“Của để dành” đã ghi nhận gần hết trong năm 2023

Do tiềm lực tài chính và địa bàn hoạt động giới hạn, doanh nghiệp bất động sản quy mô nhỏ và vừa thường triển khai các dự án gối đầu và chỉ tập trung phát triển một dự án trong một giai đoạn nhất định. Điều này càng đúng với Nhà Đà Nẵng (mã NDN).

Sau khi triển khai Dự án Khu phức hợp The Monarchy - Block A với quy mô 1.842 m2, vốn đầu tư 130 tỷ đồng, hoàn thành năm 2016, Công ty tiếp tục triển khai phân khu tiếp theo tại Dự án Khu phức hợp The Monarchy - Block B với diện tích 8.967 m2, tổng vốn đầu tư 1.038 tỷ đồng và bắt đầu bàn giao từ năm 2020 tới nay.

Từ ngày 31/12/2019 đến 31/12/2023, tồn kho tại Dự án The Monarchy - Block B đã giảm 83%, tương ứng giảm 599 tỷ đồng, về 123 tỷ đồng; người mua trả tiền trước ngắn hạn giảm 96,5%, tương ứng giảm 1.338 tỷ đồng, về 49 tỷ đồng. Như vậy, gần như toàn bộ “của để dành” trong mục người mua trả tiền trước đã được hạch toán gần hết, chỉ còn lại 49 tỷ đồng, chiếm 3,7% tổng nguồn vốn so với thời điểm 31/12/2019 ghi nhận 1.387 tỷ đồng, chiếm 63,4% tổng nguồn vốn.

Việc ghi nhận phần lớn doanh thu và lợi nhuận từ việc phát triển Dự án The Monarchy - Block B trong năm 2023 đã giúp Nhà Đà Nẵng ghi nhận doanh thu 436,75 tỷ đồng so với cùng kỳ là 2,43 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế lãi 218,64 tỷ đồng so với cùng kỳ lỗ 142,96 tỷ đồng.

Được biết, cổ phiếu NDN được niêm yết trên Sở Giao dịch chứng khoán Hà Nội (HNX) từ năm 2011 tới nay. Theo dữ liệu trên iBoard của Công ty cổ phần Chứng khoán SSI, năm 2023 là năm lãi cao thứ ba được ghi nhận tại Nhà Đà Nẵng (mức cao nhất là 329,2 tỷ đồng vào năm 2020 và mức cao thứ hai là 251,8 tỷ đồng vào năm 2021).

Điểm đáng lưu ý, với cả ba năm ghi nhận lãi kỷ lục, Nhà Đà Nẵng đều giải thích là do hạch toán doanh thu căn hộ Dự án The Monarchy - Block B. Trong đó, năm 2021, bên cạnh hạch toán doanh thu căn hộ dự án này, Công ty còn hạch toán thêm doanh thu tài chính đột biến từ đầu tư chứng khoán khi ghi nhận 121,2 tỷ đồng (cùng kỳ là 24,2 tỷ đồng).

Có thể thấy, trừ năm 2022 không đáng kể, Nhà Đà Nẵng đã ghi nhận phần lớn doanh thu và lợi nhuận từ Dự án The Monarchy - Block B trong năm 2020, năm 2021 và phần còn lại chủ yếu ghi nhận năm 2023. Số liệu tồn kho và người mua trả tiền trước tại Dự án chỉ còn lần lượt là 123 tỷ đồng và 49 tỷ đồng tính tới cuối năm 2023 đồng nghĩa với khả năng ghi nhận doanh thu và lợi nhuận không còn đáng kể trong năm 2024.

Không có dự án mới, dồn lực đầu tư chứng khoán

Để dự phòng Dự án The Monarchy - Block B bàn giao và thiếu dự án gối đầu, Nhà Đà Nẵng đã lên kế hoạch triển khai Dự án Paracel tại đường Phan Đăng Lưu, TP. Đà Nẵng, với tổng vốn đầu tư 450 tỷ đồng, dự kiến khởi công vào quý IV/2020. Tuy nhiên, tính tới ngày 31/12/2023, Dự án Paracel chỉ có chi phí đầu tư xây dựng cơ bản là 11,2 tỷ đồng, không biến động từ ngày 1/1/2022 tới nay. Như vậy, Nhà Đà Nẵng gần như không có dự án mới gối đầu có thể ghi nhận lợi nhuận ngay lập tức trong năm 2024, cũng như năm 2025.

Được biết, sau khi nguyên Chủ tịch HĐQT Nguyễn Quang Trung bị bắt cuối năm 2021 về hành vi “vi phạm quy định về quản lý tài sản gây thất thoát lãng phí” tại thời điểm trước cổ phần hóa năm 2010 tại Nhà Đà Nẵng, Công ty bước vào giai đoạn chậm triển khai dự án mới, chủ yếu bàn giao các sản phẩm còn lại tại Dự án The Monarchy - Block B đã triển khai trong nhiều năm trước.

Khi hoạt động đầu tư dự án không có dấu hiệu được triển khai, Nhà Đà Nẵng đang và tiếp tục cho thấy việc sử dụng quỹ tiền mặt sẵn có để đầu tư ngày một tăng vào thị trường chứng khoán. Trong đó, chỉ trong năm 2023, Công ty đầu tư vào thị trường chứng khoán tăng 39,6% so với đầu năm, tương ứng tăng thêm 123,1 tỷ đồng, lên 433,6 tỷ đồng và bằng 32,7% tổng tài sản.

Được biết, tại thời điểm ngày 31/12/2023, danh mục đầu tư chứng khoán gồm hơn 90 tỷ đồng cổ phiếu DGC, hơn 78 tỷ đồng cổ phiếu STB, hơn 72,8 tỷ đồng cổ phiếu HPG, hơn 35,1 tỷ đồng cổ phiếu MWG, hơn 8,7 tỷ đồng cổ phiếu QTP và còn lại hơn 148,87 tỷ đồng là các cổ phiếu khác.

Chứng khoán là thị trường biến động mạnh, phụ thuộc vào cung cầu, đôi khi doanh nghiệp tốt trong môi trường thị trường bất ổn thì giá cổ phiếu vẫn giảm và thiếu sự ổn định trong ngắn hạn. Vì vậy, sẽ là rủi ro đối với doanh nghiệp niêm yết nếu tập trung quá vào hoạt động đầu tư chứng khoán, thay vì sản xuất thông thường.