Hơn 10 năm mới cải tạo được 1%

Theo thông tin từ Sở Xây dựng Hà Nội, trên địa bàn Thủ đô có 1.273 chung cư cũ tại 76 khu và 306 khu chung cư độc lập có quy mô 2-5 tầng được xây dựng từ những năm 1960 đến 1990. Đa số các nhà chung cư cũ đều hết niên hạn sử dụng và phân bố chủ yếu ở 4 quận nội đô.

Cụ thể, quận Ba Đình có 214 nhà, quận Hoàn Kiếm có 99 nhà, quận Đống Đa có 415 nhà, quận Hai Bà Trưng có 244 nhà. Quá trình sử dụng, các hộ dân đã tự cơi nới gây mất mỹ quan đô thị, nhiều nhà xuống cấp nghiêm trọng, một số nhà hư hỏng nặng, nguy hiểm.

Để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ, TP.Hà Nội đã giao nhiệm vụ cho các nhà đầu tư phối hợp với chính quyền địa phương thực hiện công tác điều tra xã hội học, xây dựng thiết kế quy hoạch tại 26 khu chung cư tập trung và 67 nhà chung cư độc lập.

Tuy nhiên, kết quả thực hiện rất “khiêm tốn”. Đến nay, mới có 14 khu đã được xây dựng mới và đưa vào sử dụng, 5 khu đang phá dỡ và đang triển khai xây dựng. Có 4 khu nguy hiểm cấp D đang tổ chức di dời chưa có phương án xây dựng lại.

Nhiều năm qua, đã có nhiều hội thảo khoa học nhằm tìm ra giải pháp giúp chính quyền Thủ đô định hướng chính sách cải tạo chung cư cũ phù hợp với thực tế. Trên cơ sở các nghiên cứu này cùng với thực tiễn bất cập, vướng mắc hiện tại của Hà Nội, Sở Xây dựng Hà Nội đã đề xuất cơ chế chính sách khung về cải tạo xây dựng lại chung cư cũ.

Đề xuất UBND TP.Hà Nội sẽ lựa chọn chủ đầu tư

Đề xuất cơ chế chính sách của Sở Xây dựng Hà Nội có 6 nội dung chính, trong đó có một số nội dung đáng chú ý như là về tiêu chí lựa chọn nhà chung cư cũ.

Theo quy định, Sở Xây dựng có trách nhiệm chủ trì, phối với với các cơ quan liên quan điều tra, khảo sát và tổ chức kiểm định chất lượng các nhà chung cư hết niên hạn sử dụng.

Tuy nhiên, theo Sở Xây dựng Hà Nội, việc thực hiện theo quy trình trên sẽ dẫn đến kéo dài thời gian và gây nguy hiểm tính mạng người dân, bởi các chung cư cũ đã được xây từ những năm 1960 đến 1990 và có dấu hiệu nguy hiểm như lún, nứt, gỉ cốt thép, thấm dột... Chưa kể, số lượng nhà chung cư cũ ở Hà Nội rất lớn, khoảng 1.579 nhà. Để kiểm định hết toàn bộ nhà chung cư rồi mới xây dựng kế hoạch cải tạo tốn thời gian, không đảm bảo tiến độ.

Do đó, Sở Xây dựng Hà Nội kiến nghị chỉ cần căn cứ vào niên hạn nhà chung cư cũ mà không cần qua trình tự khảo sát, đánh giá, kiểm định.

Về lựa chọn chủ đầu tư, theo quy định, Ban quản trị nhà chung cư (nếu có) hoặc các cư dân sẽ căn cứ hồ sơ đề xuất dự án và phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư để lựa chọn chủ đầu tư.

Tuy nhiên, Sở Xây dựng đề xuất sau khi quy hoạch 1/500 được duyệt, UBND TP.Hà Nội sẽ xem xét lựa chọn chủ đầu tư.

Theo Sở Xây dựng, khi cải tạo sẽ có việc sắp xếp lại các tòa nhà, ghép nhiều tòa làm một hoặc xóa bỏ tòa cũ để làm vườn hoa, đường giao thông. Do đó, tổ chức hội nghị lựa chọn nhà đầu tư cho mỗi tòa nhà là không phù hợp.

Nếu cư dân không chọn được nhà đầu tư thì sau đó Nhà nước vẫn phải đứng ra lựa chọn chủ đầu tư.

Ngoài ra, việc khảo sát, lập và phê duyệt Phương án bồi thường hỗ trợ tái định cư tốn kém chi phí (khoảng 2% chi phí nhà đất). Doanh nghiệp tham gia sẽ gặp rủi ro vì nếu phương án không được chọn thì sẽ mất một khoản chi phí lớn. Vì vậy, Sở Xây dựng Hà Nội sợ rằng sẽ khó thu hút chủ đầu tư tham gia.

Về chính sách bồi thường hỗ trợ tái định cư, Sở Xây dựng đề xuất hoàn trả diện tích căn hộ tái định cư với hệ số  k=1; trường hợp diện tích căn hộ tái định cư tại chỗ lớn hơn, thì chủ sở hữu phải trả tiền mua diện tích tăng thêm cho nhà đầu tư với giá thành xây lắp cộng 10% lợi nhuận định mức cho nhà đầu tư.

Những hộ tại tầng 1 đang kinh doanh được bố trí thuê 1 ki ốt để kinh doanh khi dự án cải tạo, xây dựng mới nhà chung cư hoàn thành. Đối với nhà thấp tầng, giá trị bồi thường theo thực tế diện tích sử dụng hợp pháp.

Trường hợp nếu di chuyển ra ngoài vành đai 3 thì được ưu tiên mua căn hộ với hệ số k = 2 tại dự án nhà ở thương mại do doanh nghiệp thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư làm chủ đầu tư.