Đất ở đô thị “lùi về” đất dự trữ phát triển đô thị

Theo phản ánh của nhiều người dân khu vực tổ 5, phường Lộc Sơn (TP. Bảo Lộc, tỉnh Lâm Đồng), khu vực này có vài trăm hộ gia đình sinh sống và làm việc. Nơi đây đã là khu dân cư hiện hữu, người dân sống ổn định từ vài chục năm trước.

Theo điều chỉnh Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và Kế hoạch sử dụng đất đến năm 2022 của TP. Bảo Lộc, thì khu vực tổ 5, phường Lộc Sơn, TP. Bảo Lộc vẫn là đất ở tại đô thị. Người dân được phép chuyển mục đích và xây dựng nhà ở.

Tuy nhiên, theo Dự thảo Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2030 mà TP. Bảo Lộc đang trình phê duyệt, khu vực nêu trên đã chuyển thành quy hoạch đất nông nghiệp và đất dự trữ phát triển đô thị. Khu vực này kéo dài từ hẻm 37 - Hoài Thanh đến ngã tư Hoài Thanh (đường tránh và chạy sang một phần đường Chi Lăng, Tố Hữu).

Trong khi đó, theo Dự thảo Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2030 của TP. Bảo Lộc, những khu vực trước đây như hồ 28 tháng 3 đến giờ chưa có hộ dân nào sinh sống lại chuyển sang đất ở tại đô thị. Còn khu đất từ ngã tư Hòa Thanh (đường tránh kéo dài tới ngã tư Chi Lăng) chỉ có vài hộ dân sinh sống thì lại đưa vào đất ở đô thị.

“Chúng tôi đã đến Phòng Tiếp dân của TP. Bảo Lộc ý kiến về quy hoạch này, nhưng chưa được giải quyết và trả lời xác đáng. Lãnh đạo TP. Bảo Lộc trả lời: quy hoạch này dựa theo Quy hoạch chung đến năm 2040 đã được phê duyệt. Nhưng theo người dân chúng tôi, khu vực tổ 5 là khu dân cư hiện hữu từ xưa tới nay, thì không lý do gì đưa về đất dự trữ phát triển đô thị. Chúng tôi nhận thấy quy hoạch này có rất nhiều bất cập, ảnh hưởng đến sự phát triển chung của cả khu vực, trong đó có vài trăm hộ dân đang sinh sống và làm việc tại đây”, bà N.T.A.H (tổ 5, phường Lộc Sơn, TP. Bảo Lộc) cùng nhiều hộ dân khác phản ánh.

Theo Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Lâm Đồng, Quy hoạch sử dụng đất TP. Bảo Lộc thời kỳ 2021 - 2030 đang trong giai đoạn hoàn thiện, trình phê duyệt, do đó, Sở Tài nguyên và Môi trường đề nghị UBND TP. Bảo Lộc chỉ đạo các phòng, ban chuyên môn kiểm tra, rà soát lại quy hoạch sử dụng đất TP. Bảo Lộc thời kỳ 2021 - 2030 đối với khu vực tổ 5 (phường Lộc Sơn, TP. Bảo Lộc), để trả lời phản ánh của người dân.

Quy hoạch này “đấu” quy hoạch kia

Tại Lâm Đồng còn xuất hiện tình trạng cùng một vị trí đất, theo quy hoạch sử dụng đất là đất ở, nhưng theo quy hoạch xây dựng lại là quy hoạch đất công viên cây xanh, công cộng, hạ tầng, dự trữ…

Điển hình là tại TP. Đà Lạt, đoạn từ La Sơn Phu Tử đến nhà hàng Thắng Lợi, khu vực đường Đồng Tâm, hẻm sau trường Tây Sơn quy hoạch sử dụng đất là đất ở, nhưng Quy hoạch chung TP. Đà Lạt (Quyết định số 704/QĐ-TTg ngày 12/5/2014 của Thủ tướng Chính phủ) là đất công viên cảnh quan; đường Trần Phú đoạn đối diện Bưu điện tỉnh Lâm Đồng, đường Đống Đa đoạn bên trái quy hoạch đất ở và đất du lịch hỗn hợp; dọc đường Thánh Mẫu quy hoạch đất ở và đất nông nghiệp sạch đô thị…

Tại huyện Bảo Lâm, một số vị trí đất trên địa bàn các xã và thị trấn theo quy hoạch sử dụng đất là quy hoạch đất ở. Tuy nhiên, theo quy hoạch chung xây dựng lại thuộc công viên cây xanh, đất dự trữ, công trình công cộng hoặc theo quy hoạch nông thôn mới lại là đất dành cho khu công nghiệp, trồng cây lâu năm.

