Đòn bẩy startup

Sau 3 tháng đưa không gian đầu tiên vào hoạt động tại tòa nhà E.town Central (quận 4, TP.HCM), là địa điểm có diện tích lớn nhất tại Đông Nam Á, WeWork - startup phát triển không gian làm việc chung (co-working space), đang tìm cách mở rộng nhanh chóng tại thị trường Việt Nam.

Trước khi thâm nhập thị trường văn phòng tại đô thị trên 10 triệu dân sôi động nhất Việt Nam, WeWork cũng đã kịp đưa Hà Nội vào tầm ngắm bằng động thái mua lại công ty của đối thủ lớn Naked Hub (Trung Quốc) với mức giá 400 triệu USD. Naked Hub đã khai trương không gian làm việc chung đầu tiên ở Việt Nam vào tháng 4/2018 tại tòa nhà trên phố Xuân Thủy (Hà Nội). Với việc thâu tóm đối thủ trực tiếp, WeWork cho thấy đang từng bước thâm nhập cả thị trường văn phòng chia sẻ tại Thủ đô.

Tiềm năng của WeWork khiến SoftBank quyết định chi 3 tỷ USD để mua cổ phiếu WeWork. Thương vụ rót vốn này định giá WeWork ở mức 42 tỷ USD. Hiện giới đầu tư đang quan sát mọi động thái của WeWork trên toàn cầu để quyết định xem nên đầu tư thế nào.

WeWork xuất hiện khuấy động thị trường bất động sản, cũng như làm thức tỉnh các ông lớn đang tập trung vốn vào phân khúc thị trường truyền thống ở Việt Nam.

Điển hình, Tập đoàn CapitaLand (Singapore) sau khi định vị ở nhiều phân khúc khác nhau, đã quyết định nâng cao chuỗi giá trị bất động sản và mở rộng mạng lưới thương mại, bán lẻ toàn cầu; khu phức hợp văn phòng thương mại, công nghiệp và vận tải; dự án phức hợp, phát triển đô thị; khu dân cư; lưu trú...

CapitaLand vừa hoàn tất thương vụ thâu tóm Temasek để mua lại tất cả cổ phiếu đã phát hành của Ascendas Pte Ltd và Singbridge Pte. Ltd. Thương vụ trị giá khoảng 8,1 tỷ USD này đã đưa CapitaLand trở thành tập đoàn bất động sản đa ngành lớn bậc nhất châu Á, với giá trị tài sản hơn 123 tỷ đô-la Singapore.

Theo ông Lee Chee Koon, Giám đốc điều hành CapitaLand, với việc mở rộng này, doanh nghiệp của ông sở hữu những lợi thế nhất định tại cả 4 thị trường cốt lõi là Singapore, Trung Quốc, Ấn Độ và Việt Nam, đồng thời có thể giúp tạo ra quy mô lớn hơn tại các thị trường phát triển.

Riêng về phân khúc nhà ở, vào tháng 3/2018, CapitaLand cũng đã công bố mua lại khu đất 0,9 ha tại quận Tây Hồ (Hà Nội) có giá trị khoảng 685 tỷ VND (tương đương 29,78 triệu USD). Không lâu sau đó, trong quý III/2018, CapitaLand tiếp tục thâu tóm khu đất rộng 6 ha tại phường Bình Trưng Đông, quận 2, TP.HCM có giá trị 1.380 tỷ đồng (tương đương 60 triệu USD). Dự án này sẽ cung cấp cho thị trường hơn 100 đơn vị nhà ở, dự kiến hoàn thành vào năm 2021.

Ngoài ra, hàng loạt tên tuổi ngoại đã góp mặt vào thị trường bất động sản Việt Nam trong hơn 1 năm qua. Điển hình, ông lớn Nomura Real Development mua lại 24% cổ phần của Sun Wah - tòa nhà văn phòng hạng A thuộc khu vực trung tâm TP. HCM.

Đối mặt vấn đề “ẩn giấu”

Việt Nam đã trở thành một điểm đến hấp dẫn đối với các nhà đầu tư nước ngoài nhờ những chính sách khuyến khích đầu tư của Chính phủ, sự ổn định về chính trị và kinh tế tăng trưởng. Bên cạnh đó, Việt Nam đã và đang chủ động cải thiện vấn đề minh bạch trong thị trường bất động sản để trở thành điểm đến được ưa thích cho dòng vốn đầu tư.

Đặc biệt, chính sách siết tín dụng vào bất động sản gần đây buộc các doanh nghiệp trong nước phải nhanh chóng tìm kiếm nguồn vốn bổ sung từ nhà đầu tư ngoại.

Trong giai đoạn này, hầu hết “ông lớn” đều thực hiện chiến lược mở rộng quỹ đất thông qua các thương vụ M&A. Trung Quốc, Singapore và Hàn Quốc, Nhật Bản đang được cho là những nhà đầu tư rất năng động trên thị trường mua bán dự án. Thị trường văn phòng cho thuê ở các phân khúc và bất động sản công nghiệp sẽ là ngành nóng nhất trong năm 2019, được thúc đẩy bởi sự dịch chuyển của các doanh nghiệp từ Trung Quốc và tác động tích cực từ các hiệp định thương mại CPTPP, EVFTA.

Trong khi đó, ở ngành khách sạn và không gian giải trí sẽ bị phân mảnh. Các chuyên gia về M&A bất động sản của Deloitte cho rằng, điều đó sẽ mở ra cơ hội cho M&A 2019 với các thương vụ hợp nhất lớn.

Theo bà Khanh Nguyễn, Giám đốc bộ phận thị trường vốn tại JLL Việt Nam, quá trình phê duyệt kéo dài có thể ảnh hưởng đến những dự án phát triển mới trong năm 2019. Việc tìm nguồn cung “sạch” và minh bạch sẵn sàng để đầu tư sẽ là một thách thức cho các nhà phát triển và đầu tư trong năm tới. Tuy nhiên, động thái này sẽ khiến thị trường bất động sản Việt Nam trở nên hấp dẫn hơn.

M&A sẽ tiếp tục là xu thế thiết yếu khi thị trường dần trưởng thành hơn và các nhà đầu tư sẽ phải chứng tỏ bản lĩnh, kinh nghiệm, phong độ và cả đẳng cấp của mình để đạt được các cơ hội hợp tác, tham gia vào các thương vụ có giá trị và tiềm năng lớn.

Tuy nhiên, các chuyên gia tư vấn M&A cũng lưu ý, dù việc thâu tóm bất động sản qua M&A là một cách thức mang lại hiệu quả cao, nhưng thường vẫn có nhiều vấn đề “ẩn giấu” sẽ lộ diện sau một thời gian. Theo thống kê, cứ 5 thương vụ thì có ít nhất một thương vụ thất bại, trong đó, một vấn đề được nhắc tới là giá thị trường của bất động sản có thể có khác biệt rất lớn với giá trị đã được thỏa thuận, khiến công ty thâu tóm phải chịu rủi ro đáng kể về tài chính.