Vất vả vì thẩm định giá

Đây là khẳng định của ông Trần Ngọc Thành, Chủ tịch Hội đồng thành viên Tổng công ty Đường sắt Việt Nam (VNR) về rắc rối “chưa từng có tiền lệ” khi xác định giá trị của Khách sạn Thương mại Sài Gòn để góp vốn thành lập pháp nhân mới có mục tiêu xây dựng khách sạn tiêu chuẩn cao trên nền cơ sở lưu trú cũ tại 2 lô đất số 80 - Lý Thường Kiệt và 22 - Phan Bội Châu (quận Hoàn Kiếm, TP. Hà Nội).

Cụ thể, theo Chứng thư thẩm định giá số 406 -13/BC - ĐG/ĐG - VAE ngày 25/6/2013 của Công ty TNHH Kiểm toán và định giá Việt Nam (VAE), giá trị lợi thế quyền thuê và sử dụng đất; nhà cửa, vật kiến trúc trên đất và máy móc, thiết bị (vào thời điểm tháng 6/2013) tại Khách sạn Thương mại Sài Gòn mà VNR vừa kết thúc hợp đồng hợp tác liên doanh với Saigon Tourist là 67,4 tỷ đồng. Trong số này, giá trị lợi thế quyền thuê và sử dụng đất 261 m2 đất tại số 22 - Phan Bội Châu được VAE xác định là 11,096 tỷ đồng và giá trị lợi thế quyền thuê và sử dụng 744 m2 đất tại số 80 - Lý Thường Kiệt là 37,572 tỷ đồng.

Điều đáng nói là, vào đầu năm 2013, VAE lại định giá lợi thế thương mại của Saigon Tourist tại lô đất số 22 - Phan Bội Châu làm cơ sở để nhượng lại 50% giá trị vốn góp cho VNR (là 3,596 tỷ đồng) - tức là chỉ bằng 1/3 giá trị lô đất được định giá tại Chứng thư số 406 do chính đơn vị cung cấp dịch vụ thẩm định giá phát hành.

“Những rắc rối liên quan tới việc định giá giá trị lợi thế thương mại 2 lô đất này bắt đầu nảy sinh từ đây”, ông Thành cho biết.

Theo Chủ tịch VNR, do không chấp thuận sự chênh lệnh quá lớn này, Công ty Hà Thành đã ký hợp đồng với Công ty TNHH Thẩm định giá và giám định Việt Nam (VAI) để xem xét, lập chứng thư thẩm định giá làm đối chứng.

Mặc dù cùng giả định là quyền thuê và sử dụng đất là 50 năm (vào thời điểm lên phương án liên doanh cả 2 lô đất đều sắp hết hạn thuê đất), nhưng VAI đánh giá khối tài sản này chỉ là 30 tỷ đồng, trong đó giá trị lợi thế thương mại của lô đất số 80 - Lý Thường Kiệt là 13,1 tỷ đồng và giá trị lợi thế thương mại của số 22 - Phan Bội Châu là 1,574 tỷ đồng. Hai giá trị chênh nhau “một trời, một vực” như trên khiến quá trình đàm phán thành lập pháp nhân giữa VNR và Hà Thành rơi vào bế tắc trong thời gian khá dài.

Được biết, ý kiến về giá trị vốn góp được xác định bởi hai chứng thư có kết quả định giá chênh nhau quá lớn cho một khối tài sản mà Cục Quản lý giá (Bộ Tài chính) đưa ra theo đề nghị của VNR vào tháng 10/2013 cũng không gỡ khó được nhiều cho VNR.

Cụ thể, Cục Quản lý giá một mặt cho biết, cả VAI lẫn VAE đều được phép cung cấp dịch vụ thẩm định giá; hình thức chứng thư đã đúng với “phom” quy định, mặt khác lại khẳng định các bản chứng thư chỉ có giá trị tham khảo, không có tính chất bắt buộc áp dụng. Quan trọng hơn, theo Cục Quản lý giá, kết quả của việc xác định giá trị góp vốn tại liên doanh phụ thuộc hoàn vào kết quả đàm phán giữa các bên liên quan theo quy định tại điều 32, Luật Giá.