Tại huyện Đơn Dương, quy hoạch đô thị Finôm - Thạnh Mỹ đến năm 2035 (được UBND tỉnh phê duyệt tại Quyết định số 637/QĐ-UBND ngày 25/3/2021) không kế thừa các quy hoạch đã được duyệt, như quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 huyện Đơn Dương (được UBND tỉnh phê duyệt tại Quyết định số 1294/QĐ-UBND ngày 17/6/2019), quy hoạch chung xây dựng nông thôn mới xã Đạ Ròn…

Tại huyện Lâm Hà, theo quy hoạch sử dụng đất có bố trí một số vị trí đất nằm xen kẽ đất ở dọc mặt đường tại Tổ dân phố Păng Bung, thị trấn Đinh Văn, quy hoạch đất ở sát khu vực chăn nuôi tập trung tại thôn An Phước, xã Đạ Đờn, hoặc quy hoạch đất ở cạnh nghĩa trang, nghĩa địa…

Quy hoạch đất ở xen lẫn trong khu vực đất nông nghiệp, chưa có hạ tầng giao thông, đấu nối đồng bộ hoặc quy hoạch công viên cây xanh trong khu vực đất ở đã ổn định từ trước.

Ví dụ TP. Đà Lạt, khu vực đất rừng nội ô giữa đường Hà Huy Tập và Lương Thế Vinh hiện trạng là đất rừng, độ dốc cao, theo Quy hoạch 704 là khu ở cải tạo; khu vực dọc mặt tiền đường Xô Viết Nghệ Tĩnh, hiện trạng đã có nhà ở ổn định, đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là đất ở.

Tuy nhiên, theo Quy hoạch 704 là đất công viên chuyên đề; khu vực dọc đường An Tôn, hiện có nhiều nhà ở dọc theo mặt tiền của đường, theo Quy hoạch là đất nông nghiệp sạch; khu đất phía sau Trung tâm Bảo trợ xã hội (đường Phù Đổng Thiên Vương) hiện trạng chủ yếu là đất sản xuất nông nghiệp, thuộc quy hoạch khu ở mật độ thấp…

Tại huyện Đơn Dương, khu dân cư thôn Suối B1, thôn 3, xã Đạ Ròn, Tổ dân phố Nghĩa Lập 4… có hiện trạng các hộ dân đã xây dựng nhà ở ổn định và hình thành các khu dân cư dọc 2 bên đường, có doanh nghiệp đã được thuê đất sản xuất kinh doanh, xây dựng nhà máy. Tuy nhiên, theo quy hoạch chung đô thị Finôm - Thạnh Mỹ đến năm 2035, thì lại được quy hoạch là đất nông nghiệp công nghệ cao; quy hoạch đất ở các khu vực dọc sông Đa Nhim, giáp nghĩa trang, giáp ranh đất lâm nghiệp (không có khu dân cư).

Tại huyện Lâm Hà, quy hoạch đất ở tại các khu vực chưa có hạ tầng giao thông, hoặc đấu nối chưa đồng bộ tại xã, vị trí như thôn Thanh Trì, Trung Hà, xã Đông Thanh; thôn 1, 3, 6, xã Gia Lâm; khu vực Chi Lăng 2, Đông Anh 3, thị trấn Nam Ban; một số khu vực thuộc thị trấn Định Văn có đất ở, nhà ở ổn định từ trước, phù hợp quy hoạch sử dụng đất. Tuy nhiên, theo quy hoạch chung, thị trấn Đinh Văn lại thuộc quy hoạch đất sản xuất nông nghiệp, khu đồng lúa…

Tại một số huyện như Đơn Dương, Bảo Lâm, Lâm Hà, về quy hoạch xây dựng có quy định mật độ thấp (nhà liền kề tối đa 70%, biệt lập tối đa 50%, công trình tối đa 40%), thuộc các khu vực đã hình thành đông đúc, ổn định, gây ảnh hưởng đến quyền sử dụng đất của người dân, khó khăn trong công tác quản lý đất đai, quy hoạch chung của địa phương.

