Sẵn sàng quỹ đất lớn để cho thuê

“Đồng Nai luôn có sự chuẩn bị sẵn sàng để thu hút các nhà đầu tư mới vào các khu công nghiệp của tỉnh. Nhưng kể từ năm 2020, việc thu hút đầu tư có xu hướng chững lại”, bà Dương Thị Xuân Nương, Phó trưởng ban Ban quản lý các khu công nghiệp tỉnh Đồng Nai (DIZA) chia sẻ tại Diễn đàn Bất động sản công nghiệp Việt Nam năm 2023, do Báo Đầu tư tổ chức cuối tuần qua.

Làm thế nào để thu hút được nguồn vốn của nhà đầu tư và dòng vốn đầu tư mới vào các khu công nghiệp là câu hỏi đang được lãnh đạo tỉnh Đồng Nai đặt ra, cũng như phải nhận diện được vấn đề.

Hiện khoảng 85% quỹ đất của 32 khu công nghiệp trên địa bàn tỉnh Đồng Nai đã được lấp đầy. Do đó, cần phải có thêm quỹ đất để thu hút nhà đầu tư đến với tỉnh. Trên cơ sở này, tỉnh Đồng Nai đề xuất lên các cơ quan, ban ngành để có thêm quỹ đất mới.

“Chúng tôi nỗ lực đem lại lợi ích và quyền lợi tốt nhất cho nhà đầu tư. Trong đó, việc chuẩn bị quỹ đất để có thể giao sớm nhất cho các nhà đầu tư hoàn thiện hạ tầng luôn được tỉnh quan tâm”, bà Nương nhấn mạnh.

Thực tế, đứng trước cơ hội từ các dòng vốn FDI mới đang chọn Việt Nam làm bến đỗ, không chỉ địa phương “sốt sắng”, mà các nhà phát triển bất động sản công nghiệp cũng tăng tốc tìm kiếm, mở rộng quỹ đất để sẵn sàng cho thuê. Vốn FDI tăng là nền tảng đầu tiên hỗ trợ cho đà tăng trưởng, đặc biệt là đối với những nhà phát triển có quỹ đất lớn sẵn sàng cho thuê.

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư, đại diện Tổng công ty cổ phần IDICO cho biết, trong nửa đầu năm nay, IDICO đã cho thuê mới 76,8 ha, đạt 60% chỉ tiêu cho thuê đất cả năm. Trong đó, tại Khu công nghiệp Hựu Thạnh ký chính thức 22,89 ha, ký biên bản ghi nhớ (MOU) 16,5 ha; tại Khu công nghiệp Cầu Nghìn ký MOU 18,18 ha; tại Khu công nghiệp Phú Mỹ 2 mở rộng ký MOU 1 ha; tại Khu công nghiệp Quế Võ 2 ký MOU 15,2 ha và tại Khu công nghiệp Mỹ Xuân A ký chính thức 3 ha.

Hiện, IDICO đang mở rộng 1.893 - 2.283 ha đất khu công nghiệp. Trong đó, diện tích Khu công nghiệp Mỹ Xuân B1 mở rộng tại tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu là 110 - 500 ha, đang chờ các quyết định cuối cùng của chính quyền về phê duyệt chủ trương đầu tư. Đáng chú ý, IDICO còn 1 dự án ở Đồng bằng sông Cửu Long với quy mô 470 ha đang chờ phê duyệt chủ trương đầu tư, 2 dự án tại miền Bắc với tổng diện tích 835 ha và 1 dự án tại miền Trung diện tích 478 ha cũng đang trong quá trình chờ phê duyệt cuối cùng về quy hoạch 1/2.000.

Tương tự, ông Paul Tonkes, Phó giám đốc điều hành khối bất động sản công nghiệp, Công ty Indochina Kajima Development (ICCK) cũng cho biết, Công ty hiện có kế hoạch phát triển 8 dự án, cung cấp ra thị trường gần 700.000 m2 diện tích cho thuê, trong đó 7 dự án nằm tại các trung tâm sản xuất và logistics ở phía Bắc (4 trong số đó nằm trong Tổ hợp khu công nghiệp DEEP C Hải Phòng) với tổng chi phí đầu tư phát triển gần 450 triệu USD.

“Trong nửa cuối năm nay, chúng tôi sẽ tiếp tục tìm kiếm các quỹ đất để phát triển dự án với kế hoạch hoàn thiện tất cả các dự án này trước năm 2026, trong khi tiếp tục là đối tác cung cấp dịch vụ chất lượng cao cho các khách thuê trong khu công nghiệp của chúng tôi. Bên cạnh đó, chúng tôi cũng sẽ không ngừng tìm kiếm quỹ đất mới để phát triển các hạng mục tiếp theo của dự án Core5 Việt Nam”, ông Paul Tonkes thông tin.

