Từ chuyện nhà ở 25 m2…

Đáng chú ý đầu tiên phải kể đến việc Thông tư số 21/2019/TT-BXD về quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư (QCVN 04:2019/BXD) do Bộ Xây dựng ban hành có hiệu lực thi hành từ ngày 1/7/2020 với quy định đáng chú ý là chính thức cho phép tồn tại dạng căn hộ tối thiểu 25 m2 đối với dự án nhà ở thương mại. Tuy nhiên, phải đảm bảo tỷ lệ căn hộ chung cư có diện tích nhỏ hơn 45 m2 không vượt quá 25% tổng số căn hộ chung cư của dự án.

Nếu được các chủ đầu tư áp dụng rộng rãi, căn hộ 25 m2 có giá vài trăm triệu đồng trở nên phổ biến thì cơ hội chạm đến "ước mơ mái ấm" của nhiều người dân có thu nhập trung bình (chiếm tới 60 - 70% nhu cầu ở thực hiện nay) sẽ không còn quá xa vời. Trong khi đó, các chủ đầu tư cũng sẽ khai phá được một mảng thị trường vô cùng tiềm năng với lượng cầu ở thực rất lớn hiện nay.

Ông Phạm Lâm, Tổng giám đốc DKRA Vietnam cho rằng, trong bối cảnh ngày càng thiếu vắng căn hộ hạng C, các căn hộ có diện tích nhỏ và giá bán vừa túi tiền luôn thu hút sự quan tâm của toàn thị trường từ chủ đầu tư cho đến khách hàng, đặc biệt là những đối tượng mua để ở và có mức tài chính giới hạn. Hiện tại, những đổi mới về chính sách được xem như công cụ pháp lý hữu hiệu gỡ khó cho thị trường bất động sản.

Trong khi đó, nhiều chuyên gia khác nhìn nhận, với góc nhìn tích cực, những căn hộ 25 m2 sẽ giải quyết được nhu cầu nhà ở của người có tài chính khiêm tốn, hạn chế sự tự phát của nhà ở tạm bợ, đồng thời kích hoạt thị trường với khả năng tiêu thụ tốt và giao dịch sôi động. Tuy nhiên, cũng lưu ý rằng, căn hộ 25 m2 cần có sự kiểm soát chặt chẽ trong quá trình triển khai để đảm bảo đến đúng tay người mua ở thực, đồng thời không phá vỡ kết cấu quy hoạch hay hình thành các khu nhà "ổ chuột" trên cao.

…Tới hồi tố về thuế

Cũng cùng thời điểm Thông tư số 21 có hiệu lực, Thủ tướng Chính phủ cũng đã ký ban hành Nghị định sửa đổi, bổ sung khoản 3, Điều 8, Nghị định 20/2017/NĐ-CP quy định về quản lý thuế đối với doanh nghiệp có giao dịch liên kết. Đây được xem là một trong những văn bản pháp lý được doanh nghiệp ngóng trông nhiều nhất trong suốt thời gian dài vừa qua.

Ngoài việc sửa lại những bất cập nâng mức khống chế chi phí lãi vay được trừ khi xác định thu nhập chịu thuế thu nhập doanh nghiệp lên 30% EBITDA, thay vì 20% như hiện tại, thì nội dung quan trọng trong Nghị định sửa đổi là được áp dụng cho kỳ tính thuế thu nhập doanh nghiệp năm 2019, đồng thời cho phép hồi tố áp dụng cho kỳ tính thuế 2017, 2018.

Cụ thể, người nộp thuế được khai bổ sung hồ sơ khai quyết toán thuế thu nhập doanh nghiệp năm 2017, 2018 để xác định chi phí lãi vay, số thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp (nếu có) và nộp cho cơ quan thuế quản lý trực tiếp trước ngày 1/1/2021. Trường hợp sau khi khai bổ sung, số thuế thu nhập doanh nghiệp giảm thì sẽ được giảm số tiền chậm nộp tương ứng (nếu có).

Theo phân tích của Công ty Chứng khoán Yuanta, các doanh nghiệp có nhu cầu sử dụng vốn vay cao sẽ là đối tượng được hưởng lợi nhất từ Nghị định sửa đổi này. Theo đó, các doanh nghiệp thuộc lĩnh vực xây dựng và vật liệu; ô tô và phụ tùng; bất động sản sẽ được lợi khi nâng tỷ lệ giới hạn lãi vay được khấu trừ khi tính thuế. Đặc biệt, những công ty phát triển bất động sản hoạt động theo mô hình tập đoàn sẽ được hưởng lợi. Trong nhóm các công ty bất động sản, đáng chú ý có Novaland và Vinhomes là hưởng lợi đáng kể.

Bệ đỡ thu hút vốn đầu tư

Trong tháng 6/2020, Quốc hội đã thông qua Luật Đầu tư sửa đổi. Theo thống kê, đến nay, Việt Nam có khoảng 750.000 doanh nghiệp đang hoạt động. Việc thu hút đầu tư trong nước cũng như nước ngoài đạt nhiều kết quả đáng khích lệ. Giai đoạn 2016 - 2018, số lượng dự án đăng ký và vốn đầu tư giải ngân tăng nhanh. Riêng năm 2018, vốn giải ngân đạt gần 20 tỷ USD.

Trong những thành công này, có đóng góp không nhỏ của Luật Đầu tư. Kế thừa tinh thần tiến bộ của Luật Đầu tư qua các phiên bản, Luật Đầu tư 2020 vừa được Quốc hội thông qua đã có nhiều điểm mới tiến bộ, được kỳ vọng là bệ đỡ vững chắc cho quá trình đầu tư của doanh nghiệp.

