Dồn nén

Đối với ông John Gardner, Tổng giám đốc Công ty liên doanh hữu hạn Khách sạn Chains Caravelle, đại dịch Covid-19 là một trong những thử thách lớn nhất trong quá trình ông làm việc tại Caravelle Saigon từ năm 2007 đến nay.

Khách sạn và các lĩnh vực du lịch - giải trí bị ảnh hưởng nặng nề trong đại dịch. Các thành phố đóng cửa, người dân lo ngại nguy cơ lây nhiễm dịch bệnh..., nên lượng du khách suy giảm trầm trọng.

“Chiếc bánh” thị trường phải chia nhỏ cho nhiều khách sạn, nên cạnh tranh càng khốc liệt hơn. Thế nhưng, thay vì coi nhau như đối thủ, giới quản lý khách sạn lớn trong khu vực cũng như tại Việt Nam lại gắn bó với nhau hơn.

“Chúng tôi thường xuyên liên lạc qua một nhóm tin nhắn. Đây không phải là lúc để bàn chuyện hơn thua, mà để mọi người hợp lực tìm ra giải pháp khắc phục khó khăn, chia sẻ cách cắt giảm chi phí, vận hành hiệu quả”, ông John Gardner chia sẻ.

Một trong những nguồn thu chính của Khách sạn Caravelle Saigon đến từ kỳ nghỉ tại chỗ của khách hàng tại TP.HCM và khu vực lân cận vào dịp cuối tuần, bên cạnh nguồn khách lưu trú dài hạn. Ngoài ra, Caravelle Saigon còn có nguồn thu từ việc cho thuê địa điểm tổ chức sự kiện, được kỳ vọng sẽ khởi sắc trở lại khi Covid-19 được khống chế.

Tuy nhiên, bức tranh của ngành khách sạn, nghỉ dưỡng trong thời gian tới vẫn là một ẩn số lớn. Khi kiểm soát được dịch bệnh, mọi việc có thể thuận lợi hơn, nhưng cũng phải 2 - 3 năm sau, hoạt động kinh doanh mới có thể trở lại trạng thái “bình thường”.

Gia tăng làn sóng huy động vốn qua kênh M&A

Thách thức mà Caravelle Saigon đang phải đối mặt cũng giống với 99% số khách sạn còn lại trên thế giới đang hoạt động. Dẫu vậy, giới đầu tư trong ngành này vẫn rất lạc quan, đặc biệt là tại khu vực châu Á - Thái Bình Dương.

Với tốc độ triển khai vắc-xin Covid-19 tại nhiều quốc gia trên thế giới, cùng sự dồn nén “cơn khát” được đi du lịch của người dân, dự báo, một lượng nhu cầu dịch chuyển khổng lồ sẽ được tạo ra khi đại dịch được kiểm soát. Những dấu hiệu phục hồi của ngành du lịch đang nhen nhóm khiến các nhà đầu tư phải tính toán ngay từ bây giờ, nếu không muốn bỏ lỡ cơ hội.

Cuộc khảo sát gần đây của JLL ghi nhận, 70% nhà đầu tư nhắm mục tiêu vào các khách sạn ở châu Á - Thái Bình Dương. Khối lượng đầu tư khách sạn toàn cầu trong năm 2021 dự kiến đạt 35 tỷ USD, tăng 35% so với năm 2020.

Một trong những phương thức tái đầu tư vào ngành khách sạn là thông qua hoạt động mua bán - sáp nhập (M&A). Trên thực tế, lĩnh vực này cũng đang chứng kiến sự gia tăng làn sóng huy động vốn.

Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội chia sẻ, thời gian gần đây, nhiều nhà đầu tư quốc tế nhắm tới phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng và khách sạn chất lượng cao, đối với cả các dự án đang hoạt động hoặc đang trong quá trình phát triển.

Savills đã hỗ trợ các chủ đầu tư khách sạn có nhu cầu bán hoặc chuyển nhượng dự án, đồng thời cũng nhận được rất nhiều đề nghị từ các nhà đầu tư bất động sản và quỹ đầu tư tại châu Á - Thái Bình Dương.

“Xuất hiện sóng đầu tư vào thị trường này là bởi, các nhà đầu tư có cái nhìn dài hạn về tiềm năng phục hồi của thị trường nghỉ dưỡng tại Việt Nam sau dịch, khi tình hình Covid-19 được kiểm soát và các hoạt động phục vụ khách du lịch nội địa, quốc tế được mở cửa trở lại”, ông Matthew Powell lý giải.

Tương tự, Công ty Tư vấn JLL cũng cho biết, các quỹ đầu tư mạo hiểm lớn ngày càng quan tâm nhiều hơn đến phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng và khách sạn. Họ muốn thông qua nhiều phương thức như: thu mua cổ phần truyền thống, cho vay cấp cao theo chủ chương của Chính phủ, hoặc cho vay lãi suất thấp.

Dữ liệu từ JLL cho thấy, trong năm 2020, vốn huy động vào thị trường khách sạn đạt 24,5 tỷ USD, tương đương năm 2016. Với tiềm lực tài chính đáng kể đó, các quỹ đầu tư mạo hiểm sẽ phải rốt ráo tìm nơi rót vốn. Đây là động lực thúc đẩy số lượng lớn giao dịch trong năm 2021.

Theo ông Xander Nijnens, Giám đốc Quản lý tài sản khu vực châu Á - Thái Bình Dương của JLL, nhiều “tay chơi” sẵn sàng thâu tóm tài sản và định vị lại các khách sạn với mục tiêu sẽ chào bán sau 3 đến 5 năm vận hành để thu lời.

