Khoảng lặng

Là một trong số ít doanh nghiệp sớm công bố báo cáo tài chính quý III/2024, Công ty cổ phần Phát triển bất động sản Phát Đạt có một quý kinh doanh không mấy khả quan, khi lợi nhuận tiếp tục được “cứu nguy” bằng doanh thu tài chính.

Cụ thể, trong quý III/2024, Phát Đạt chỉ mang về 2,6 tỷ đồng doanh thu từ bán hàng và cung cấp dịch vụ, trong khi cùng kỳ năm ngoái đạt 355 tỷ đồng. Nhờ doanh thu tài chính 194 tỷ đồng, nên sau khi trừ các chi phí, Phát Đạt vẫn có lãi 51 tỷ đồng, giảm 50% so với cùng kỳ năm ngoái.

Giải trình kết quả quý III, Phát Đạt cho biết, tình hình kinh tế nhìn chung vẫn khó khăn, dẫn đến việc đầu tư và phát triển các dự án của Công ty chưa được thuận lợi.

Do ảnh hưởng của kết quả trong kỳ, nên 3 quý đầu năm 2024, Phát Đạt chỉ mang về 173 tỷ đồng từ doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ, giảm 69% so với cùng kỳ năm ngoái. Lợi nhuận sau thuế của Phát Đạt cũng chỉ đạt 154 tỷ đồng, giảm 62% so với cùng kỳ năm 2023, phần lớn được đóng góp bởi doanh thu tài chính.

Hồi cuối tháng 6/2024, HĐQT Phát Đạt thông qua chủ trương chuyển nhượng toàn bộ 111,7 triệu cổ phần tại doanh nghiệp liên kết là Công ty cổ phần Đầu tư bất động sản BIDICI, giá trị theo mệnh giá là 1.117 tỷ đồng. Giá chuyển nhượng không thấp hơn 130% mệnh giá, qua đó công ty có thể thu về gần 1.500 tỷ đồng nếu hoàn tất thương vụ.

Tương tự, với Novaland, dù chưa công bố báo cáo tài chính quý III, song lợi nhuận doanh nghiệp này được cho là giảm mạnh do các dự án chưa thể triển khai bán hàng. Novaland cho biết, công ty đang tiến hành thanh lý tài sản với tổng số tiền theo giá bán dự kiến hơn 25.400 tỷ đồng.

Có 15 tài sản được chào bán trong nửa đầu năm, trong đó 1 tài sản được bán thành công và thu về 1.000 tỷ đồng. Bên cạnh đó, công ty đã ký các hợp đồng nguyên tắc cho việc bán 7 tài sản với tổng giá trị trên 12.360 tỷ đồng và ký các biên bản ghi nhớ cho việc bán 3 tài sản có tổng giá trị 9.100 tỷ đồng. Công ty đã nhận được các thư đề nghị mua 3 tài sản với tổng giá trị gần 2.000 tỷ đồng.

Trong cập nhật mới đây, Công ty Chứng khoán MBS nhận định, kết quả kinh doanh quý III của nhiều doanh nghiệp bất động sản sẽ giảm mạnh. Chẳng hạn, lợi nhuận ròng của Đất Xanh dự phóng giảm 51% so với cùng kỳ và đi ngang so với quý trước do thiếu vắng các dự án mới để bàn giao và hoạt động môi giới vẫn chưa hồi phục.

Một số doanh nghiệp có các dự án hoàn thiện pháp lý như Khang Điền, Nam Long kỳ vọng có lợi thế hơn trong thời gian tới. Riêng Khang Điền dự báo lợi nhuận trong quý III giảm 71% so với cùng kỳ do doanh nghiệp đã bàn giao phần lớn các dự án hiện hữu.

Chờ điểm rơi quý IV

Theo các chuyên gia, việc thị trường thiếu vắng nguồn cung mới, trong khi nhiều dự án đang triển khai gặp vướng mắc chưa thể bàn giao nhà là một trong những nguyên nhân chính khiến bức tranh lợi nhuận của nhiều doanh nghiệp địa ốc giảm. Các doanh nghiệp đang trông chờ vào quý IV, khi có thể chính thức mở bán hoặc bàn giao dự án để cải thiện kết quả kinh doanh.

Chẳng hạn, với Phát Đạt, các dự án trọng điểm như Bắc Hà Thanh và Thuận An 1&2 đang hoàn thiện các bước pháp lý để kịp mở bán trong quý IV/2024.

Hay với Novaland, doanh nghiệp này đang phối hợp với các địa phương giải quyết vướng mắc pháp lý tại các dự án NovaWorld Phan Thiet, Aqua City và Grand Manhattan. Quý IV, doanh nghiệp kỳ vọng sẽ bàn giao khoảng 1.200 sản phẩm tại các dự án trên, củng cố phần nào kết quả kinh doanh cả năm 2024.

Ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc Công ty DKRA Group nhìn nhận, từ sau ngày 1/8, thị trường chưa có nhiều dự án được triển khai vì đang cần thêm thời gian để thẩm thấu các thay đổi về pháp lý. Nếu những vấn đề này được giải quyết, nhiều dự án có thể tiếp cận nguồn vốn và thị trường sẽ sôi động hơn, giúp cung cầu gặp nhau.

“Với việc nhiều dự án đang trong giai đoạn truyền thông chuẩn bị mở bán, nguồn cung mới trong quý IV được dự báo tăng so với quý III/2024, dao động ở mức 4.000 - 6.000 căn, tập trung chủ yếu tại TP.HCM và Bình Dương. Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản đã có hiệu lực, lãi suất cho vay tiếp tục duy trì ở mức thấp… sẽ là những yếu tố ảnh hưởng tích cực lên sức cầu thị trường”, ông Thắng nói.

Ở góc độ cơ quan quản lý nhà nước, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) đánh giá, thời gian qua, cả nước nói chung, TP.HCM nói riêng gặp khó khăn vướng mắc trong quá trình triển khai, đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, nhà ở xã hội. Song, với việc các luật mới có hiệu lực, Chính phủ cũng có các cơ chế, giải pháp để giải quyết, nên thực trạng trên cơ bản được tháo gỡ.

Đặc biệt, lần đầu tiên, quy định về trình tự, thủ tục thực hiện dự án được ban hành, làm cơ sở để các địa phương áp dụng, tránh trường hợp mỗi nơi làm một cách khác nhau.

Hay với quy định cải tạo nhà chung cư cũ, TP.HCM và Hà Nội có nhiều quỹ nhà chung cư, trong thời gian qua, dù cố gắng nhưng việc cải tạo rất chậm. Luật Nhà ở vừa thông qua có nhiều quy định liên quan việc này, như quy hoạch quỹ đất, cách thức lựa chọn chủ đầu tư, quy định Nhà nước phải chịu trách nhiệm đi đầu để việc triển khai được nhanh nhất.

“Tôi cho rằng, có nhiều cơ chế mới, tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển nhanh hơn, ổn định hơn. Các địa phương nếu thực hiện đầy đủ, đúng quy định, thì chắc chắn tháo gỡ được nhiều dự án, kể cả dự án đã tồn tại vướng mắc từ lâu”, ông Khởi khẳng định.