Để tránh liên doanh đứng trươc nguy cơ đổ vỡ, cả Công ty Hà Thành lẫn VNR đều phải chấp nhận mỗi bên lùi lại một bước để có thể thống nhất giá trị vốn góp của Tổng công ty tại liên doanh Công ty TNHH Khách sạn thương mại Sài Gòn có số vốn điều lệ 60 tỷ đồng là 47 tỷ đồng, trong đó giá trị lợi thế thương mại là 28,2 tỷ đồng.

Kết quả thương thảo này được VNR đem hỏi ý kiến của Bộ Tài chính nhằm đảm bảo tính pháp lý cao nhất trước khi chính thức góp vốn. Tại Văn bản số 8519/BTC –QLG, Bộ Tài chính khẳng định, việc sử dụng kết quả thương thảo để xác định giá trị tài sản vốn góp của VNR tại khách sạn do các bên thoả thuận, thống nhất và chịu trách nhiệm trước pháp luật.

Mặc dù đã chốt được giá trị phần vốn góp nhưng việc các chứng thư thẩm định giá cho những kết quả rất khác nhau không chỉ khiến các bên liên doanh khó tìm được tiếng nói chung, mà bản thân VNR cũng phải chịu rủi ro không ít. Thực tế, cho đến thời điểm này, VNR vẫn chưa tìm được tiếng nói chung với cơ quan chủ quản là Bộ Giao thông - Vận tải (GTVT) trong việc xác định giá trị tài sản làm góp vốn trong liên doanh là 47 tỷ đồng, mà không phải là con số 67,4 tỷ đồng như xác định tại Chứng thư số 406.

Cần phải nói thêm rằng, trong quá trình xây dựng phương án thoái vốn tại Khách sạn  Thương mại Sài Gòn trình Bộ GTVT vào giữa tháng 5/2015, VNR đã thuê Công ty cổ phần Thẩm định giá BTC Value thẩm định giá trị của Khách sạn. Theo chứng thư thẩm định giá do BTC Value phát hành, giá trị của Khách sạn là 52,58 tỷ đồng, trong đó giá trị lợi thế thương mại tại 2 lô đất chỉ còn 26,29 tỷ đồng.

“Tôi được biết việc xác định giá trị thương mại tài sản (là quyền thuê và sử dụng đất) luôn là bài toán khó cho các doanh nghiệp nhà nước khi tiến hành góp vốn hoặc thoái vốn, nhưng việc có tới 4 kết quả thẩm định giá khác nhau cho cùng một tài sản mà VNR đối diện thì quả là hy hữu”, ông Thành nói.

Nhầm lẫn không hề nhẹ

“Phải coi việc đối tác chấp thuận giá trị vốn góp của VNR là 47 tỷ đồng là một thắng lợi, bởi cùng với việc thực hiện đúng, đủ các quy định của pháp luật, hoàn thành nhiệm vụ cấp trên giao, chúng tôi còn làm tăng giá trị tài sản, tăng vốn lên từ 3,2 tỷ đồng - báo cáo tài chính (đến hết ngày 30/6/2014) của Khách sạn Thương mại Sài Gòn lên 47 tỷ đồng. Mức giá nói trên là phù hợp với thực tế thị trường kinh doanh, nhà hàng, khách sạn tại Hà Nội”, ông Thành cho biết.

Được biết, Thanh tra Chính phủ đang tiến hành thanh tra toàn diện theo kế hoạch VNR, trong đó quá trình góp vốn thành lập pháp nhân mới tại Khách sạn Thương mại Sài Gòn là một trong những nội dung thanh tra.

Ngoài những rắc rối liên quan tới việc xác định giá trị góp vốn, chỉ trong vòng 1 năm, bắt đầu từ tháng 6/2014, Bộ GTVT đã có tới 3 văn bản yêu cầu VNR xây dựng phương án đầu tư báo cáo Bộ xem xét, phê duyệt. Đỉnh điểm là ngày 24/9/2014, Bộ GTVT có Văn bản số 12022/BGTVT - QLDD yêu cầu xem xét trách nhiệm của Hội đồng Thành viên VNR về việc chưa thực hiện đúng chỉ đạo của chủ sở hữu nhà nước trong quá trình triển khai góp vốn thành lập doanh nghiệp.

