Quốc hội thông qua bộ ba luật về bất động sản

Việc Quốc hội thông qua Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản chính là sự kiện địa ốc nổi bật nhất trong năm vừa qua. Đây chính là tiền đề quan trọng để thị trường tiến tới “kỷ nguyên vươn mình”.

Với tổng cộng 420 điều khoản để xem xét, các cơ quan ban ngành đã phải làm việc hết công suất để có thể đưa các bộ luật trọng đại này đi vào cuộc sống ngay từ ngày 1/8/2024, sớm hơn 5 tháng so với kế hoạch ban đầu.

Trong đó, sự hiện diện của Luật Đất đai 2024 được kỳ vọng sẽ giải quyết những điểm nghẽn liên quan đến thủ tục giao đất, định giá đất, giải phóng mặt bằng… Khung pháp lý vững chắc sẽ là bệ phóng giúp các dự án tăng tốc triển khai, từ đó khơi thông nguồn cung cho thị trường.

Với Luật Nhà ở sửa đổi, điểm nhấn đến từ những quy định thông thoáng, tạo điều kiện để thúc đẩy phân khúc nhà ở xã hội, góp phần giải quyết vấn đề an sinh. Về phía Luật Kinh doanh bất động sản, các quy định mới chính là một đòn giáng mạnh vào hoạt động phân lô bán nền, hạn chế tình trạng đầu cơ, thổi giá, bảo đảm sự phát triển lành mạnh của thị trường…

Nhìn chung, sự có mặt của bộ ba luật về bất động sản sửa đổi không chỉ là một bước tiến quan trọng trong việc hoàn thiện hệ thống pháp luật mà còn mở ra nhiều cơ hội mới cho thị trường địa ốc Việt Nam, đồng thời góp phần vào sự phát triển chung của nền kinh tế.

Bảng giá đất mới “trình làng”, mức giá tăng cả chục lần

Quý IV/2024 là thời điểm nhiều địa phương cập nhật bảng giá đất mới. Trong đó, tâm điểm của sự chú ý được đổ dồn vào TP.HCM và Hà Nội, khi giá đất sau khi được điều chỉnh đã tăng hàng chục lần.

Với bảng giá đất mới tại TP.HCM, mức giá cao nhất được ghi nhận là 687,2 triệu đồng/m2, được áp dụng tại các tuyến đường Nguyễn Huệ, Đồng Khởi, Lê Lợi (quận 1). Như vậy, nếu chưa tính hệ số K, mức giá này tăng 4,2 lần so với bảng giá đất cũ.

Tuy nhiên, mức tăng này vẫn không thể sánh bằng các huyện vùng ven. Cụ thể, đường Song Hành quốc lộ 22 (huyện Hóc Môn) có giá cao nhất là 32 triệu đồng/m2, tăng gấp 23 lần. Với đường Đặng Công Bình (huyện Hóc Môn), mức giá mới là 18,5 triệu đồng/m2, tăng khoảng 12 lần.

Thị trường bất động sản Hà Nội cũng khép lại một năm 2024 đầy biến động bằng việc “đại tu” lại bảng giá đất. Với quận Đống Đa, đoạn đường Cát Linh ghi nhận giá đất tăng gấp 3,45 lần, khi leo lên mức 264,13 triệu đồng/m2. Không kém cạnh, con phố gắn với Học viện Ngân hàng - Chùa Bộc cũng có giá lên đến 240,12 triệu đồng/m2, cao gấp 3,45 lần so với giá cũ.

Tại quận Hai Bà Trưng, đường Nguyễn Quyền có giá đất sau khi được cập nhật là 206,31 triệu đồng/m2, tăng gấp 8 lần. Tương tự, đường Giải Phóng - con đường dẫn tới nhiều trường đại học lớn cũng có giá đất tăng tới 7,8 lần, chạm mức 188,09 triệu đồng/m2.

