Bài 1: Không biết áp dụng luật nào

Từ năm 2017, hàng ngàn hộ dân thuộc cụm 8, chung cư lô số Cư xá Thanh Đa (quận Bình Thạnh, TP.HCM) đã khấp khởi chờ thoát cảnh sống phập phồng bởi UBND TP.HCM giao Công ty cổ phần Phát triển nhà Thanh Đa làm chủ đầu tư Dự án xây dựng lại cụm chung cư đã xuống cấp nguy hiểm này. Thế nhưng đến nay, người dân 6 lô chung cư vẫn sống trong… nguy hiểm như xưa.  

Hy vọng đến… vô vọng

Mới đây, khi hay tin cơ quan chức năng đưa vấn đề tại Dự án xây dựng cụm chung cư lô số Thanh Đa vào cuộc họp giải quyết vướng mắc, hơn 1.300 hộ dân nơi đây lại bùng lên hy vọng, khấp khởi, bàn tán.

Thế nhưng, bế tắc, vướng víu liên quan pháp lý đến mức, UBND TP.HCM vẫn chưa thể đưa ra kết luận cuối cùng, mà vẫn phải chỉ đạo ban, ngành liên quan tiếp tục… rà soát quy định pháp lý, đề ra phương án tối ưu, đảm bảo quyền lợi của dân.

Như vậy, hàng ngàn hộ dân nơi đây vẫn phải tiếp tục sống trong những căn hộ tồi tàn, xuống cấp, trong môi trường lụt lội, ô nhiễm mỗi khi triều cường, với tâm trạng bất an, lo sợ.

Cụm 8, chung cư lô số Cư xá Thanh Đa thuộc tổng thể 23 lô chung cư được xây dựng từ năm 1972. Sau hơn 50 năm sử dụng, hầu hết các tòa nhà đã xuống cấp, mất an toàn, đến mức năm 2012, cơ quan chức năng đã phải di dời dân khẩp cấp để phá dỡ 2 lô chung cư, còn 6 lô được kiểm định xuống cấp, nguy hiểm cấp B và C.

Hồ sơ chúng tôi thể hiện, từ năm 2015, theo chỉ đạo của TP.HCM, UBND quận Bình Thạnh đã mời gọi đầu tư dự án xây dựng lại cụm chung cư này. Tới tháng 7/2016, UBND TP.HCM có Công văn số 3635/UBND-ĐTMT chấp thuận chủ trương liên doanh thành lập pháp nhân mới thực hiện dự án theo kết quả đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư dự án của UBND quận Bình Thạnh. Tới tháng 12/2017, UBND TP.HCM đã công nhận Công ty cổ phần Phát triển nhà Thanh Đa làm chủ đầu tư dự án này.

Lê thê quy trình, khởi công rồi… “đứng hình”

Năm 2018, UBND TP.HCM ban hành Quyết định số 5337/QĐ-UBND về Kế hoạch triển khai thực hiện Chương trình hành động Chỉnh trang và Phát triển đô thị trên địa bàn Thành phố, giai đoạn 2018 - 2020. Theo đó, Dự án cụm 8 chung cư lô số Cư xá Thanh Đa phải hoàn thành thi công xây dựng lô IV, thi công xây dựng lô VI trong năm 2019, hoàn thành di dời dân ở các lô còn lại trong năm 2020.

Cũng ngay trong năm này, HĐND TP.HCM đã ban hành Nghị quyết số 33/NQ-HĐND thông qua danh mục các dự án cần thu hồi đất, dự án có sử dụng đất trồng lúa trên địa bàn Thành phố. Trong đó, tại Danh mục 2 - Các dự án cần điều chỉnh diện tích thu hồi đất tại các nghị quyết của Hội đồng Nhân dân đã cập nhật Dự án cụm 08, chung cư lô số Cư xá Thanh Đa với diện tích thu hồi là 7,5 ha.

Tuy nhiên, tới tháng 10/2019, UBND TP.HCM mới phê duyệt điều chỉnh cục bộ Đồ án Quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 Khu dân cư phường 27, quận Bình Thạnh theo thẩm định hồi tháng 9/2019 của Sở Quy hoạch - Kiến trúc. Tháng 11/2019, UBND Thành phố mới có Công văn số 4866/UBND-ĐT, chấp thuận cho Công ty cổ phần Phát triển nhà Thanh Đa được tiếp tục thực hiện các quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án đã được chấp thuận từ năm… 2017.

Với sự “lê thê” đó, cho rằng, yêu cầu chủ đầu tư đảm bảo thời hạn hoàn tất thủ tục để công nhận chủ đầu tư vào ngày 31/12/2019 là không khả thi, Sở Xây dựng TP.HCM phải kiến nghị UBND Thành phố cho chủ đầu tư lùi thời gian hoàn tất thủ tục công nhận đầu tư dự án từ ngày 31/12/2019 tới tháng 6/2020. Nếu đến tháng 6/2020, doanh nghiệp này chưa hoàn tất thủ tục chấp thuận đầu tư, Thành phố sẽ thu hồi chủ trương thực hiện dự án.

