Theo ông Nguyễn Tuấn Anh, Phó tổng Kiểm toán Nhà nước, có tình trạng hai giá đất là do quy định chưa hợp lý trong Luật Thuế thu nhập cá nhân (TNCN).

Thưa ông, thuế TNCN có liên quan gì tới tình trạng đất hai giá: giá thực tế thanh toán và giá ghi trên hợp đồng?

Luật Thuế TNCN xác định, số thuế phải nộp từ chuyển nhượng bất động sản căn cứ vào giá chuyển nhượng trên hợp đồng nhân với thuế suất 2%. Giá này cũng được xác định để tính lệ phí trước bạ (bằng 0,5% giá chuyển nhượng). Trong khi đó, theo đúng bản chất, thì thuế TNCN trong giao dịch bất động sản phải là mức chênh lệch giữa giá bán trừ đi giá mua và các chi phí liên quan, được bao nhiêu nhân với thuế suất.

Do xác định thu nhập chịu thuế dựa theo giá chuyển nhượng bất động sản, nên đã phát sinh hiện tượng phổ biến là khi hai bên mua - bán làm hợp đồng công chứng, bao giờ cũng kê khai giá trên hợp đồng thấp hơn rất nhiều so với giá thanh toán thực tế. Tình trạng này không những gây thất thu ngân sách nhà nước rất lớn, mà còn làm méo mó thị trường bất động sản và tác động xấu tới công tác thẩm định giá đất cụ thể để thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai, cũng như làm giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất.

Vì thế, bên cạnh sửa Luật Đất đai, phải sửa cả Luật Thuế TNCN mới ngăn chặn được tình trạng hai giá trong giao dịch bất động sản.

Giả sử tính thuế TNCN khi chuyển nhượng bất động sản bằng giá mua trừ giá bán và các loại chi phí, rồi nhân với thuế suất đi chăng nữa, làm thế nào ngăn chặn được tình trạng hai giá vì người ta vẫn cố tình kê sai giá mua, giá bán và chi phí?

Ngoài cách tính thuế dựa vào giá mua bán ghi trên hợp đồng như hiện nay, cần phải bổ sung cách tính thuế TNCN nữa là dựa vào chênh lệch giá mua, giá bán và các khoản chi phí mà người bán đã bỏ ra để mua bất động sản trước đó.

Khoảng 20 năm gần đây, chuyển nhượng bất động sản đều phải thông qua hợp đồng công chứng, người mua, người bán đều có hồ sơ kê khai thuế TNCN, lệ phí trước bạ. Vì vậy, trường hợp kê khai giá thấp, không tính các loại chi phí hoặc tính rất thấp nhằm giảm nghĩa vụ tài chính với ngân sách nhà nước, thì sau này khi bán ra, đặc biệt với “giới” đầu tư nhà đất, sẽ phải nộp nghĩa vụ tài chính nhiều hơn. Với quy định mới, người mua chắc chắn không chấp nhận ghi giá trong hợp đồng công chứng thấp hơn giá thanh toán thực tế, vì liên quan trực tiếp đến quyền lợi của họ khi chuyển nhượng lại bất động sản đã mua.

Như vậy, chỉ có thể ngăn chặn được tình trạng 2 giá trong giao dịch bất động sản dân sự, nhưng làm sao ngăn chặn được tình trạng giá giao dịch thực tế và bảng giá đất có độ “lệch pha” rất lớn, thưa ông?

Bỏ khung giá đất, bảng giá đất được thay đổi thường xuyên bảo đảm sát giá thị trường là yêu cầu của Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Bảng giá đất được sử dụng làm một trong những căn cứ xác định giá khởi điểm khi Nhà nước đấu giá quyền sử dụng đất, cho thuê đất, nên khi xác định không sát, sẽ gây thất thu ngân sách nhà nước.

Muốn xác định được giá khởi điểm, hội đồng thẩm định giá đất phải dựa vào kết quả thẩm định do doanh nghiệp có chức năng thẩm định giá cung cấp. Kết quả thẩm định giá được xây dựng trên cơ sở khảo sát, điều tra do các thẩm định viên thực hiện bằng việc đi điều tra thông tin về kết quả giao dịch thành công trên thị trường thông qua phiếu điều tra. Vấn đề là không một ai cung cấp thông tin về giao dịch bất động sản (các công ty môi giới, sàn giao dịch bất động sản) ký tên, xác định rõ danh tính trên phiếu điều tra, nên thẩm định viên có thể tự do ghi bất cứ mức giá nào theo ý muốn chủ quan.

