Bài 3: Cách để “lấp” kẽ hở  của luật pháp

Tại Hà Nội và TP.HCM, việc phát triển và quản lý loại hình nhà ở xã hội có nhiều “hạt sạn”. Trong khi đó, các quy định pháp luật... liên quan vẫn còn những kẽ hở, mâu thuẫn.

“Nhiều sai phạm và bất cập”

Ngày 8/7/2021, Kiểm toán Nhà nước ban hành Văn bản số 183, chỉ ra nhiều sai phạm và bất cập về việc phát triển, xây dựng nhà ở xã hội (NOXH) tại Hà Nội và TP.HCM trong năm 2020. Theo đó, Chương trình NOXH TP. Hà Nội; Chương trình NOXH quận 9, quận 12 và Bình Tân (TP.HCM) đều thực hiện chưa đạt mục tiêu đề ra. Hà Nội chỉ đạt 16% tổng diện tích sàn, còn TP.HCM hoàn thành 13.874 căn hộ, đạt 69% so với kế hoạch.

Dù chưa có trong kế hoạch, nhưng Hà Nội và TP.HCM vẫn lựa chọn chủ đầu tư, phê duyệt chủ trương đầu tư một số dự án NOXH. Tại TP.HCM, kế hoạch phát triển nhà ở giai đoạn 2016 - 2020 bao gồm 9 dự án đã xây dựng hoàn thành năm 2016, 2017 (các dự án được chấp thuận đầu tư từ những năm 2014, 2015 trở về trước), 22 dự án đã được chấp thuận đầu tư trước khi có chương trình phát triển nhà ở của Thành phố giai đoạn 2016 - 2025. Trong khi đó, Hà Nội có 25 dự án đã được duyệt chủ trương đầu tư, nhưng chưa có trong danh mục dự án phát triển NOXH kèm theo kế hoạch.

Kiểm toán Nhà nước chỉ ra, tại TP.HCM, các đồ án quy hoạch phân khu xây dựng đô thị, quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2.000 trên địa bàn 3 quận kể trên không xác định cụ thể vị trí khu vực để phát triển NOXH; còn Hà Nội chưa xác định rõ quy mô quỹ đất dành cho NOXH ở mỗi phân khu quy hoạch và Đồ án quy hoạch chi tiết 1/500 có quy mô từ 10 ha trở lên có tỷ lệ bố trí đất ở NOXH chưa đạt nguyên tắc dành bình quân 25% diện tích đất ở theo nghị quyết của HĐND cấp tỉnh.

Một số dự án được hoán đổi 20% diện tích đất để phát triển NOXH bằng một khu đất khác không có trong quy định, như Dự án Khu dân cư và Công viên Phước Thiện, Dự án Khu dân cư Hoàng Nam tại phường An Lạc (quận Bình Tân, TP.HCM).

Một số dự án khác chưa được tiếp cận đầy đủ chính sách ưu đãi như chi phí giải phóng mặt bằng, không được hỗ trợ toàn bộ hoặc một phần kinh phí đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật và gói vay ưu đãi 30.000 tỷ đồng.

Theo Kiểm toán Nhà nước, việc lập, thẩm tra, phê duyệt dự toán chưa chính xác về khối lượng, đơn giá, chưa xác định rõ diện tích chung, riêng, phương án tài chính còn sai sót, làm ảnh hưởng giá bán, cho thuê.

Kiểm toán Nhà nước kiến nghị, tại TP. HCM, các chủ đầu tư giảm giá trị dự toán 83 tỷ đồng đối với 5 dự án được kiểm toán chi tiết; còn tại TP.Hà Nội, kiến nghị giảm chi phí quyết toán dự án đầu tư 5,2 tỷ đồng và giảm chi phí đầu tư trong phương án tính giá bán, cho thuê 17,2 tỷ đồng.

Ngoài ra, Kiểm toán Nhà nước còn yêu cầu chủ đầu tư kiểm tra, xác định khi quyết toán dự án 1,2 tỷ đồng đối với 3 dự án được kiểm toán chi tiết; kiến nghị một số chủ đầu tư xác định lại chi phí đầu tư khi quyết toán các dự án đảm bảo chính xác, phù hợp với quy định làm cơ sở để xác định giá bán, cho thuê, thuê mua NOXH.

Kiểm toán Nhà nước cho biết, có dự án chưa hoàn tất thủ tục pháp lý, nhưng đã bàn giao cho người dân vào sử dụng. Đơn cử, Dự án NOXH cho thuê - Khu dân cư Lê Thành tại TP.HCM chưa hoàn tất các thủ tục pháp lý về quyền sử dụng đất, chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền bàn giao mốc giới, lộ giới các tuyến đường, hẻm, cao độ san nền ngoài thực địa liên quan đến khu đất xây dựng công trình tại thời điểm khởi công.

Chưa thống nhất về chính sách thuế

Kết quả kiểm toán của Kiểm toán Nhà nước còn cho thấy một số tồn tại, bất cập về cơ chế, chính sách.

Cụ thể, cơ chế ưu đãi về thuế suất giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp đối với các dự án NOXH theo quy định tại khoản 2, Điều 9, Nghị định số 100/2015/NĐ-CP còn chưa thống nhất với Luật Thuế giá trị gia tăng, Luật Thuế Thu nhập doanh nghiệp.

Khoản 2, Điều 9, Nghị định số 100/2015/NĐ-CP quy định: “Chủ đầu tư dự án được miễn, giảm thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp... Trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội chỉ để cho thuê thì được giảm 70% thuế suất thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về thuế đối với nhà ở xã hội hiện hành”.

