Giá nhà quá cao, trong khi thanh khoản thấp, cộng thêm lãi suất cho vay đang nhích lên khiến nhà đầu tư và người mua nhà thận trọng, chưa dám xuống tiền.

Cầu vay mua nhà èo uột khiến tín dụng toàn hệ thống tăng chậm

Bà Nguyễn Đức Thạch Diễm, Tổng giám đốc Sacombank cho hay, tín dụng ngân hàng 9 tháng đầu năm chưa đạt kỳ vọng. Một trong những nguyên nhân dẫn tới tình trạng này là thu nhập của người mua bất động sản giảm, trong khi nguồn cung phục vụ nhu cầu để ở với giá hợp lý chưa đáp ứng.

Trong 9 tháng đầu năm nay, tăng trưởng tín dụng chủ yếu ghi nhận ở phân khúc bất động sản kinh doanh (cho vay chủ đầu tư) trong khi cho vay mua nhà tăng rất chậm.

Theo các chuyên viên phân tích Công ty Chứng khoán VCBS, nhu cầu mua nhà chưa phục hồi do sự hạn chế về nguồn cung nhà ở. Bên cạnh đó, giá nhà ở (nhất là nhà chung cư khu vực trung tâm) tăng mạnh thời gian qua, gây ra tâm lý e ngại cho nhà đầu tư và người vay mua nhà để ở. Trong nửa đầu năm nay, tín dụng kinh doanh bất động sản tăng hơn 10%, trong khi tín dụng vay mua nhà tiêu dùng chỉ tăng hơn 1%.

Cho vay mua nhà được kỳ vọng là động lực tăng trưởng chính của tín dụng bán lẻ trong thời gian tới, trong bối cảnh mặt bằng lãi suất duy trì ở mức thấp và nhu cầu mua nhà để ở và đầu tư vẫn ở mức cao.

“Chúng tôi cho rằng, tín dụng bất động sản và xây dựng sẽ tiếp tục tăng nhanh trong thời gian tới khi nguồn cung khả quan hơn, với các dự án tiếp tục được đẩy nhanh triển khai sau các nỗ lực hỗ trợ về lãi suất, pháp lý, đặc biệt sau khi các bộ luật mới về bất động sản có hiệu lực. Đồng thời, mặt bằng lãi suất cho vay ở mức thấp kích thích nhu cầu vay của doanh nghiệp bất động sản cũng như của người mua nhà”, chuyên viên phân tích VCBS nhận định.

Mặc dù vậy, theo ông Phan Lê Thành Long, CEO AFA Group, thực tế không như dự đoán. “Nhiều môi giới bất động sản cho rằng, lãi suất thấp sẽ kích thích dòng tiền chảy vào bất động sản, song thực tế cho thấy, dòng tiền nhàn rỗi đang không chảy vào bất động sản, mà lại chảy ngược vào tiết kiệm ngân hàng. Giá nhà quá cao, thị trường trong cảnh ‘khó mua, khó bán’ khiến giao dịch bất động sản giảm, chưa thu hút được dòng tiền”, ông Long cho hay.

Tăng cung, hạ giá nhà, cầu tín dụng mới cải thiện

Cho vay cá nhân mua nhà là một trong các phân khúc mang lại lợi nhuận lớn nhất cho các ngân hàng hiện nay. Đây cũng là lĩnh vực chiếm tỷ trọng dư nợ lớn trong danh mục tín dụng các nhà băng. Vì vậy, các ngân hàng đều rất mong mỏi tín dụng đối với phân khúc này sớm phục hồi.

Dù vậy, theo ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển bất động sản EZ (EZ Property), hiện tại, nhiều người mua nhà "ngại" vay vốn ngân hàng, một phần vì đã trải qua cơn đau khi mắc kẹt bất động sản năm 2023.

Tín dụng mua nhà tăng mạnh năm 2021 và năm 2022, một phần do các ngân hàng áp dụng lãi suất cho vay rẻ thời Covid-19. Tuy vậy, lãi suất thả nổi tăng mạnh sau đó, cộng với thị trường bất động sản rơi vào khủng hoảng thanh khoản khiến nhiều nhà đầu tư phải bán tháo, cắt lỗ để giảm gánh nặng lãi suất.

Hiện nay, dù lãi suất cho vay mua nhà đã giảm, song người vay mua nhà vẫn lo ngại về lãi suất thả nổi sau khi ưu đãi kết thúc. Bên cạnh đó, giá nhà quá cao so với thu nhập và thanh khoản thị trường bất động sản chưa hồi phục khiến nhà đầu tư vẫn chưa xuống tiền.

Các chuyên gia phân tích Công ty Chứng khoán VPBankS cho rằng, tỷ lệ giá nhà ở trên thu nhập của người dân Việt Nam đã tăng và đang gấp khoảng 4 - 5 lần so với tỷ lệ khuyến nghị. Do đó, dù lãi suất cho vay mua nhà giảm đáng kể trong một năm qua, nhưng giá nhà vẫn neo ở mức cao, khiến nhiều người khó hiện thực "giấc mơ an cư" của mình.

Định giá bất động sản quá cao trong khi thanh khoản thấp không chỉ khiến người mua không thể lướt sóng, phải chôn vốn lâu dài, mà còn khiến người mua tích lũy khó kỳ vọng tỷ suất lợi nhuận cao. Giá nhà cao cũng khiến lợi nhuận từ cho thuê bất động sản giảm (chỉ chiếm khoảng 3% tổng giá trị đầu tư, thấp hơn nhiều so với lãi suất ngân hàng). Đây cũng là lý do dòng tiền chảy vào tiết kiệm, thay vì đổ vào bất động sản.

VPBankS kỳ vọng, các chính sách, cơ chế điều hòa giá nhà đất cho phù hợp với mức thu nhập của người dân hiện nay và gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho vay nhà ở xã hội... sẽ hỗ trợ thúc đẩy tăng trưởng tín dụng bền vững hơn.

Hiện nay, phân khúc nhà ở hạng B và hạng C (phân khúc nhà có giá hợp lý) gần như đã biến mất khỏi thị trường. Các chuyên gia cho rằng, ít nhất phải bước sang năm 2026, khi nguồn cung cải thiện, giá nhà bớt nóng, thì thị trường bất động sản mới có thể hồi phục. Giai đoạn hiện tại không phải là thời điểm phù hợp để “lướt sóng” hay mua nhà để ở. Một khi thanh khoản thị trường còn trầm lắng, ngân hàng chưa kỳ vọng tín dụng mua nhà bứt tốc.