Cơ hội tái đầu tư

Ở thời điểm hiện tại, vẫn chưa có sự thống nhất về mức giá giữa bên sở hữu và giới đầu tư. Việc định giá tài sản khách sạn trong các thương vụ đầu tư tại những thị trường không phải là cửa ngõ quan trọng của châu Á - Thái Bình Dương và các thị trường mà nhu cầu du lịch trong nước chưa thể bù đắp sự sụt giảm lượng khách quốc tế bị giảm tới 30%.

Tuy nhiên, điều này không có nghĩa là, chủ sở hữu sẵn sàng bước vào một thương vụ, hoặc nhà đầu tư có thể dễ dàng thu mua khách sạn, bất động sản nghỉ dưỡng với giả rẻ.

“Những chủ khách sạn sẽ tiếp tục nắm giữ tài sản cho đến khi điều kiện kinh tế chung được cải thiện, hoặc chỉ sẵn sàng thỏa thuận giảm giá bán khoảng 10%”, chuyên gia của JLL nhận định.

Ông Matthew Powell cũng cho hay, việc định giá tài sản trong phân khúc này đang gặp nhiều trở ngại, bởi gần 2 năm nay, mức thu nhập bình quân khá thấp so với những năm trước. Điều này không phản ánh đúng được giá trị dài hạn cũng như tiềm năng sinh lời của tài sản. Do đó, định giá phụ thuộc nhiều vào những dự báo về doanh thu và giả định về thời điểm mà các lệnh hạn chế du lịch được nới lỏng, thời điểm mức thu nhập tăng trở lại và tốc độ tăng thu nhập của tài sản.

“Mặc dù vậy, chỉ có rất ít tài sản bị ép phải bán với giá rẻ. Nhiều nhà đầu tư dù đang chịu áp lực bán tài sản, nhưng họ vẫn tìm kiếm một mức định giá hợp lý và phù hợp cho dự án của mình”, ông Matthew Powell nói.

Ngoài ra, việc định giá dựa trên mức thu nhập giúp nhà đầu tư có thể nhìn thấy sự cạnh tranh khá lớn hiện nay cho các bất động sản chất lượng, qua đó phần nào phản ánh tốt hơn tiềm năng trong tương lai của tài sản khi được định giá.

Trong khi đó, ông Peter Harper, Giám đốc điều hành khách sạn của JLL cho rằng, các tài sản khách sạn được rao bán trên thị trường chưa lộ diện rõ ràng. Tuy nhiên, khi đại dịch Covid-19 được kiểm soát, các quỹ đầu tư mạo hiểm và nhóm cá nhân giàu tiềm lực sẽ có nhiều cơ hội lấn sân vào thị trường, vì các chủ tài sản này sẽ tiếp tục cần hỗ trợ tài chính hoặc chỉ có thể liên tục dựa vào ngân hàng.

Đối với các nhà đầu tư sẵn sàng cân nhắc tới tiềm năng phục hồi của thị trường du lịch Việt Nam sau dịch, theo các chuyên gia, họ vẫn nên tái đầu tư vào thị trường nghỉ dưỡng, nhưng cần cân nhắc tới các yếu tố cơ bản như vị trí, chất lượng và tiềm năng sinh lời trong tương lai.

Ông Matthew Powell cho rằng, nếu các yếu tố cơ bản của bất động sản đó đủ mạnh cùng khả năng sẽ phục hồi nhanh chóng sau dịch, thì có thể đánh giá, đó là một cơ hội đầu tư tốt. Hiện tại, hầu hết các nhà đầu tư thường ưu tiên các điểm đến du lịch chủ đạo, nơi có vị trí tốt, xuất hiện những tên tuổi vận hành có tiếng và thoả mãn những yếu tố đầu tư cơ bản.

Tuy nhiên, các nhà đầu tư cũng cần cân nhắc tới yếu tố cạnh tranh và tránh mạo hiểm khi lựa chọn rót vốn vào các khách sạn ở những địa điểm mới hoặc đầu tư dựa trên những dự đoán về điểm du lịch thu hút trong tương lai.

Đối với nhiều nhà đầu tư, việc mua lại khách sạn sẽ còn đi kèm với những thay đổi trong việc quản lý tài sản để đáp ứng nhu cầu mới của người tiêu dùng và sẵn sàng cho chuyến du lịch trở lại đầy đủ.

Động thái của một số “tay chơi” lớn trên thị trường thế giới

Tháng 3/2021, Blackstone và Starwood bắt tay nhau cùng mua lại nhà điều hành khách sạn Extended Stay America với giá 6 tỷ USD. Đây là thương vụ lớn nhất ở Mỹ kể từ khi Covid-19 bùng nổ. Cùng thời điểm, tại Madrid, Tập đoàn Commerz Real (Đức) đã thâu tóm một tòa nhà văn phòng tại sân bay của Thành phố với mục tiêu chuyển đổi thành khách sạn với 280 phòng mang thương hiệu Zleep Hotels.

Tập đoàn Đầu tư Pro-investment (có trụ sở tại Australia) mới tung ra quỹ 500 triệu AUD (tương đương 388 triệu USD) nhắm mục tiêu vào các khách sạn cao cấp, khách sạn cổ điển, cùng với các văn phòng ở châu Á đang có nhu cầu tìm vốn.

Tập đoàn Dreamscape Cos (Mỹ) cũng đã rót 1 tỷ USD và tham gia vào nhóm cùng mua nhằm thâu tóm các khách sạn dành cho khách doanh nhân - phân khúc được cho là sẽ phục hồi chậm, nên có giá bán rẻ hơn.