Hiếm nguồn cung mới, mức tiêu thụ giảm

Tại TP.HCM và vùng phụ cận, nguồn cung lẫn lượng tiêu thụ bất động sản trong quý III/2022 có sự sụt giảm so với quý trước ở hầu hết phân khúc chủ chốt.

Cụ thể, theo số liệu từ Công ty DKRA Việt Nam, phân khúc đất nền trong quý III ghi nhận 9 dự án mở bán với nguồn cung là 1.057 sản phẩm, giảm 65,6% so với quý II. Lượng tiêu thụ đạt khoảng 550 nền, tương đương 52% nguồn cung mới, giảm 77,8% so với quý trước.

Thị trường đất nền vùng phụ cận tiếp tục giữ vị thế chủ lực, tập trung chủ yếu ở Bình Dương khi chiếm hơn 59% nguồn cung mới.

Phân khúc căn hộ trong quý III cũng đón nhận nguồn cung mới có số lượng 4.873 căn đến từ 31 dự án mở bán, giảm 63,8% so với quý II. Tỷ lệ tiêu thụ đạt khoảng 52%, tương đương 2.531 căn, giảm 77,5% so với quý trước.

Thị trường TP.HCM và Bình Dương vẫn duy trì vị trí dẫn đầu nguồn cung mới toàn thị trường khi chiếm 91,2% tổng lượng căn hộ mở bán mới trong quý. Căn hộ hạng A và hạng C dẫn dắt thị trường. Trong khi căn hộ hạng A là phân khúc chủ đạo tại thị trường TP.HCM, thì căn hộ hạng C tập trung chủ yếu tại Bình Dương và các tỉnh giáp ranh. Giá bán sơ cấp bình quân tăng từ 5 đến 8% so với quý trước, cá biệt một số dự án tại khu Đông ghi nhận mức tăng giá sơ cấp lên đến 12 - 16% so với thời điểm cuối năm 2021.

Tương tự, báo cáo thị trường quý III/2022 của Savills cũng thể hiện, nguồn cung và lượng giao dịch tại phân khúc căn hộ ghi nhận tỷ lệ thấp. Mặc dù trước đó, các chủ đầu tư đã đưa ra những chính sách ưu đãi để thúc đẩy nguồn cầu.

Theo bà Võ Thị Khánh Trang, Phó giám đốc bộ phận nghiên cứu Savills, Chi nhánh TP.HCM, sở dĩ có sự tụt giảm này là bởi giá sơ cấp đã tăng mạnh. Hơn 60% nguồn cung mới có giá hơn 11 tỷ đồng/căn, chưa kể khả năng chi trả cũng đang là vấn đề lớn đối với các khách hàng, nhà đầu tư.

“Việc tăng lãi suất vào cuối quý III/2022 và dòng vốn tín dụng hạn chế đang là thách thức đối với các chủ đầu tư và người mua”, bà Trang nói.

Khơi thông dòng vốn

Theo nhận định của các chuyên gia trong ngành, thị trường bất động sản đang gặp phải hai trở ngại lớn, liên quan đến pháp lý và nguồn vốn đầu tư.

Trong đó, về câu chuyện pháp lý, hiện Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã hoàn thành, trình Quốc hội cho ý kiến tại kỳ họp thứ tư, Quốc hội khóa XV vào tháng 10 này và sẽ thông qua trong năm 2023 nhằm tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc cho thị trường.

Về câu chuyện tháo gỡ vướng mắc để khơi thông nguồn vốn đầu tư cho doanh nghiệp. Đây vẫn là vấn đề mà doanh nghiệp quan tâm nhất hiện nay. Ngân hàng Nhà nước đã nới room tín dụng cho một số tổ chức tín dụng, nhưng chỉ vài trăm ngàn tỷ đồng, con số này không thấm tháp gì với nhu cầu vốn của thị trường bất động sản.

“Cần cân nhắc các dòng vốn, xem xét cấp vốn với những dự án sắp hoàn thành để dự án tiếp tục hoạt động, mang lại lợi ích cho cả doanh nghiệp, xã hội và nền kinh tế. Bên cạnh đó, cần tạo nhiều kênh đầu tư hiệu quả trên thế giới mà chúng ta chưa sử dụng, như quỹ đầu tư, quỹ ủy thác, quỹ tín thác…”, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam nêu quan điểm.

Đại diện Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cũng cho rằng, hiện các chủ đầu tư, người mua nhà và nhà đầu tư thứ cấp trên thị trường đang rất khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng và các nguồn vốn khác. Do đó, phải sớm có chính sách tạo điều kiện cho họ dễ dàng tiếp cận nguồn vốn tín dụng đối với dự án của các chủ đầu tư có uy tín, thương hiệu, đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, nhất là các dự án nhà ở giá vừa túi tiền và các dự án nhà ở xã hội.

“Nếu Ngân hàng Nhà nước nới room tín dụng thêm 1-2% nữa, thì sẽ có thêm khoảng 200.000 tỷ đồng được bổ sung vào nền kinh tế để giải cơn khát vốn, trong đó có thị trường bất động sản. Các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, nhà đầu tư và người mua nhà đều mong muốn tiếp tục được vay tín dụng dù phải chịu lãi suất vay cao hơn trước”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA nói.

Dưới góc độ là chuyên gia kinh tế, TS. Cấn Văn Lực cho rằng, trong bối cảnh hiện nay, việc đầu tiên cần làm là tiếp tục ổn định kinh tế vĩ mô, vì nếu lạm phát tăng thì sẽ gây biến động mạnh, doanh nghiệp sẽ rất khó khăn. Cùng với đó, phải thúc đẩy chương trình phục hồi kinh tế, thúc đẩy giải ngân vốn đầu tư công. Nếu làm được sẽ tạo cơ hội tháo gỡ cho thị trường bất động sản.

Ngoài ra, để phát triển thị trường bất động sản, theo ông Lực, cần nghiên cứu để có một số định chế tài chính chuyên biệt cho lĩnh vực này. Về lâu dài, cần phát triển chứng khoán hóa bất động sản, hiểu nôm na là có bất động sản và lấy đó làm tài sản thế chấp và phát hành trái phiếu. Cuối cùng, bản thân doanh nghiệp cũng cần phải thay đổi, phải cơ cấu lại hoạt động, phải công khai, minh bạch hơn.