phí phạt trả trước xấp xỉ 10 triệu đồng.

Điều đáng nói là mức phí phạt trả nợ trước hạn hiện mỗi ngân hàng áp dụng một mức khác nhau, vì Ngân hàng Nhà nước không có quy định về mức phí này, mà chủ yếu do thỏa thuận giữa hai bên, có nơi 2 - 3% dư nợ còn lại, nhưng cũng không ít ngân hàng áp dụng mức phí phạt trả trước đến 8% trên tổng dư nợ còn lại mà phía khách hàng muốn tất toán khoản vay trước hạn.

Tại Eximbank, mức phí trả nợ trước hạn là 3% trên tổng dư nợ còn lại mà các khách hàng cá nhân vay vốn mua nhà có nhu cầu tất toán hợp đồng trước hạn. Sở dĩ Ngân hàng áp dụng mức phí này, theo lãnh đạo Eximbank, do lãi suất áp dụng đối với cá nhân mua nhà khá ưu đãi, chỉ 7 - 8%/năm trong 6 tháng đầu kể từ khi giải ngân và khoảng 11,5%/năm kể từ tháng thứ 7 trở đi. Vì lãi suất cho vay khá thấp nên Ngân hàng buộc áp dụng mức phí phạt trả nợ trước hạn 3% để cân đối trong việc tạo nguồn thu trả lãi suất cho khách hàng gửi tiết kiệm.

Tương tự, tại Viet Capital Bank, trong trường hợp khách hàng có nhu cầu thanh toán nợ vay trước hạn, Ngân hàng sẽ áp dụng mức phí được tính dựa trên thời gian và số tiền mà khách hàng trả trước hạn. Lãnh đạo Viet Capital Bank cho rằng, việc tính phí trả trước hạn chỉ nhằm mục đích đưa khoản vay đang được hưởng lãi suất ưu đãi của khách hàng về tương đương với khoản vay hưởng lãi suất thông thường để bù đắp chi phí lãi suất. Techcombank có áp dụng phí phạt trả trước, khoảng 1 - 3%/tổng thời gian trả nợ và tổng dư nợ còn lại. Lãnh đạo các nhà băng cho rằng, điều này hiện cũng được hầu hết các ngân hàng áp dụng.

Thông thường, trong các hợp đồng tín dụng đều có quy định về việc trả nợ trước hạn. Khi khách hàng muốn tất toán trước thời hạn nghĩa là đã phá vỡ hợp đồng ký kết. Do đó, các ngân hàng lý giải, việc áp dụng phí phạt trả trước là điều cần thiết để cân đối thu - chi khi ngân hàng phải trả lãi suất huy động vốn cho người gửi tiền. Tuy nhiên, mức phí này ít được nêu cụ thể trong hợp đồng, cũng không được các ngân hàng cảnh báo rõ ràng cho người vay trước khi đặt bút ký hợp đồng và giải ngân. Do đó, để nắm hết các điều khoản và mức phí phải trả trong quá trình vay vốn, tốt nhất người vay nên chủ động hỏi kỹ để tránh tình trạng sau khi có nhu cầu trả trước nợ có bị “chạc” phí phạt trả trước hay không.

Cũng vì lý do này, tại Chỉ thị số 01/CT-NHNN ngày 15/1/2014, Ngân hàng Nhà nước đã chỉ đạo các tổ chức tín dụng xem xét áp dụng mức thu phí hợp lý đối với các khoản phí được thu theo quy định của pháp luật; không được thu các loại phí liên quan đến khoản vay, trừ các khoản phí quy định tại Thông tư số 05/2011/TT-NHNN ngày 10/3/2011.

Thống đốc Ngân hàng Nhà nước khuyến nghị, trường hợp ngân hàng nào áp dụng mức phí trả nợ trước hạn cao, không phù hợp với chỉ đạo của Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước về các giải pháp nhằm tháo gỡ khó khăn cho hoạt động sản xuất-kinh doanh, đề nghị khách hàng phản ánh ngay và cung cấp thông tin đầy đủ về cho Ngân hàng Nhà nước. Cơ quan này sẽ có biện pháp xử lý theo đúng quy định.