Trong khi đó, khoản 2, Điều 8, Luật Thuế giá trị gia tăng năm 2008 (đã được sửa đổi, bổ sung bởi Luật số 31/2013/QH13; Luật số 71/2014/QH13 của Quốc hội sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật về thuế; Luật số 106/2016/QH13 của Quốc hội sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế giá trị gia tăng, Luật Thuế tiêu thụ đặc biệt và Luật Quản lý thuế) quy định chung thuế suất 5% đối với bán, cho thuê, cho thuê mua NOXH theo quy định của Luật Nhà ở và Điều 13, Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp số 14/2008/QH12 ngày 3/6/2008 (được sửa đổi, bổ sung bởi Luật số 32/2013/QH13; Luật số 71/2014/QH13 ngày 26/11/2014 của Quốc hội sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật về thuế) quy định chung thuế suất 10% đối với thu nhập của doanh nghiệp từ thực hiện dự án đầu tư - kinh doanh NOXH để bán, cho thuê, cho thuê mua đối với các đối tượng quy định tại Điều 53, Luật Nhà ở năm 2014.

Kiểm toán Nhà nước cho rằng, việc cho phép nộp bằng tiền thay cho việc bắt buộc dành quỹ đất 20% phát triển NOXH đối với các dự án có quy mô sử dụng đất dưới 10 ha là không phù hợp với quy định của khoản 2, Điều 16, Luật Nhà ở năm 2014 và khoản 1, Điều 118, Luật Đất đai năm 2013.

Tại thời điểm kiểm toán, Kiểm toán Nhà nước ghi nhận, chưa có hướng dẫn, quản lý, đôn đốc các chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ nộp số tiền tương đương với giá trị quỹ đất 20% vào ngân sách địa phương để đầu tư xây dựng NOXH.

Sửa đổi nghị định liệu có hết “rối”?

Ngày 1/4/2021, Chính phủ ban hành Nghị định số 49/2021/NĐ-CP bổ sung, sửa đổi Nghị định số 100/2015/NĐ-CP về việc phát triển và quản lý nhà ở xã hội.

Trước đây, Nghị định số 100/2015/NĐ-CP quy định, trường hợp dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị có quy mô sử dụng đất trên 10 ha, chủ đầu tư dự án được lựa chọn các hình thức hoặc dành quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội, giao quỹ nhà ở tương đương với giá trị quỹ đất 20%, nộp bằng tiền tương đương giá trị quỹ đất 20%.

Tuy nhiên, Bộ Xây dựng cho rằng, có hiện tượng chủ đầu tư nộp tiền thay thế hoặc chia nhỏ dự án lớn thành những dự án dưới 10 ha để tránh phải dành quỹ đất 20% xây dựng nhà ở xã hội.

Nghị định số 49/2021/NĐ-CP đã khắc phục được thực trạng này. Theo đó, trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô sử dụng đất từ 2 ha trở lên tại các đô thị loại đặc biệt và loại I, hoặc từ 5 ha trở lên tại các đô thị loại II và loại III phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong các đồ án quy hoạch chi tiết được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật dành để xây dựng NOXH.

Trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô sử dụng đất nhỏ hơn 2 ha tại các đô thị loại đặc biệt và loại I hoặc nhỏ hơn 5 ha tại các đô thị loại II và loại III, chủ đầu tư không phải dành quỹ đất 20%, nhưng có nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất cho toàn bộ diện tích đất của dự án theo quy định của pháp luật về đất đai.

Đối với trường hợp thuộc diện phải bố trí quỹ đất 20% để xây dựng NOXH theo quy định, nhưng do có sự thay đổi quy hoạch chung, quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết của địa phương dẫn đến việc bố trí quỹ đất 20% không còn phù hợp, thì UBND cấp tỉnh phải báo cáo Thủ tướng Chính phủ xem xét, chấp thuận.

Đối với dự án đầu tư xây dựng nhà thương mại, khu đô thị đã lựa chọn chủ đầu tư trước thời điểm Nghị định số 49/2021/NĐ-CP có hiệu lực thi hành, nhưng chưa bố trí quỹ đất 20% dành để xây dựng NOXH mà sau thời điểm nghị định này có hiệu lực thi hành, dự án đó bị thu hồi theo quy định của pháp luật để giao cho chủ đầu tư khác, chủ đầu tư dự án cũng phải có trách nhiệm tổ chức lập, điều chỉnh quy hoạch nhằm bố trí bổ sung quỹ đất 20% xây dựng NOXH.

Trong trường hợp Nhà nước sử dụng quỹ đất 20% để xây dựng NOXH bằng vốn đầu tư công, vốn nhà nước ngoài đầu tư công, thì chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị có trách nhiệm đầu tư xây dựng đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt trước khi bàn giao quỹ đất này cho Nhà nước…

Tuy vậy, Nghị định số 49/2021/NĐ-CP vẫn chưa thực sự sát thực tiễn, ví dụ như quy định về giấy tờ chứng minh về điều kiện thực trạng nhà ở.

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư, luật sư Trần Bá Học (Đoàn Luật sư TP.HCM) phân tích, một trong những điều kiện xét duyệt đối với đối tượng mua nhà ở xã hội là chưa có nhà ở bất cứ nơi đâu. Tuy vậy, trên thực tế, việc xác định đối tượng chưa có nhà ở còn nhiều bất cập, khó có đủ cơ sở dữ liệu để xác định được người mua khai gian hay khai thật.