Theo Bộ trưởng Bộ Kế hoạch và Đầu tư Nguyễn Chí Dũng, Luật Đầu tư sửa đổi cũng có cách tiếp cận mới trong thực hiện các chính sách ưu đãi đầu tư. Đó là, bổ sung các nguyên tắc, điều kiện về ưu đãi, đảm bảo hiệu quả và chất lượng của ưu đãi mà Việt Nam đưa ra: ưu đãi có thời hạn, ưu đãi dựa theo kết quả thực hiện… Tương tự, các ưu đãi đối với dự án lớn, dự án trong các lĩnh vực công nghệ cao, lĩnh vực nghiên cứu và phát triển… sẽ được thực hiện. Việc áp dụng thí điểm các hình thức đầu tư mới trong bối cảnh cách mạng công nghiệp 4.0 đang biến đổi toàn cầu cũng đã được bổ sung.

Cùng với đó, là các quy định để tạo thuận lợi cho các nhà đầu tư trong thực hiện các thủ tục hành chính về đầu tư, đất đai, xây dựng… Đồng thời, Luật Đầu tư mới cũng không quy định mức trần của chính sách ưu đãi đầu tư đặc biệt tại khoản 3, Điều 20, mà chỉ quy định mức ưu đãi và thời hạn áp dụng ưu đãi đặc biệt thực hiện theo quy định của Luật Thuế Thu nhập doanh nghiệp và pháp luật về đất đai.

“Ưu đãi, hỗ trợ đầu tư đặc biệt quy định tại Điều này chỉ áp dụng đối với các dự án đầu tư mới, không áp dụng đối với các dự án đầu tư đã được cấp Giấy chứng nhận đầu tư, Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành”, Chủ nhiệm Uỷ ban Kinh tế Quốc hội Vũ Hồng Thanh cho biết.

Đáng chú ý, tại Luật Đầu tư 2020, nhiều ngành, nghề trước đây thuộc danh mục ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện nay đã được bãi bỏ, trong đó có hoạt động bất động sản như kinh doanh dịch vụ Logistic; kinh doanh dịch vụ đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới bất động sản, điều hành sàn giao dịch bất động sản…

Quy định quan trọng này, theo luật sư Lương Văn Chương, Đoàn luật sư TP.HCM, sẽ là cú huých quan trọng trong tạo lập môi trường đầu tư, kinh doanh thuận lợi, minh bạch và qua đó, giúp Việt Nam thu hút được nhiều hơn nguồn lực để đầu tư cho phát triển kinh tế - xã hội.

Hàng loạt chính sách khác cũng đang ngấm dần

Trên thực tế, ngay trong giai đoạn Covid-19 diễn biến phức tạp ở trong nước, Chính phủ vẫn nỗ lực ban hành một loạt chính sách mới nhằm thông thoáng hóa các thủ tục đầu tư. Chẳng hạn, ngày 20/4/2020, Nghị định số 25/2020/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư chính thức có hiệu lực, trong đó có nhiều quy định mới liên quan trực tiếp đến thủ tục lựa chọn nhà đầu tư sử dụng đất đã thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng.

Bao trùm hơn Nghị định 30 trước đó, Nghị định số 25 có thể xem là bước ngoặt và là một trong những bước then chốt gỡ vướng cho các doanh nghiệp trong bối cảnh tác động tiêu cực của dịch bệnh vẫn chưa thể đo đếm đầy đủ.

Trước khi có Nghị định 25, việc giao đất cho nhà đầu tư trúng thầu thực hiện dự án được hiểu và áp dụng theo nhiều cách khác nhau, gây lúng túng cho các cơ quan nhà nước có thẩm quyền, cũng như khó khăn cho nhà đầu tư trúng thầu. Đại diện một số doanh nghiệp cho biết, nhà đầu tư không chỉ đứng trước nguy cơ thiệt hại về chi phí đã đầu tư, mà còn có thể mất rất nhiều cơ hội kinh doanh.

Do đó, Nghị định 25 được ban hành giúp các doanh nghiệp bất động sản “thở phào” nhẹ nhõm, nhất là trong giai đoạn hiện nay. Những quy định mới trong Nghị định 25 không chỉ giúp giải tỏa, giải phóng mặt bằng nhanh, mà các dự án đã hoàn thành thủ tục đấu thầu sẽ được triển khai xây dựng đúng thời gian, giảm thiểu thiệt hại kinh tế cho cả doanh nghiệp và xã hội.

Ngoài ra, ở góc độ quản lý nhà nước, Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ Xây dựng  vừa qua cũng đã bắt đầu áp dụng các giải pháp nhằm tháo gỡ vướng mắc, khó khăn cho các dự án kinh doanh bất động sản cũng như các dự án đầu tư đang gặp vướng mắc về đất đai. Chẳng hạn như gỡ khó về thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất đối với chủ đầu tư; đề xuất giải quyết các dự án thuộc lĩnh vực ưu đãi đầu tư và địa bàn ưu đãi đầu tư đang gặp vướng mắc…

Đồng thời, Bộ Xây dựng còn xây dựng các cơ chế khuyến khích phát triển các dự án nhà ở thương mại giá thấp dưới 20 triệu đồng/m2 và tiếp tục rà soát, hoàn thiện các quy định liên quan đến hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản để đảm bảo đồng bộ, thống nhất trong hệ thống pháp luật liên quan để tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, trong bối cảnh khó khăn chung, những “trợ lực” này được xem như đòn bẩy giúp doanh nghiệp tăng sức đề kháng, lấy lại thăng bằng, góp phần phát triển thị trường bất động sản theo hướng bền vững, minh bạch.