Dù vậy, tới năm 2020, UBND quận Bình Thạnh mới ban hành được các quyết định phê duyệt Nhiệm vụ quy hoạch chi tiết và Đề án Quy hoạch chi tiết đô thị tỷ lệ 1/500 Dự án Đầu tư xây dựng cụm 8, chung cư lô số Cư xá Thanh Đa.

Và tới tận tháng 4/2022, Sở Xây dựng TP.HCM và Công ty cổ phần Phát triển nhà Thanh Đa mới tổ chức lễ động thổ xây dựng lô IV và lô VI (đã thực hiện giải tỏa di dời dân và phá dỡ từ năm 2012) thành các tòa nhà chung cư T4 cao 40 tầng (khối đế cao 3 tầng và khối tháp cao 37 tầng), tòa chung cư T7 cao 45 tầng (khối đế cao 3 tầng và khối tháp cao 42 tầng), với tổng cộng 1.750 căn hộ.

Thế nhưng, sau lễ khởi công, việc xây dựng lại… “đứng hình” tới giờ này.

Như vậy, cơ quan chức năng TP.HCM đã làm vỡ kế hoạch của chính mình trong Chương trình hành động Chỉnh trang và Phát triển đô thị trên địa bàn Thành phố là phải hoàn thành thi công xây dựng lô IV, thi công xây dựng lô VI trong năm 2019, hoàn thành di dời các lô còn lại trong năm 2020.

Lúng túng áp dụng luật

Theo tìm hiểu của chúng tôi, trong cụm 8 lô chung cư, cơ quan chức năng chỉ phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư 2 chung cư (lô IV, lô VI) và đã hoàn tất công tác bồi thường, hỗ trợ tái định cư. 6 lô còn lại của dự án này chưa được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Tới tháng 8/2022, tức sau một hành trình dài, tại một báo cáo của Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM, người ta mới “té ngửa” khi cơ quan chức năng lúng túng không biết phải áp dụng các quy định của Luật Đất đai hay Luật Nhà ở trong công tác thu hồi đất, lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Lý do là, Dự án đã thực hiện thủ tục lựa chọn chủ đầu tư dự án thông qua hình thức đấu thầu theo quy định tại Điểu 14, Nghị định số 71/2010/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở 2005 (trước thời điểm Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực thi hành). Tuy nhiên, đến ngày 19/12/2017, tức sau khi Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực, UBND TP.HCM mới có văn bản công nhận chủ đầu tư dự án là Công ty cổ phần Phát triển nhà Thanh Đa. Vướng mắc nữa, theo Sở Tài nguyên và Môi trường, là cơ sở thẩm định đơn giá chung cư để tính bồi thường, hỗ trợ tại thời điểm thu hồi đất trong trường hợp dự án được hướng dẫn áp dụng Luật Đất đai.

Trước sự lúng túng và cầu cứu của cơ quan chuyên môn, tháng 8/2022, UBND TP.HCM có Công văn số 3015/UBND-ĐT gửi Bộ Xây dựng và Bộ Tài nguyên và Môi trường đề nghị hướng dẫn.

Tại Công văn hồi đáp số 4499/BXD-QLN ngày 5/10/2022, Bộ Xây dựng cho rằng, tại thời điểm công nhận chủ đầu tư dự án và thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư thì Luật Nhà ở 2014 và Nghị định số 101/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chỉnh phủ về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư đang có hiệu lực thi hành và có quy định về việc lựa chọn chủ đầu tư dự án, việc bồi thường, hỗ trợ đối với dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, nên UBND TP.HCM cần thực hiện theo Luật Nhà ở.

Cả Bộ Xây dựng và Bộ Tài nguyên và Môi trường cùng cho rằng, TP.HCM cần áp dụng hệ số K bồi thường hỗ trợ tái định cư theo Nghị định số 69/2021/NĐ-CP có hiệu lực thi hành từ ngày 1/9/2021 (thay thế Nghị định 101/2015/NĐ-CP). Nghị định số 69/2021/NĐ-CP cũng có quy định chuyển tiếp cụ thể đối với các dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được thực hiện trước thời điểm nghị định này có hiệu lực. Có như vậy mới không chỉ đúng pháp luật, mà còn đảm bảo được quyền lợi của người dân, tránh phát sinh khiếu kiện phức tạp.

Với các hướng dẫn trên, cuối tháng 2/2023, Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM đã đề xuất UBND TP.HCM giao UBND quận Bình Thạnh chủ trì phối hợp với các sở, ngành liên quan và Công ty cổ phần Phát triển nhà Thanh Đa thực hiện lập phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư cho 6 lô chung cư còn lại của Dự án theo Nghị định 69/2021/NĐ-CP. Việc giao đất cho chủ đầu tư thực hiện dự án xây dựng, cải tạo chung cư được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai.

Tuy nhiên, tới thời điểm hiện tại, UBND TP.HCM vẫn chưa có phán quyết cuối cùng.        

(Còn tiếp)