Phân khúc nào an toàn?

Dòng tiền đổ vào bất động sản vẫn đang giằng co giữa cơ hội và hoài nghi. Mặc dù vậy, bức tranh của thị trường không phải hoàn toàn xấu, thanh khoản đang tập trung vào những phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực và có khả năng sinh lợi tốt.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com cho rằng, trong bối cảnh thị trường có nhiều rủi ro về tín dụng, pháp lý và khả năng phát triển dự án, đất nền là phân khúc hiếm hoi còn duy trì được thanh khoản. Tuy nhiên, dù có phần tươi sáng hơn các phân khúc khác, nhưng thanh khoản đất nền từ nay đến cuối năm vẫn bấp bênh dưới sức ép của tín dụng, do đó chỉ phù hợp với nhà đầu tư muốn chờ tài sản tăng giá trong dài hạn.

Nếu quan tâm đến dòng tiền, nhà đầu tư sẽ tập trung vào các dòng sản phẩm cho thuê như nhà phố làm mặt bằng kinh doanh, căn hộ để ở, bất động sản nghỉ dưỡng. Nhóm này được hưởng lợi nhờ sự hồi phục kinh tế và du lịch. Trong đó, nhà phố cho thuê không hấp dẫn bằng, vì tỷ suất lợi nhuận dưới 3,5%/năm, chủ yếu nhà đầu tư tranh thủ kiếm thêm thu nhập thụ động trong lúc chờ tăng giá.

Tỷ suất lợi nhuận hấp dẫn nhất phải kể đến bất động sản nghỉ dưỡng. Các dự án mở bán thời gian tới sẽ đi vào vận hành trong vòng 2 - 3 năm sau. Khi đó, du lịch đã phục hồi hoàn toàn, nếu chọn đúng dự án có khả năng đạt tỷ lệ lấp đầy cao ở thị trường có tiềm năng du lịch tốt, nhà đầu tư có thể đạt tỷ suất sinh lời lên đến 10 - 12%/năm.

Tuy nhiên, mặt hạn chế của dòng sản phẩm này là khó bán lại, vì nhà đầu tư thứ cấp không còn được hưởng các ưu đãi từ chủ đầu tư, trong khi giá bán đã tăng lên, thời hạn sở hữu bị rút ngắn. Ông Tuấn cho rằng, kênh an toàn phù hợp số đông nhà đầu tư nhất là nhóm chung cư tầm trung giá khoảng 50 triệu đồng/m2 trở xuống, có nhiều tiện ích nội khu và xung quanh để phục vụ nhu cầu thuê ở thực.

Đồng quan điểm, ông David Jackson, Tổng giám đốc Colliers Việt Nam cho hay, việc nguồn cung tiếp tục khan hiếm trong khi nhu cầu ở phân khúc căn hộ vừa túi tiền vẫn ở mức rất cao đang là cơ hội lớn cho các chủ đầu tư tìm kiếm lợi nhuận, phát triển kinh doanh.

“Căn hộ giá vừa túi tiền vẫn sống khỏe lúc thị trường biến động”, ông David Jackson nói và cho rằng, nếu tại TP.HCM, nguồn cung căn hộ giá vừa túi tiền có nguy cơ biến mất dần, thì tại các tỉnh lân cận như Long An, Bình Dương lại đang là thị trường thay thế tốt nhất thời điểm này.

Theo ông David Jackson, do nhu cầu ở thực rất lớn, nên căn hộ giá 1 - 2 tỷ đồng có thể xem là giải pháp cho những cặp vợ chồng có tổng thu nhập trong khoảng 15-25 triệu đồng/tháng. “Tốc độ phát triển kinh tế nhanh ở các tỉnh lân cận, cùng nhu cầu ở thực rất lớn khiến các chủ đầu tư tiếp tục tìm cách khai thác miếng bánh tiềm năng”, CEO Colliers Việt Nam nhấn mạnh.

Tránh sử dụng đòn bẩy tài chính cao

Theo các chuyên gia, chọn loại hình bất động sản nào thì nhà đầu tư nên căn cứ vào mức sinh lời của tài sản đó. Hiện nay rất nhiều nhà đầu tư không cân nhắc dòng tiền. Khi đầu tư, mọi người kỳ vọng sẽ bán được nhanh, nhưng sản phẩm không thanh khoản được, trong khi thu nhập không thể đảm bảo cho khoản đầu tư và hậu quả là phải bán để cắt lỗ.

Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa cho rằng, bất động sản là tài sản có giá trị lớn, do vậy cần xem xét từ dự án, sản phẩm đến hiệu quả khai thác. Nhà đầu tư phải nhắm các bất động sản thu hút được nhu cầu ở thực thì mới có tính thanh khoản cao.

“Nhà đầu tư phải tránh theo phong trào. Riêng với đất vùng ven, tỉnh lẻ, cần tìm hiểu kỹ càng về hàng loạt vấn đề, từ không gian phát triển, kết nối hạ tầng đến yếu tố pháp lý, giá cả thị trường”, ông Quang nói.

Tuy nhiên, dù các tính toán có khả quan thế nào, đây vẫn là giai đoạn khó đoán định của thị trường bởi còn nhiều rủi ro về vĩ mô cả trong nước lẫn quốc tế. Do đó, nhà đầu tư cần có cái nhìn dài hạn và hạn chế sử dụng đòn bẩy tài chính.

“Tỷ lệ an toàn là 35% thu nhập phục vụ cuộc sống, 15% dành cho dự phòng, vì vậy, không nên để khoản tiền trả ngân hàng vượt quá 50% thu nhập hàng tháng. Ví dụ, những người có thu nhập 50 triệu đồng/tháng thì không nên có khoản vay cần trả cả gốc lẫn lãi quá 25 triệu đồng/tháng”, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam Batdongsan.com phân tích.

Riêng với những nhà đầu tư cần dòng tiền ổn định, ông Tuấn khuyến cáo, mức tăng giá căn hộ những năm qua cao nhất chỉ 7%/năm, kèm tỷ suất lợi nhuận nếu khả quan nhất về mức trước dịch là 7%/năm, thì sau khi trừ đi phần lãi ngân hàng, lợi nhuận thực chất chỉ còn khoảng 2 - 4%/năm. Do đó, nhà đầu tư không nên vay quá nhiều và chuẩn bị mức kỳ vọng hợp lý.

Còn với những người có nhu cầu ở thực, trước khi xuống tiền mua căn hộ, khách hàng nên cân nhắc tỷ trọng vốn vay càng ít càng tốt để tránh sức ép trả nợ, phù hợp nhất là dưới 50% giá trị tài sản. Các trường hợp vay 70 - 80% giá trị căn hộ sẽ gặp nhiều áp lực hơn khi lãi suất được thả nổi sau khi hết hạn ưu đãi.