Quỹ đất nhiều, nguồn cung lẻ tẻ

Trong 9 tháng của năm 2022, TP.HCM đã tổ chức động thổ, khởi công thêm 4 dự án nhà ở xã hội, nâng tổng số dự án đang triển khai lên 9 dự án, với tổng diện tích 17,54 ha, quy mô 6.231 căn hộ.

Báo cáo của Sở Xây dựng cho biết, trên địa bàn Thành phố hiện còn quỹ đất 20% dành cho nhà ở xã hội, người thu nhập thấp tại 25 khu đất để xây dự án nhà ở thương mại, với tổng diện tích 57 ha, gồm 20 dự án ở TP. Thủ Đức, 3 dự án ở quận Bình Tân, 1 ở Bình Chánh và 1 ở quận 7. Trong số này, 14 dự án đã có đất sạch, đang làm thủ tục đầu tư xây nhà ở xã hội.

Quỹ đất nhiều, nhưng nguồn cung đưa ra thị trường chỉ đếm trên đầu ngón tay. Trong 9 tháng năm 2022, Thành phố chỉ hoàn thành đưa vào sử dụng 1 dự án nhà ở xã hội, với diện tích đất hơn 4.000 m2, quy mô 260 căn hộ.

Nguyên nhân, theo Sở Xây dựng, tuy đã xác định quỹ đất 20% xây dựng nhà ở xã hội trong các dự án nhà ở thương mại có quy mô sử dụng đất từ 2 ha trở lên, nhưng chủ đầu tư dự án chậm triển khai bồi thường giải phóng mặt bằng hoặc chưa đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật, nên chưa triển khai đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.

Song, đại diện nhiều doanh nghiệp bất động sản cho biết, quy định phải dành 20% quỹ đất trong dự án nhà ở thương mại, nhất là với các dự án trung cấp và cao cấp tại khu vực trung tâm đô thị, để xây nhà ở xã hội đang có những bất cập, gây nhiều khó khăn cho doanh nghiệp.

Theo ông Trần Quốc Dũng, Phó tổng giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh, khi phát triển dự án nhà ở thương mại, khu đô thị trung, cao cấp, đơn vị tư vấn phải thiết kế không gian, kiến trúc, cảnh quan phù hợp với nhóm đối tượng khách hàng hướng tới. Việc phải dành 20% quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội sẽ khiến kiến trúc, cảnh quan, không gian chung của dự án không đồng bộ, thiếu mỹ quan, giảm sức hút của dự án theo phân khúc chủ đầu tư triển khai...

Tương tự, đại diện Tập đoàn Nam Long cũng nêu một số băn khoăn với chính sách điều tiết quỹ đất nhà ở xã hội hiện nay. Theo vị này, bất cập trong quy hoạch hiện nay là có khái niệm “đất nhóm ở”. Vậy, quỹ đất 20% đó là “đất ở” hay “đất nhóm ở”?

Trong khi đó, với quy định dự án nhà ở thương mại quy mô trên 2 ha tại đô thị đặc biệt và đô thị loại I, phải dành 20% quỹ đất ở để xây nhà ở xã hội, đại diện Nam Long nêu ví dụ, có dự án ở trung tâm Thành phố, chủ đầu tư xây khu biệt thự hoặc khu compound cao cấp. Vậy làm thế nào để người có thu nhập thấp và trung bình có thể sống giữa một khu vực toàn người có thu nhập cao với mức sống cao? “Làm vậy, vô hình trung gây áp lực khiến người thu nhập thấp mặc cảm”, vị này nói.

Cần chính sách linh hoạt

Luôn nhấn mạnh việc đầu tư xây dựng nhà ở xã hội vừa là nghĩa vụ, vừa là sự đóng góp của các chủ đầu tư nhà ở thương mại trong bối cảnh đất nước còn nghèo khó, nhưng để thuận lợi hơn trong việc đầu tư xây dựng, nhiều doanh nghiệp kiến nghị chính sách điều tiết nhà ở xã hội cần linh hoạt hơn, trong đó nên để cho chủ đầu tư dự án nhà thương mại được chọn hình thức thực hiện nghĩa vụ.

Ông Bùi Xuân Huy, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Novaland đề xuất, nên cho chủ đầu tư lựa chọn việc dành quỹ đất ngay tại dự án để xây nhà ở xã hội hoặc hoán đổi quỹ đất xây nhà ở xã hội ở nơi khác thuộc sở hữu của chủ đầu tư để xây thành một dự án nhà ở xã hội độc lập. Việc hoán đổi quỹ đất vừa đảm bảo chủ đầu tư dành đủ quỹ đất xây nhà ở xã hội, vừa thực hiện đúng nghĩa vụ về nhà ở xã hội.

“Việc này sẽ đảm bảo tính đồng bộ về không gian, cảnh quan, hạ tầng. Khắc phục được những bất cập của chủ đầu tư lẫn người có nhu cầu mua nhà ở xã hội”, đại diện Novaland chia sẻ.

Trong khi đó, ông Trần Quốc Dũng lại đề xuất phương án “tín chỉ xây dựng nhà ở xã hội”. Tức là, một doanh nghiệp thực hiện xong dự án nhà ở xã hội sẽ được quy thành các đơn vị tín chỉ tương ứng với quy mô dự án.

Ông Dũng lấy ví dụ, một chủ đầu tư thực hiện dự án nhà ở thương mại có quy mô 1.000 căn hộ tại quận 1 (TP.HCM), theo quy định phải dành 200 căn làm nhà ở xã hội tại chính dự án đó. Giờ đây, chủ đầu tư có thể hoán đổi thành khoảng 600 căn tại Bình Chánh để bù đắp vào nghĩa vụ của mình tại dự án quận 1.

“Khi doanh nghiệp này muốn thực hiện dự án nhà ở thương mại, họ dùng chính các tín chỉ trên để đổi với quy định dành 20% quỹ đất nhà ở thương mại cho nhà ở xã hội. Tùy theo quy mô dự án, cơ quan chức năng sẽ xác định xem số lượng tín chỉ mà doanh nghiệp có đã tương đương hay chỉ bằng một phần nghĩa vụ bắt buộc”, ông Dũng phân tích thêm.