Tăng giá

DKRA Việt Nam ghi nhận có 5 dự án (bao gồm dự án mới và giai đoạn tiếp theo) cung ứng ra thị trường trên 483 nền, bằng 50% so với nguồn cung quý trước; tỷ lệ tiêu thụ đạt khoảng 84%, chỉ bằng 51% so với quý trước.

Cùng chung nhận định, CBRE Việt Nam cho biết, giá bán trung bình tại thị trường sơ cấp trong quý II/2018 ghi nhận ở mức 1.580 USD/m2, tăng 3% so với quý trước nhờ một số dự án hạng sang có vị trí đắc địa ghi nhận mức tăng giá ấn tượng. Giá tăng từ 3% đến 5% được ghi nhận tại một số địa bàn quận 4, quận Bình Tân và Tân Phú…

Trước số liệu trên, giới phân tích thị trường cho rằng, đây là thời điểm bất hợp lý của thị trường và đến từ nhiều nguyên nhân, trong đó, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, tiền sử dụng đất đang chiếm một tỷ lệ rất lớn trong cấu trúc giá thành nhà ở trên thị trường hiện nay và đây là nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng giá bất động sản tăng tại TP.HCM.

Cụ thể, ông Châu cho biết, giá tiền sử dụng đất chính thức các doanh nghiệp bất động sản phải bỏ ra chiếm từ 7-15% tổng giá trị xây dựng căn hộ; còn đối với xây dựng nhà phố, giá tiền sử dụng đất chiếm tới 30% và lên đến 50% đối với biệt thự.

Ông Lê Tiến Vũ, Phó tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản Cát Tường Group cho rằng, những chính sách thuế, tín dụng nếu có thay đổi không đáng lo bằng các chính sách liên quan đến quy hoạch đất. Trong đó có những dự án phải chuẩn bị 10 năm mới ra được đất sạch để bắt tay vào đầu tư xây dựng.

Thời gian kéo dài dự án sẽ ảnh hưởng đến chi phí doanh nghiệp bỏ ra.

Theo ông Nguyễn Anh Tuấn, Phó tổng giám đốc Vietcomreal, Dự án được công ty ông đã mua từ 10 năm trước, để có quỹ đất này, Công ty phải mất chi phí đền bù ở mức khá cao, thêm vào đó là các chính sách thuế, giá vật liệu xây dựng… tất cả các chi phí được cộng vào giá bán khiến sản phẩm của Dự án được định giá trên 50 triệu đồng/m2, trong khi, dự án bên cạnh dự án của Vietcomreal được mở bán cuối năm 2017 có giá chưa tới 50 triệu đồng/m2.

Còn theo ông Trần Lâm, Tổng giám đốc DKRA Việt Nam, một yếu tố góp phần làm giá bất động sản tăng là do các chủ đầu tư bất động sản đầu tư nhiều hơn tiện ích cho dự án như cảnh quan, hạ tầng kỹ thuật khép kín để tăng tính canh tranh cho sản phẩm.

Sụt giảm vì tác động… tâm lý

Giới phân tích cho rằng, việc thị trường giảm mạnh ở quý II liên quan chủ yếu tới tác động tâm lý của thị trường. Đơn cử dư chấn của vụ cháy chung cư Carina Plaza hồi tháng 3 vừa qua. Bên cạnh đó, một loạt vụ cháy chung cư khác đã khiến thị trường bất động sản bị ảnh hưởng khi lượng giao dịch căn hộ giảm hẳn.

Một lý do nữa khiến thị trường bất động sản giảm là việc Ngân hàng Nhà nước đã có những biện pháp yêu cầu các ngân hàng kiểm soát chặt hoạt động cho vay bất động sản. Đồng thời, từ đầu tháng 5 năm nay, lãi suất vay dài hạn cho việc mua nhà, đất đã được nhiều ngân hàng tăng khoảng 2 điểm phần trăm so với trước đây, lên mức từ 11 - 12,5%/năm. Cùng với việc tăng lãi suất, các ngân hàng cũng còn áp dụng quy trình thẩm định chặt chẽ và chỉ cho vay không quá 70% giá trị hợp đồng, đồng thời nâng mức phạt lãi suất trả trước hạn. Những động thái trên của các ngân hàng khiến giới đầu tư nhà đất không mua vào ồ ạt như trước.

Ngoài ra, ông Châu tin rằng, thị trường bất động sản tiếp tục đà tăng trưởng ổn định là nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào thị trường bất động sản đang có xu thế tăng. Trong 5 tháng đầu năm 2018, vốn FDI vào bất động sản đạt 216,3 triệu USD, đến từ Nhật Bản, Hàn Quốc, Singapore, Trung Quốc và Mỹ… Cùng với đó, phần lớn nguồn kiều hối gửi về nước vào dịp cuối năm cũng được đầu tư vào thị trường bất động sản.

“Về nguồn vốn xây dựng dự án đang bị ngân hàng siết lại, nhiều doanh nghiệp bất động sản tìm cách huy động vốn qua sàn chứng khoán. 5 tháng đầu năm 2018, đã có 4 doanh nghiệp lên sàn và tới cuối năm có thêm nhiều doanh nghiệp bất động sản tiếp tục niêm yết trên sàn chứng khoán. Đây là hướng đi phù hợp, tạo điều kiện thuận lợi huy động vốn trong và ngoài nước cho các doanh nghiệp bất động sản, giảm dần sự phụ thuộc vào vốn ngân hàng”, ông Châu nói.