Từ môi giới bất động sản đến ông chủ loạt dự án

Năm 2016, cổ phiếu DXG của Công ty cổ phần Tập đoàn Đất Xanh ghi nhận diễn biến đặc biệt khi giá lần đầu vượt đỉnh cũ thiết lập trong giai đoạn 2009 -2010. Điểm rơi lợi nhuận của Đất Xanh cũng diễn ra trong năm này với một loạt dự án như Lux City, Gold Hill, Sunview Town được bàn giao một phần. Doanh thu kinh doanh năm 2016 nhờ đó tăng gấp đôi. Nguồn thu từ bất động sản tăng thêm ngàn tỷ đồng và cao gấp 1,8 lần thu từ hoạt động môi giới - lĩnh vực truyền thống mà Đất Xanh theo đuổi từ khi bắt đầu hoạt động năm 2003.

Sau 3 năm, chỉ tính riêng số dự án lớn mà Đất Xanh đang triển khai dở dang đã tăng gần gấp đôi, từ 8 dự án lên 15 dự án, chưa tính đến dự án hợp tác kinh doanh hay dự án mới trả trước tiền cho bên bán và chưa nhận về.

Đầu tư bất động sản, quy mô tổng tài sản của Đất Xanh đến cuối quý II/2019 đạt xấp xỉ 15.950 tỷ đồng, gấp 2,87 lần thời điểm cuối năm 2016 và gấp gần 28 lần so với thời điểm lên sàn năm 2009.

Để đáp ứng tốc độ tăng trưởng theo chiến lược trở thành nhà phát triển dự án, vốn được Đất Xanh huy động từ nhiều nguồn. Chủ tịch HĐQT Lương Trí Thìn không ít lần nhấn mạnh, Đất Xanh vẫn đang cần đầu tư và huy động vốn, do đó trả cổ tức bằng tiền sẽ hạn chế. Thực tế, trừ 2 lần trong 2 năm đầu lên sàn, Đất Xanh mới trả một lần cổ tức 5% vào tháng 5/2017.

Nguồn thu từ môi giới và kinh doanh bất động sản giúp doanh nghiệp lãi lớn, nhưng lợi nhuận phần lớn được sử dụng để trả cổ tức, chia thưởng cổ phiếu. Nguồn vốn tự có được bổ sung bằng các đợt chào bán riêng lẻ, chào bán cho cổ đông hiện hữu năm 2014 và năm 2016 với hơn 1.836 tỷ đồng tiền mới chảy vào. Đợt chào bán cổ phần cho cổ đông hiện hữu năm 2019 đang thực hiện, dự kiến mang về 874,5 tỷ đồng cho Đất Xanh.

Vốn vay cũng được huy động tích cực các năm qua. Trong đó, tỷ trọng vay qua phát hành trái phiếu tăng mạnh, một phần do dòng chảy tín dụng ngân hàng vào lĩnh vực bất động sản đang bị siết lại.

Lãi lớn, nhưng thâm hụt dòng tiền

Giai đoạn đầu tư thường đòi hỏi nguồn vốn lớn ban đầu. Dòng tiền từ hoạt động tài chính gồm vay nợ, phát hành cổ phiếu là nguồn tiền chính cho Đất Xanh trong giai đoạn qua.

Liên tục trong 3 năm, dòng tiền hoạt động kinh doanh của Đất Xanh bị thâm hụt dù báo cáo lợi nhuận trước thuế tăng trưởng ấn tượng. Doanh thu tăng, nhưng các khoản phải thu thậm chí còn tăng nhanh hơn, phần lớn đến từ các khoản ký quỹ, thanh toán hộ các hợp đồng tiếp thị, phân phối dự án, đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tạm ứng đầu tư dự án… Thêm vào đó, tồn kho tăng, gồm cả các khoản chi phí xây dựng dở dang tại các dự án, cũng làm Đất Xanh phải thêm nhiều khoản chi, đẩy dòng tiền ra khỏi doanh nghiệp.

Không riêng dòng tiền hoạt động kinh doanh, dòng tiền từ hoạt động đầu tư cũng âm qua các năm qua, cá biệt năm 2017 thâm hụt tới gần 1.050 tỷ đồng. Mới đây, HĐQT doanh nghiệp bất động sản này cho biết sẽ chi 225 tỷ đồng để sở hữu 25% vốn tại hai doanh nghiệp Đất Xanh Quảng Bình và Đất Xanh Huế. Cách đây một tuần, CTCP Đầu tư Kinh doanh Bất động sản Hà An, một công ty con của Đất Xanh, đã đấu trúng khu đất “vàng” 92,2 ha gần khu vực Dự án Cảng hàng không quốc tế Long Thành, với với số tiền chi ra 3.060 tỷ đồng.

Tham vọng đầu tư lớn, câu hỏi đặt ra với ông lớn bất động sản này là làm sao xoay vốn, thu xếp nguồn. Chứng khoán Bản Việt (VCSC) nhận định, Đất Xanh có thể cân nhắc vay thêm trong trường hợp không kịp thoái vốn khỏi các quỹ đất ngoài cốt lõi hay nhận thêm tiền thanh toán từ người mua nhà tại Dự án Gem Riverside.

Gem Riverside là dự án mà Đất Xanh bỏ ra số tiền đầu tư lớn nhất trong các dự án đang đầu tư hiện tại. Mặc dù vậy, vướng mắc về thủ tục pháp lý đang khiến dự án bị chậm lại, có thể tới quý II năm sau mới xong phần móng.

Tính tổng các tài sản có tính thanh khoản cao như tiền mặt và tiền gửi các kỳ hạn cùng 875 tỷ đồng dự kiến nhận từ đợt chào bán, số tiền mà Đất Xanh có thể có ngay chỉ gần 1.830 tỷ đồng.

Phình to các khoản nợ vay phục vụ cho giai đoạn đầu tư trong thời gian dài, Đất Xanh đang phải chịu ngày càng nhiều hơn gánh nặng lãi. Nửa đầu năm 2019, chi phí lãi của doanh nghiệp này lên gần 95 tỷ đồng. Năm 2018, chi phí này là 163 tỷ đồng, gấp 2,7 lần năm trước đó.