Cùng với đó, quy trình thời gian lập, phê duyệt, điều chỉnh giữa quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng đô thị chưa đồng bộ, thống nhất thời điểm (kỳ quy hoạch sử dụng đất lập theo quy định là 10 năm, quy hoạch xây dựng là 20 năm…) nên có sự chênh lệch trong việc áp dụng giữa 2 hệ thống quy hoạch.

Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Lâm Đồng cho rằng, sự bố trí bất hợp lý, không đồng bộ giữa quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng trên địa bàn các huyện, thành phố như kể trên đã tạo ra những tác động xấu, hạn chế quyền lợi của người dân và gây khó khăn trong công tác quản lý nhà nước về quy hoạch, đất đai.

Cụ thể, trường hợp vị trí đất đã được chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở (phù hợp, hoàn thành nghĩa vụ tài chính với quy định của Luật Đất đai) nhưng không phù hợp với quy hoạch xây dựng tại khu vực (thuộc quy hoạch đất công viên cây xanh, khu sản xuất nông nghiệp…), do đó không đủ cơ sở được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng; tạo ra bức xúc, mất niềm tin vào quy hoạch của người dân…

Mặt khác, nhiều trường hợp người dân đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, do đã hình thành công trình và đã sử dụng ổn định từ trước (thuộc trường hợp công nhận quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2014), đến nay lại thuộc quy hoạch công viên cây xanh, nông nghiệp, hành lang cây xanh khiến người dân không xin được cấp phép xây dựng để xây dựng lại nhà ở đã xuống cấp (một số trường hợp người dân cam kết tháo dỡ thì được cấp phép tạm), làm hạn chế quyền sử dụng đất của người dân.

Tình trạng chồng chéo giữa quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng còn gây ra khó khăn, lúng túng cho chính cơ quan quản lý nhà nước khi thực thi nhiệm vụ. Điển hình là một số địa phương không xác định, áp dụng quy hoạch nào cho phù hợp, dẫn đến giải quyết hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất, cấp phép xây dựng chưa phù hợp quy định.

Đặc biệt, việc bất cập, bất hợp lý giữa các quy hoạch gây ra những thủ tục phát sinh cho cơ quan nhà nước, khi phải ban hành quyết định điều chỉnh quy hoạch hoặc điều chỉnh cục bộ nhiều lần, trùng lắp, gây lãng phí ngân sách, mất thời gian. Trong khi đó, địa phương không kịp cập nhật, áp dụng, dẫn đến các cá nhân, tổ chức giải quyết thủ tục hành chính bị sai sót, vi phạm.

Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Lâm Đồng kiến nghị UBND tỉnh giao Sở Kế hoạch và Đầu tư tăng cường phối hợp, chia sẻ với UBND các huyện, thành phố và rà soát những bất cập, bố trí không hợp lý, chồng chéo giữa các quy hoạch đã, đang áp dụng triển khai trên địa bàn các huyện, thành phố ; làm cơ sở tổng hợp, báo cáo, đề xuất xử lý làm cơ sở tích hợp, nâng cao chất lượng lập Quy hoạch tỉnh thời kỳ 2021 - 2030, tầm nhìn đến năm 2050 theo đúng quy định.

Đối với UBND các huyện, thành phố, Sở Tài nguyên và Môi trường kiến nghị UBND tỉnh chỉ đạo khẩn trương đôn đốc, chỉ đạo rà soát những vị trí đất đang còn bất cập, chồng chéo, bố trí không hợp lý giữa các quy hoạch đã và đang triển khai thực hiện; kịp thời tổng hợp, báo cáo và đề xuất hướng xử lý, cung cấp thông tin cho cơ quan lập Quy hoạch tỉnh thời kỳ 2021 - 2030, tầm nhìn đến năm 2050; đồng thời thực hiện lập các thủ tục liên quan đến quy hoạch để đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ về quy hoạch trên địa bàn và chịu trách nhiệm trước UBND tỉnh và quy định của pháp luật đối với việc để xảy ra quy hoạch chồng chéo, bố trí không hợp lý giữa các quy hoạch và các vướng mắc có liên quan.

Điều mà nhiều người dân tỉnh Lâm Đồng đang mong muốn là Quy hoạch tỉnh Lâm Đồng thời kỳ 2021 - 2030, tầm nhìn đến năm 2050 (đang trong gian đoạn hoàn thiện) sẽ giải quyết triệt để những điểm nghẽn trên.