Theo ông Thành, đã có sự nhầm lẫn không hề nhẹ của một số cơ quan của Bộ GTVT  khi tham mưu cho lãnh đạo Bộ ký các văn bản nói trên.

“Tại thời điểm giữa năm 2013, với tư cách là tổng công ty 91,VNR được quyền quyết định phương án hợp tác đầu tư, phương án thành lập pháp nhân mới, hình thức góp vốn và giá trị góp vốn với các khoản đầu tư dưới 50% vốn điều lệ, sau khi được Bộ GTVT chấp thuận về chủ trương tại Văn bản số 960/BGTVT - QLNN”, ông Thành phân tích và cho biết, Công ty TNHH Khách sạn thương mại Sài Gòn đang trình UBND TP. Hà Nội cấp giấy chứng nhận đầu tư để xây dựng khách sạn đạt tiêu chuẩn. Sau khi hoàn thành các thủ tục nói trên, VNR sẽ báo cáo Bộ GTVT phương án đầu tư theo đúng quy định.

Liên quan tới yêu cầu dừng ngay việc thoái vốn tại Khách sạn Thương mại Sài Gòn của Bộ GTVT tại Văn bản số 6550/BGTVT - QLDD ngày 25/5/2015 để chờ kết luận của Thanh tra Chính phủ, ông Thành đánh giá là việc này cũng đã được tham mưu chưa chuẩn xác.

Lãnh đạo VNR cho biết, phương án chuyển nhượng 50% vốn góp của Tổng công ty được thực hiện theo đúng chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ về việc phải sớm hoàn thành việc thoái vốn ngoài ngành tại Quyết định số 118/TTg ngày 21/1/2013. Bên cạnh đó, việc kinh doanh thua lỗ tại Khách sạn trong 2 năm qua với các nguyên nhân mang tính chất bất khả kháng như: chi phí thuê đất đã tăng gấp 4 lần so với năm 2010, Công ty chưa thể triển khai phương án kinh doanh đã được duyệt dẫn tới cơ sở vật chất ngày càng xuống cấp, không thu hút được khách. Thực tế này đã khiến nguy cơ Nhà nước mất vốn nếu tiếp tục duy trì sự hiện diện tại đây là rất lớn.

“Tôi và các thành viên Hội đồng Thành viên VNR bảo lưu quan điểm về việc thoái vốn sớm tại đây”, ông Thành cho biết.

Theo thông tin của Báo Đầu tư, tại cuộc họp nghe báo cáo phương án chuyển nhượng vốn của VNR tại Khách sạn Thương mại Sài Gòn do Bộ GTVT chủ trì được tổ chức vào đầu tuần này, lãnh đạo VNR khẳng định, họ sẽ không chịu trách nhiệm về việc Nhà nước mất vốn tại đây, sau khi đã lên tiếng cảnh báo nhiều lần.“VNR đang được Thanh tra Chính phủ thanh tra toàn diện. Chả lẽ bất cứ nội dung nào họ hỏi chúng tôi đều phải tạm dừng lại chờ kết luận hay sao? Làm như vậy toàn Tổng công ty với 40.000 lao động sẽ bị tê liệt”, ông Thành cho biết.

Trong một giải pháp được cho là mở lối thoát cho việc thoái vốn tại Khách sạn Thương mại Sài Gòn, Bộ GTVT yêu cầu Vụ Quản lý doanh nghiệp làm ngay văn bản xin ý kiến đoàn thanh tra, thay vì chờ kết luận cuối cùng.

“Ngay khi được bổ nhiệm là Chủ tịch VNR vào tháng 4/2013, tôi đã cho rà soát toàn bộ quá trình góp vốn và thấy anh em làm đúng trình tự, quy định. Quá trình định giá, thành lập liên doanh đúng quy định pháp luật và đảm bảo nguyên tắc bảo toàn, phát triển vốn nhà nước”, ông Thành khẳng định.