Dự án “đứng hình”, nguồn cung sụt giảm

Bốn quý liên tiếp, kể từ giữa năm 2018 đến nay, các báo cáo nghiên cứu thị trường bất động sản Hà Nội của Savills, CBRE, JLL đều ghi nhận sự sụt giảm nguồn cung mới.

Theo Savills, 6 tháng đầu năm 2019, chỉ có 6 dự án mới phân khúc căn hộ tham gia vào thị trường Hà Nội và 11 dự án cũ mở bán mới, cung cấp khoảng 6.600 căn, giảm 32% theo quý và giảm 33% theo năm.

CBRE cũng cho biết, trong quý II/2019, thị trường Hà Nội chỉ có có 6.400 căn hộ mở bán, nhưng có đến 98% căn hộ thuộc phân khúc trung cấp và bình dân. Điều đó đồng nghĩa, thị trường địa ốc Hà Nội đang có nguy cơ đối mặt với việc thiếu hụt nguồn cung căn hộ cao cấp, hạng sang.

Báo cáo thị trường bất động sản Hà Nội của JLL trước đó cũng nhấn mạnh, sau thời kỳ tăng trưởng mạnh, nguồn cung đến từ các dự án mở bán mới có xu hướng chậm lại. Lượng mở bán trong quý II/2019 đạt 5.900 căn, chỉ gần bằng một nửa nguồn cung quý trước, chủ yếu đến từ các giai đoạn tiếp theo của các dự án đang hiện hữu. Đây là mức ghi nhận thấp nhất kể từ khi thị trường hồi phục vào năm 2014. Phần lớn các dự án mở bán mới có quy mô nhỏ (dưới 500 căn hộ).

JLL đánh giá, việc siết chặt tín dụng bất động sản cao cấp cùng với quỹ đất eo hẹp trong khu vực trung tâm dẫn đến sự thiếu vắng nguồn cung căn hộ, đặc biệt là phân khúc cao cấp và hạng sang trong một vài năm tiếp theo.

Một trong những lý do khiến nguồn cung mới không chỉ ở Hà Nội mà còn ở cả TP.HCM, Đà Nẵng “tê liệt” trong thời gian qua là việc chính quyền địa phương rà soát thủ tục pháp lý; hàng loạt dự án, chủ đầu tư bất động sản bị thanh, kiểm tra khiến chính quyền địa phương tạm ngưng cấp mới, hoãn điều chỉnh dự án.

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam nhận xét, việc rà soát lại quỹ đất và thắt chặt cấp phép dự án mới ở các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM đã ảnh hưởng mạnh mẽ đến việc ra hàng của các chủ đầu tư. Theo đó, từ nay đến cuối năm, thị trường sẽ tiếp tục chứng kiến sự khan hiếm ngắn hạn về nguồn cung.

“Mặc dù việc rà soát khiến nguồn cung trên thị trường khan hiếm, nhưng tôi cho rằng, việc  này là thật sự cần thiết. Sau vài năm thị trường căn hộ tăng trưởng quá nóng, chất lượng dự án cũng như căn hộ bị ảnh hưởng, thì việc rà soát, ở một khía cạnh nào đó, là tích cực cho thị trường”, bà Dung nêu quan điểm.

Còn theo ông Nguyễn Quốc Hùng, Vụ trưởng Vụ Tín dụng các ngành kinh tế (Ngân hàng Nhà nước), kinh doanh bất động sản là một trong những lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro lớn, nhưng không có nghĩa là hạn chế cho vay. Việc Ngân hàng Nhà nước hạn chế rủi ro đồng nghĩa với việc lựa chọn những dự án đầu tư có hiệu quả, chủ đầu tư có đủ năng lực.

Nhiều doanh nghiệp cho rằng, quy định giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn tại Dự thảo Thông tư thay thế Thông tư số 36/2014/TT-NHNN quy định các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đã tác động rất lớn đến lĩnh vực bất động sản, khiến các chủ đầu tư khó khăn trong triển khai dự án mới.

Về vấn đề trên, ông Hùng khẳng định, quy định này được đưa ra nhằm mục đích nắn lại sự mất cân đối của các chủ đầu tư bất động sản.

Từ thực tế hoạt động của doanh nghiệp, lý giải nguyên nhân thiếu hụt nguồn cung, nhất là các dự án ở phân khúc cao cấp, ông Nguyễn Vĩnh Trân, Tổng giám đốc MIKGroup cho biết: “Sau giai đoạn tập trung cho phân khúc trung bình, giờ đây, nhiều chủ đầu tư đã nhận thấy tiềm năng và nhu cầu ngày càng tăng của phân khúc cao cấp, nên số dự án bắt đầu tăng nhanh. Tuy nhiên, nhanh nhất cũng phải 6 tháng đến một năm, số dự án cao cấp mới được tung ra thị trường”.

Giá sẽ tăng nhẹ

Theo số liệu thống kê từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, từ đầu năm đến nay, nguồn cung bất động sản có chiều hướng giảm sút, đặc biệt tại Hà Nội và TP.HCM. Tổng nguồn cung nhà ở tại Hà Nội giảm 25% so với cùng kỳ năm 2018, lượng giao dịch cũng giảm khoảng 28%. Tại TP.HCM, mức độ giảm còn mạnh hơn, tổng nguồn cung giảm gần 50%.

Ông Nguyễn Mạnh Hà, Chủ tịch HĐQT Công ty TNHH PR và phát triển đô thị Phú Quý cho rằng, với thực trạng thị trường bất động sản hiện nay, trong những tháng cuối năm 2019, rất khó có thêm nguồn cung mới. Theo đó, giá bất động sản có thể tăng nhẹ do thiếu nguồn cung.

Cùng chung nhận định thị trường sẽ tiếp tục khan hiếm nguồn cung và nhiều khả năng giá sẽ bị đẩy lên, nhưng theo bà Dương Thùy Dung, 6 tháng cuối năm là thời điểm thích hợp nhất cho người mua bất động sản để ở, bởi các sản phẩm được bán trên thị trường là “sản phẩm sạch” đã được rà soát chặt chẽ về pháp lý. Bên cạnh đó, giá căn hộ, đặc biệt là tại Hà Nội, đang ở mức hợp lý sau một thời gian tăng trưởng nóng.

Trong khi đó, bà Đỗ Thu Hằng, Phó giám đốc phụ trách Dịch vụ tư vấn và nghiên cứu của Savills tại Hà Nội nhận định, 6 tháng cuối năm 2019, thị trường sẽ xuất hiện một số dự án tốt với mức giá cao hơn hiện tại.

Hiện chính quyền các địa phương cũng đã nhận thấy tình trạng khó khăn của thị trường bất động sản do thiếu nguồn cung, nên đang đẩy nhanh tiến độ rà soát, kiểm tra các dự án. Dù chưa rõ tình trạng khan cung sẽ chấm dứt vào thời điểm nào, nhưng với việc đẩy nhanh tiến độ rà soát dự án, nguồn cung bất động sản sẽ được cải thiện trong thời gian tới.