Sơ cấp tăng, thứ cấp giảm

Khát vốn, tắc pháp lý, thanh khoản thấp, tín dụng nhỏ giọt… là những bất lợi mà thị trường bất động sản đang phải đối mặt. Điều này tác động trực tiếp đến giá bất động sản, hình thành nghịch lý về giá giữa thị trường sơ cấp và thị trường thứ cấp.

Báo cáo thị trường căn hộ của DKRA Việt Nam cho biết, trong quý II vừa qua, nguồn cung căn hộ hạng A (cao cấp) chiếm 77,7% rổ hàng toàn TP.HCM, dẫn đến giá chào bán căn hộ trên thị trường sơ cấp tăng 8 - 15% so với giai đoạn mở bán cách đây 3 - 5 tháng. Nghiên cứu thị trường của trang Batdongsan.com cũng ghi nhận giá nhà chung cư trên các chợ trực tuyến trên đà tăng, căn hộ cao cấp tăng giá 7% và giá bán phân khúc này vẫn liên tục đội lên trong 6 tháng đầu năm.

Theo đơn vị này, các chủ đầu tư đang chào bán mức giá dựa trên chi phí đầu vào. Do chi phí đang tăng nên giá bán sơ cấp tăng, các chính sách ưu đãi để bán hàng như ân hạn nợ gốc, hỗ trợ lãi vay của chủ đầu tư trong quý vừa qua được cộng dồn vào giá bán, khiến thị trường tiếp tục thiết lập mặt bằng giá mới.

Mặc dù giá căn hộ chào bán sơ cấp leo thang, nhưng thị trường thứ cấp (nhà đầu tư mua đi bán lại) đang đối mặt với nhiều khó khăn, giá bán đi ngang, thậm chí giảm nhiệt cục bộ ở một số dự án.

Giữ trong tay hơn chục căn hộ được ký gửi, anh Nguyễn Thanh Minh, nhân viên môi giới một sàn giao dịch tại Thủ Đức (TP.HCM) cho biết, có nhiều căn đang được chủ nhà rao bán giá gốc, thậm chí giảm giá 7 - 10% so với thời điểm mua vào, nhưng vẫn khó kiếm được người mua.

Hơn 10 năm làm trong nghề môi giới, anh Minh chưa bao giờ thấy thanh khoản thị trường lại khó khăn như hiện nay. Phần lớn các căn hộ cần rao bán thuộc những dự án sơ cấp vừa bàn giao hoặc mới nhận nhà, nhiều nhất từ các dự án đang trong tiến độ thanh toán có nhu cầu thoát hàng.

“Có một dự án từng rất hot ở khu Đông năm 2019, lúc mở bán có giá 2,5 - 3 tỷ đồng/căn, ưu đãi thanh toán 50% sau khi nhận nhà. Thời điểm đó nhiều nhà đầu tư tranh nhau suất mua vì thị trường đang nóng sốt. Giờ dự án này sắp bàn giao, là lúc phải hoàn tất thanh toán cho chủ đầu tư, nhiều người cáng đáng không nổi đành phải bán lại. Có người chấp nhận lỗ mong sớm thoát nợ”, anh Minh kể.

Dò xét

Theo các chuyên gia, diễn biến thực tế từ đầu năm, cộng với những động thái chính sách mới, hướng đến kiểm soát tài chính bất động sản khiến động lực tăng tốc của thị trường là không nhiều. Trong khi đó, dòng vốn từ các nhà đầu tư tiềm năng đang bị chia sẻ với nhu cầu đầu tư mở rộng sản xuất sau Covid-19.

Ngoài ra, đầu năm 2022, đầu tư công được kỳ vọng tăng cao nhờ có nguồn từ gói hỗ trợ phục hồi kinh tế sau đại dịch. Tuy nhiên, đến hết tháng 6/2022, tình hình giải ngân đầu tư công không như kỳ vọng, điều này cũng có nghĩa là “cú hích” cho thị trường bất động sản từ đầu tư công đã không xảy ra.

Như vậy, diễn biến dòng vốn tín dụng cấp cho bất động sản chưa rõ ràng, trong khi rào cản về pháp lý chưa được tháo gỡ triệt để, khiến thị trường rơi vào tình trạng nghe ngóng.

Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển nhận định, thời gian tới, trên thị trường sơ cấp vẫn tiếp tục đà tăng giá vì chi phí đầu vào liên tục leo thang, nguồn cung mới khan hiếm, nhu cầu nhà ở của người dân rất lớn. Nhưng ở thị trường thứ cấp, trong dài hạn, nếu các rủi ro và thách thức đối với thị trường không được khắc phục, việc giảm giá sẽ diễn biến rõ nét hơn, ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng hồi phục của thị trường chung.

Tương tự, ông Phạm Lâm, Phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, lạm phát và lãi suất tăng cao đang ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng chi trả của khách hàng sử dụng đòn bẩy tài chính. Khi phải chịu áp lực lớn về lãi vay, nhiều nhà đầu tư chấp nhận giảm một phần lợi nhuận để bán bất động sản với mức giá thấp hơn kỳ vọng, bán lỗ để thu hồi vốn. Tuy nhiên, diễn biến này mang tính chất cục bộ, quy mô chưa đủ để phản ánh trên toàn thị trường.

Còn theo bà Phạm Ngọc Thiên Thanh, Phó giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn CBRE Việt Nam, dù giá nhà vẫn tiếp tục tăng ở thị trường sơ cấp, chủ đầu tư chào bán lần đầu, song những khó khăn nội tại của thị trường hiện nay vẫn khá lớn. Đó là vấn đề thời gian cấp phép dự án kéo dài, các thay đổi trong quy định pháp luật và chính sách kiểm soát tín dụng, chi phí đầu vào tăng cùng với việc mất cân đối cung cầu.

“Những thách thức này sẽ buộc cả chủ đầu tư và người mua phải theo dõi chặt chẽ các chuyển động của kinh tế vĩ mô và tự hoạch định giải pháp tối ưu cho mình trong thời gian tới”, bà Thanh nói.

Một yếu tố khác là tình trạng sốt đất ảo, đẩy giá bán bất động sản tăng với biên độ lớn ở một số nơi chỉ “nghe đồn” có thông tin quy hoạch. Khi các quy hoạch này không được thực hiện đã làm giá bất động sản ở những khu vực đó sụt giảm mạnh, thị trường gần như mất thanh khoản sau khi cơn sốt đi qua. Điều này cũng góp phần khiến thị trường chung bị chững lại.