Như vậy, dữ liệu đầu vào xây dựng bảng giá đất, giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất, cho thuê đất không chính xác, thì bảng giá đất, giá khởi điểm không thể sát giá thị trường. Nhưng nếu tính thuế TNCN đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản bằng giá mua trừ giá bán và các loại chi phí, thì cả người mua lẫn người bán, vì quyền lợi của mình, sẽ không gian lận. Giá trong hợp đồng giao dịch đúng giá thị trường, thì không ai có thể can thiệp bảng giá đất, giá khởi điểm đấu giá đất sẽ sát giá thị trường.

Cứ cho là giá khởi điểm sát thị trường, thì tình trạng gian lận trong đấu thầu, đấu giá quyền sử dụng đất vẫn cứ xảy ra?

Để chống gian lận, tiêu cực về đất đai, song song với việc sửa đổi toàn diện Luật Đất đai, Quốc hội sửa đổi, bổ sung cả Luật Đấu thầu, Luật Đấu giá tài sản. Theo quy định hiện hành, có 3 hình thức đấu giá gồm đấu giá trực tiếp bằng lời nói hoặc bỏ phiếu trực tiếp, gián tiếp tại cuộc đấu giá hoặc đấu giá trực tuyến. Tuy nhiên, thực tế hiện nay, việc tổ chức đấu giá tài sản nhà nước nói chung và quyền sử dụng đất công nói riêng theo hình thức đấu giá trực tiếp bằng lời nói tại cuộc đấu giá, có hiện tượng người tham gia đấu giá bị các “thế lực ngầm” đe dọa, nên không dám bỏ giá cao, doanh nghiệp có “bảo kê” mua được đất công với giá rẻ, gây thiệt hại cho ngân sách nhà nước.

Vì vậy, cần phải hoàn thiện quy định pháp luật về đấu giá, trong đó phải bổ sung cơ sở pháp lý về điều kiện của người tham gia đấu giá quyền sử dụng đất công và các cơ sở nhà đất thuộc quản lý của Nhà nước, như người tham gia đấu giá phải chứng minh về khả năng thanh toán nếu trúng đấu giá, nâng mức tiền đặt cọc... và đặc biệt là phải tổ chức đấu giá trực tuyến để tránh gian lận.

Để quản lý, sử dụng, khai thác đất đai hiệu quả, theo ông, có nên quy định trách nhiệm của Kiểm toán Nhà nước trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi)?

Tôi nghĩ là không cần thiết. Bởi đất đai là tài sản công, nên theo Luật Kiểm toán nhà nước, thì Kiểm toán Nhà nước có chức năng, nhiệm vụ đánh giá và xác nhận tính đúng đắn, trung thực của các thông tin tài chính công, tài sản công hoặc báo cáo tài chính liên quan đến quản lý, sử dụng tài chính công, tài sản công; việc chấp hành pháp luật và hiệu quả trong quản lý, sử dụng tài chính công, tài sản công.

Trong những năm qua, nhằm góp phần minh bạch nền tài chính quốc gia, chúng tôi đã tập trung kiểm toán các lĩnh vực có nhiều rủi ro, được dư luận xã hội và cử tri cả nước quan tâm, góp phần hoàn thiện thể chế, phát hiện và ngăn chặn các sai phạm trong quản lý tài chính, kinh tế, trong đó có quản lý, sử dụng đất đai.

Tuy nhiên, kiểm toán việc quản lý, sử dụng đất đai mới dừng ở việc kiểm tra, đánh giá tính tuân thủ pháp luật, thực hiện nghĩa vụ với ngân sách nhà nước, mà chưa đi sâu kiểm tra, phân tích đánh giá tính kinh tế, tính hiệu quả và hiệu lực đối với hoạt động quản lý, sử dụng đất đai. Kiểm toán đất đai chủ yếu kết hợp, lồng ghép vào các hoạt động kiểm toán khác, chưa có nhiều cuộc kiểm toán chuyên đề về đất đai.

Nhưng từ năm 2023 trở đi, hoạt động kiểm toán về quản lý, sử dụng đất đai đã được trú trọng, vì đây là nội dung luôn được Quốc hội và cử tri quan tâm.