Các con số được liệt kê phía trên dù đã tương đối cao nhưng vẫn không thể so sánh được với giá đất tại quận Hoàn Kiếm. Trên đường Trần Hưng Đạo (đoạn từ Trần Thánh Tông đến Lê Duẩn), trước đây giá đất cao nhất chỉ ở mức 114 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, nay mức giá đã vọt lên 695,3 triệu đồng/m2, tăng gấp 6 lần. Tương tự, đường Nhà Thờ cũng tăng giá gấp 5,5 lần, từ mức 125,4 triệu đồng/m2 lên 695,3 triệu đồng/m2. 

Bất động sản công nghiệp duy trì sức hút

Thị trường bất động sản công nghiệp tại vùng kinh tế trọng điểm miền Bắc và miền Nam vẫn là điểm sáng thu hút đầu tư. Tổng hợp số liệu từ các báo cáo, tính tới quý III/2024, tỷ lệ lấp đầy tại các khu công nghiệp đạt tới 77%.

Trong đó, giá thuê bất động sản công nghiệp tại miền Bắc ghi nhận mức tăng 5,7% theo năm, đạt trung bình 130 USD/m2/chu kỳ thuê. Tại miền Nam, giá thuê trung bình đạt 176 USD/m2/chu kỳ thuê, tăng 5,6% so với cùng kỳ năm ngoái.

Đáng chú ý, trong giai đoạn 2020 đến tháng 9/2024, bất động sản công nghiệp là loại hình dẫn đầu tổng giá trị giao dịch M&A (mua bán và sáp nhập) trong lĩnh vực địa ốc, với tỷ trọng chiếm tới 40%. 

“Phong độ” ổn định của phân khúc bất động sản công nghiệp được trợ lực từ sự gia tăng trong nguồn vốn FDI. Nhiều doanh nghiệp lớn, nhất là trong lĩnh vực công nghệ cao, đang đánh giá lại tiềm năng phát triển của Việt Nam, trong bối cảnh chiến lược "Trung Quốc +1" ngày càng được nhân rộng.

Không dừng lại ở đó, phân khúc này còn được hưởng lợi nhờ việc dễ dàng tiếp cận nguồn tín dụng ngân hàng, khi hệ số rủi ro của loại hình này đã giảm từ 200% xuống 160%. Sự điều chỉnh trên của Ngân hàng Nhà nước sẽ khuyến khích các ngân hàng thương mại tích cực cho vay vốn thực hiện những dự án bất động sản khu công nghiệp, từ đó thu hút thêm các “ông lớn” tham gia thị trường.

Tiến độ phát triển nhà ở xã hội vẫn còn chậm

Trong đề án phát triển hơn 1 triệu căn nhà ở xã hội, cả nước đặt mục tiêu sẽ hoàn thành 130.000 căn trong năm 2024. Tuy nhiên, theo báo cáo từ Bộ Xây dựng, hiện các tỉnh, thành phố chỉ hoàn thành được khoảng 21.000 căn, tương ứng với hơn 16% kế hoạch. 

Trong đó, TP.HCM và Hà Nội, hai thành phố đi đầu về chỉ tiêu xây dựng, cũng chỉ thực hiện được lần lượt 21% và 37% kế hoạch. Tình trạng này diễn ra tương tự các địa phương khác như Bình Dương (37%), Đồng Nai (16%). Một số nơi thậm chí còn chưa có dự án nào hoàn thành như Thái Nguyên, Ninh Bình, Nam Định, Thừa Thiên Huế, Vĩnh Long, Bến Tre, Bạc Liêu, Cà Mau.

Từ năm 2021 đến nay, cả nước có 644 dự án nhà ở xã hội được triển khai với quy mô 580.109 căn. Trong đó, chỉ có 96 dự án được hoàn thành với quy mô hơn 57.620 căn. 133 dự án đã khởi công với trên 110.200 căn. Còn lại 415 dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư sẽ cung cấp thêm hơn 412.200 căn, nếu xây xong.

Tiến độ giải ngân của gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cũng không khả quan hơn. Theo Bộ Xây dựng, tính đến hết tháng 10/2024, tỷ lệ giải ngân chỉ dừng ở mức 1,5%, tương đương khoảng 1.783 tỷ đồng. Trong đó, với nhóm khách hàng người mua nhà, gói này mới chỉ cho vay khoảng 150 tỷ đồng.

