Khi cơn sốt đất trở thành dĩ vãng

Chị Thanh Hương, nhân viên văn phòng tại Hà Nội, là người thận trọng, chưa bao giờ chị nghĩ bản thân sẽ tham gia những thương vụ đầu tư với số vốn lên tới hàng tỷ đồng. Nhưng sự “kiên định” của chị sớm bị lung lay, khi vào thời điểm năm 2017, những lời bàn tán xôn xao về việc giá đất tăng gấp đôi, gấp ba đã thôi thúc chị vượt khỏi ranh giới của bản thân.

Với số tiền 400 triệu đồng có sẵn, chị Hương vay thêm ngân hàng và bạn bè khoảng 500 triệu đồng để mua một mảnh đất rộng 66 m2 tại phường Yên Nghĩa, quận Hà Đông (Hà Nội). May mắn đã mỉm cười với chị, sau khoảng 2 - 3 năm, giá mảnh đất tăng gấp đôi. Đỉnh điểm vào giữa năm 2022, có người hỏi mua mảnh đất của chị với giá lên tới 2,8 tỷ đồng.

“Đó cũng là lần cuối tôi nhận được cuộc gọi hỏi mua đất. Kể từ đó, thị trường bất động sản dần đi xuống, nhiều lô đất xung quanh của các nhà đầu tư khác cũng gặp tình trạng ế ẩm tương tự, một số người phải xây nhà cho thuê để tránh lãng phí, nhưng tôi không thể làm vậy, bởi khoản nợ cũ còn chưa trả xong, lãi vay vẫn phải trả đều hàng tháng”, chị Hương chia sẻ.

Theo anh Hải Đăng, một nhân viên môi giới bất động sản tại Hà Nội, đất nền vẫn là phân khúc được nhiều người quan tâm. Tuy nhiên, sự quan tâm chỉ dừng lại ở mức độ nghe ngóng, quan sát. Hiện những bất động sản được người mua mạnh tay xuống tiền tập trung vào phân khúc ở thực như căn hộ chung cư hoặc các căn nhà phố trong nội thành, có khả năng tạo dòng tiền từ việc cho thuê hoặc có mặt bằng kinh doanh. Nhiều bạn bè làm trong ngành bất động sản của anh Đăng đã từ bỏ công việc môi giới đất nền, dù từng có thời “ăn nên làm ra”.

“Trước đây, phân khúc đất nền được ưa chuộng vì tính thanh khoản cao. Đặc biệt, những mảnh đất thổ cư, có ngõ rộng từ 3 m trở lên, luôn có người hỏi mua. Nhà đầu tư lãi vài trăm triệu đồng chỉ sau 3-4 tháng. Song, đây là câu chuyện của mấy năm trước, hiện tâm lý thị trường chưa thực sự khởi sắc, người mua chưa dám mạnh tay dồn tiền cho bất động sản như giai đoạn 2020 - 2021”, anh Đăng chia sẻ.

Thống kê của Bộ Xây dựng cho thấy, tổng lượng giao dịch đất nền thành công trong năm 2023 trên cả nước đạt 307.273 lượt giao dịch, giảm 51% so với năm 2022. Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cũng nhận xét, thị trường đất nền không còn tình trạng "sốt nóng" như thời kỳ trước. Các sản phẩm thuộc phân khúc này mặc dù đã trải qua nhiều nhịp giảm giá, cắt lỗ đến 30 - 40%, nhưng vẫn khó thanh khoản. Dẫu vậy, mức giảm này chưa thực sự đưa giá đất tiệm cận với giá trị thực.

Giai đoạn thị trường chuyển mình

Theo ông Nguyễn Thế Điệp, Phó chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội, đất nền vốn là một trong những phân khúc đầu tư có biên độ tăng giá cao nhất. Trong suốt 20 năm qua, những người đầu tư vào phân khúc này ít khi thua lỗ, đặc biệt là với đất thổ cư. Tuy nhiên, đây là giai đoạn mà các nhà đầu tư cần thực sự thận trọng, nhất là những người đang sử dụng đòn bẩy tài chính.

“Những người rao bán đất hiện tại hầu hết là nhà đầu tư “lướt sóng” hoặc dùng đòn bẩy tài chính quá cao. Những người có điều kiện hoặc xác định đầu tư lâu dài sẽ quyết định giữ đất để nghe ngóng thêm tình hình”, ông Điệp nhận định.

Sự “nghe ngóng” từ phía bên bán rất phổ biến trong bối cảnh hiện tại. Viện Kinh tế xây dựng (Bộ Xây dựng) phân tích, Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) siết chặt hoạt động phân lô, bán nền, có thể tác động mạnh tới nguồn cung và giá bán của phân khúc này trong thời gian tới. Theo đó, nhu cầu mua và giá giao dịch đối với các lô đất có diện tích lớn dự báo sẽ tiếp tục giảm. Ngược lại, đối với các lô đất có diện tích nhỏ, tính thanh khoản sẽ cải thiện và giá giao dịch thứ cấp có thể tăng nhẹ so với năm 2023.

Đồng quan điểm, phía VARS cũng cho rằng, các quy định từ bộ luật mới sẽ làm khan hiếm nguồn cung đất nền trong năm 2024, từ đó đẩy giá bán tại những khu đô thị lớn tăng khoảng 5 - 7% so với năm 2023.

Sự thận trọng của người mua và tâm thế “án binh bất động” từ phía người bán khiến phân khúc này chưa thể tạo ra sự bùng nổ trong năm 2024. Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn nhận định, thị trường đất nền sẽ rất khó xảy ra tình trạng “sốt ảo” như các năm trước. Do phân khúc này chủ yếu phục vụ nhu cầu đầu tư, đầu cơ, ít phục vụ nhu cầu ở thực, nhiều khả năng đây sẽ là dòng sản phẩm có sự cải thiện chậm nhất trên thị trường.

Bản thân các nhà đầu tư cũng thay đổi để thích ứng với biến động của thị trường. Trong năm qua, chị Nguyễn Ngọc Hà (nhà đầu tư địa ốc tại Hà Nội) không còn mạo hiểm rót vốn vào những khu vực vùng ven xa xôi. Thay vào đó, chị tập trung tìm kiếm cơ hội tại các địa điểm có tiềm năng tăng trưởng rõ ràng, được hưởng lợi từ quá trình quy hoạch trong vài năm tới. Nhà đầu tư này tiết lộ rằng, do lãi suất huy động đã giảm xuống mức thấp kỷ lục, nhiều “cá mập” đang nóng lòng rút tiền ra khỏi ngân hàng để dồn lực cho bất động sản.

Trong cuộc khảo sát với 1.000 môi giới viên của Batdongsan.com.vn, đa phần câu trả lời cho rằng, phải đến quý IV/2024, thị trường đất nền mới có thể phục hồi trở lại. Đây cũng là mốc thời gian tương đồng với nhận định của ông Trần Khánh Quang, Giám đốc Công ty Đầu tư bất động sản Việt An Hòa. Vị này dự báo rằng, phải đến cuối năm 2024, những điểm sáng trong sức cầu mới bắt đầu xuất hiện. Các thành phố lớn sẽ là những khu vực dẫn đầu đà phục hồi của thị trường đất nền.