Khai mở tiềm năng

Theo các chuyên gia, quỹ đất phát triển khu công nghiệp chỉ là bước chuẩn bị ban đầu, các nhà đầu tư có thể tận dụng đưa dự án của mình trở thành một địa điểm thu hút đầu tư hấp dẫn hay không, một phần phụ thuộc vào các chính sách của Việt Nam và nhận diện được xu hướng phát triển của thị trường.

Ông Paul Tonkes gợi ý, Việt Nam nên có hệ thống xếp hạng và chứng nhận các khu công nghiệp, tương tự như khung Eco-Industrial Parks (EIP) hoặc chứng nhận LEED. Nhờ đó, khách thuê có thể biết được chính xác chất lượng sản phẩm và họ có thể góp phần giảm thiểu carbon trong chuỗi cung ứng ở mức độ nào.

Đồng thời, việc xếp hạng và chứng nhận này cũng sẽ giúp những nhà phát triển bất động sản công nghiệp có nhiều động lực và trách nhiệm để xây dựng một hệ sinh thái chuỗi cung ứng lành mạnh và không gặp trở ngại trong việc cộng sinh công nghiệp. Điều này sẽ giúp tạo dựng và duy trì sự hấp dẫn cho thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam.

Bên cạnh đó, ông Paul Tonkes cũng khuyến nghị các địa phương cần tiếp tục xây dựng hạ tầng thông minh, nâng cao kỹ năng của người lao động, bảo vệ môi trường và đảm bảo nguồn tài nguyên thì vị thế trung tâm khu vực của Việt Nam sẽ trở nên rõ nét hơn, đồng thời làm gia tăng nhu cầu về bất động sản công nghiệp.

“Việt Nam đang xây dựng chuỗi cung ứng ngày càng hoàn thiện và giữ vị trí chiến lược trong khu vực. Cùng với việc nền kinh tế nội địa vững mạnh, sự dịch chuyển từ chế biến xuất khẩu sang phân phối trong nước, lĩnh vực bất động sản logistics sẽ vô cùng tiềm năng”, ông Paul Tonkes tin tưởng.

Trong khi đó, ông Chong Chee Keong, Giám đốc điều hành khối bất động sản công nghiệp (Công ty Frasers Property Vietnam) cho biết, hiện có sự chuyển dịch trong các dự án sản xuất công nghiệp, nhiều tỉnh, thành phố mới đang nổi lên trong thu hút công nghiệp. Điều này đồng nghĩa với việc sẽ xuất hiện sự chuyển dịch các dự án low-end (cấp thấp) tới các địa bàn công nghiệp mới để hưởng các cơ chế khuyến khích, ưu đãi đầu tư. Tại các trung tâm kinh tế như TP.HCM, Bình Dương… các dự án công nghiệp mới, tập trung nghiên cứu và phát triển (R&D) sẽ được ưu tiên.

Bên cạnh đó, các doanh nghiệp vừa và nhỏ (SME) đang có xu hướng thiết lập nhà máy, cơ sở sản xuất tại Việt Nam để đón đầu sự chuyển dịch của các doanh nghiệp, nhà đầu tư “đại bàng”. Với các doanh nghiệp này, yêu cầu là có nhà máy, cơ sở thật nhanh để lập tức nhận đơn hàng và sản xuất. Đó cũng là lý do tại sao ngày càng có nhiều hơn những cơ sở hạ tầng cho thuê giúp khách hàng có thể vận hành nhanh, đáp ứng nhu cầu của thị trường. Theo ông Chong Chee Keong, Việt Nam cần có chính sách hỗ trợ các SME làm được điều này.

Dưới góc độ cơ quan quản lý nhà nước về khu công nghiệp, ông Lê Thành Quân, Vụ trưởng Vụ Quản lý các khu kinh tế (Bộ Kế hoạch và Đầu tư) cho rằng, muốn đón làn sóng đầu tư mới vào các khu công nghiệp, trước tiên cần có sự chuẩn bị kỹ lưỡng các chiến lược, kế hoạch cụ thể.

Năm 2022, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 35/2022/NĐ-CP quy định về quản lý khu công nghiệp và khu kinh tế, trong đó có quy định xây dựng các khu công nghiệp chuyên ngành, khu công nghệ cao, khu công nghiệp sinh thái. Đây cũng là bước chuẩn bị để đón dòng vốn đầu tư mới.

Bên cạnh đó, Chính phủ đã phê duyệt Chiến lược Hợp tác đầu tư nước ngoài, trong chiến lược này có điểm mới là chuyển từ thu hút đầu tư đơn thuần sang hợp tác đầu tư. Ông Quân cho rằng, trước những thách thức đó, nhà đầu tư bất động sản công nghiệp nên tìm hiểu và chuẩn bị kỹ xem khả năng đáp ứng được dòng vốn nào và làm được đến đâu.