Chung cư Hà Nội tăng giá “thần tốc”

Trong năm 2024, giá chung cư tại Hà Nội đã tăng lên với tốc độ chóng mặt. Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, tính đến quý III/2024, chỉ số giá căn hộ chung cư tại Hà Nội đã tăng 64% so với quý II/2019, trong khi mức tăng tại TP.HCM chỉ bằng một nửa con số này.

Tổng hợp thông tin từ các công ty nghiên cứu thị trường, hiện giá bán trung bình căn hộ mới tại Hà Nội đang ở mức 70 triệu đồng/m2, tăng khoảng 28% so với năm trước. Sức “nóng” từ thị trường sơ cấp cũng kéo theo giá căn cũ hộ cũ tăng vọt. Hiện mức giá căn hộ thứ cấp trung bình rơi vào khoảng 50 triệu đồng/m2, tăng hơn 40% so với năm ngoái.   

Nguyên nhân khiến giá chung cư Hà Nội tăng mạnh trong năm vừa qua bắt nguồn từ việc khan hiếm nguồn cung nhà ở thuộc phân khúc trung cấp và bình dân. Mặc dù số lượng dự án mở bán mới đã có sự cải thiện, nhưng 75% lượng hàng mới đều thuộc phân khúc cao cấp. Bên cạnh đó, các chi phí như đất đai, vật liệu xây dựng và nhân công đồng loạt tăng cũng ảnh hưởng không nhỏ đến giá đầu ra của sản phẩm. 

Nhiễu loạn đấu giá đất ngoại thành Hà Nội 

Ngay từ đầu năm 2024, giới đầu tư bất động sản đã phải nhìn nhận lại về thị trường đất đấu giá vùng ven Hà Nội. Chính quyền các huyện như Phúc Thọ, Hoài Đức, Thường Tín, Quốc Oai, Đông Anh, Mê Linh… liên tiếp “trúng lớn”, nhờ những phiên đấu giá thu hút hàng trăm đến hàng nghìn người tham gia, đạt doanh thu lên tới hàng trăm tỷ đồng.  

Không dừng lại ở đó, nhiều lô đất còn có mức giá trúng cao “vô tiền khoáng hậu”. Ví dụ tại huyện Hoài Đức, lô góc LK03-12 ở khu Lòng Khúc có giá trúng lên tới 133,3 triệu đồng/m2. Với huyện Thanh Oai, đó là thửa LK03-10 tại khu Ngõ Ba với giá trúng hơn 100,5 triệu đồng/m2. Tại Hà Đông, lô “hoa hậu” 1A - 03 chứng kiến giá trúng chạm mức 262 triệu đồng/m2… 

Theo Bộ Xây dựng, những con số kỷ lục kể trên xuất phát từ việc khâu quản lý, thực hiện đấu giá diễn ra chưa tốt. Một số nơi có hiện tượng nhà đầu tư thành lập hội nhóm, cấu kết trả giá cao gấp nhiều lần so với giá khởi điểm. Sau đó, họ “bỏ cọc” sau khi trúng đấu giá, nhằm mục đích thiết lập mặt bằng giá ảo để kiếm lời.

Dẫu vậy, “cơn sốt” này cũng không duy trì được lâu. Từ quý IV/2024, mức giá trúng của nhiều lô đất đã giảm 20 - 50% so với hồi đầu năm. Không chỉ vậy, hình ảnh đất đấu giá vùng ven còn bị tổn hại nghiêm trọng, vì màn “hét” giá 30 tỷ đồng/m2 tại xã Quang Tiến, huyện Sóc Sơn. Chỉ 4 ngày sau vụ việc, phía Cơ quan Cảnh sát điều tra - Công an TP. Hà Nội đã vào cuộc điều tra 5 đối tượng về hành vi Vi phạm quy định về hoạt động bán đấu giá tài sản.