Các cơ quan, tổ chức trên cả nước đang gấp rút lấy ý kiến nhân dân, chuyên gia, doanh nghiệp nhằm hoàn thiện Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) với kỳ vọng sẽ giải quyết được tồn tại, hạn chế hiện nay. Theo ông, liệu có giải quyết được mọi vấn đề với Luật Đất đai mới?

Tôi xin nhắc lại là, năm 2012, sau khi Trung ương thông qua Nghị quyết 19-NQ/TW về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới, Quốc hội thông qua Luật Đất đai năm 2013, góp phần giải quyết những vướng mắc phát sinh trong các quan hệ pháp luật về đất đai. Rất nhiều người kỳ vọng, Luật Đất đai năm 2013 giải quyết được cơ bản các tồn tại, hạn chế.

Thực tế cho thấy, công tác quản lý đất đai dần có chuyển biến tích cực, đã đạt được một số kết quả khá quan trọng, tạo hành lang pháp lý đồng bộ, chặt chẽ hơn trước. Việc sử dụng đất đai cũng có chuyển biến hợp lý hơn, hiệu quả hơn, góp phần phát triển kinh tế - xã hội, nhất là phát triển các công trình hạ tầng kỹ thuật, xã hội, nhà ở đô thị hiệu quả hơn trước.

Thế nhưng, khi tổng hợp các báo cáo kết quả kiểm toán trong 3 năm 2019-2021, thì những tồn tại, hạn chế, sai phạm và vi phạm trong quản lý, sử dụng đất đai được Kiểm toán Nhà nước phát hiện, kiến nghị xử lý vẫn còn khá nhiều và đặc biệt là sai phạm năm nào cũng giống nhau, nhiều sai phạm cốt tử vẫn không khác gì so với trước khi có Luật Đất đai năm 2013.

Những vi phạm chủ yếu là gì?

Có 3 nhóm sai phạm chính, đó là quản lý và sử dụng đất; quản lý tiền thuê đất, tiền sử dụng; và quản lý đất đai liên quan đến các dự án BT (đổi đất lấy hạ tầng). Tựu trung lại,  báo cáo, kết luận của Kiểm toán Nhà nước về vấn đề này năm nào cũng lặp lại “điệp khúc”: chưa xử lý dứt điểm tình trạng lấn chiếm, tranh chấp về nhà, đất; chưa hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; chưa hoàn thành việc sắp xếp lại, xử lý nhà, đất thuộc sở hữu nhà nước; thực hiện liên doanh, liên kết, cho thuê, mượn đất không đúng quy định; còn nhiều diện tích đất chưa sử dụng hoặc sử dụng không đúng mục đích, bị lấn chiếm, tranh chấp...

Năm nào, Kiểm toán Nhà nước cũng kết luận: giao đất không đúng đối tượng; giao đất không thông qua đấu thầu dự án, đấu giá đất khi chưa hoàn thành giải phóng mặt bằng; chỉ định doanh nghiệp làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại, trong khi doanh nghiệp chưa có quyền sử dụng đất hợp pháp; cho phép doanh nghiệp chuyển mục đích sử dụng đất sang thực hiện dự án khu đô thị không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất.

Bên cạnh đó, doanh nghiệp chưa hoàn thành thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp sang đất ở mà đã ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở; chưa xử lý các trường hợp sử dụng đất sai mục đích; chưa thu hồi đất với tổ chức không còn sử dụng, sử dụng không đúng quy hoạch, kế hoạch...

Với nhiều tồn tại, hạn chế như vậy, nếu chỉ sửa Luật Đất đai thì chưa đủ để khắc phục?

Đúng vậy, vì đất đai liên quan đến rất nhiều luật khác như Luật Khoáng sản, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đấu thầu, Bộ luật Dân sự, Luật Quy hoạch, Luật Đấu giá tài sản, các luật thuế... Và dưới các luật này, còn có không biết bao nhiêu nghị định, thông tư hướng dẫn. Vì vậy, bên cạnh sửa Luật Đất đai, cần gấp rút sửa các luật liên quan.

Rất mừng là Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Đấu thầu cũng sắp được sửa đổi. Vấn đề là, các luật sửa đổi phải đồng bộ, nếu không, kết luận của Kiểm toán Nhà nước về đất đai vẫn tiếp tục lặp lại vào những năm tới.

Vài năm trở lại đây, hoạt động đầu tư dưới hình thức BT đã bị “đóng băng” hoàn toàn, nguyên nhân chính là cơ chế “đổi đất lấy công trình”, thưa ông?

Tôi xin lấy một ví dụ. Năm 2012, UBND một tỉnh ở Đồng bằng sông Hồng ký hợp đồng thực hiện dự án BT với doanh nghiệp. Năm 2019, doanh nghiệp bàn giao công trình và chính quyền địa phương có trách nhiệm thanh toán giá trị công trình bằng quyền sử dụng đất. Vấn đề nảy sinh là giá đất thanh toán tính theo giá năm 2019 hay giá năm 2012 (năm ký hợp đồng).

Nếu ký theo giá năm 2019, thì doanh nghiệp không chấp nhận và cũng không thể chấp nhận được, vì đã bỏ vốn, phải đi vay vốn ngân hàng để triển khai dự án từ năm 2012. Từ đó đến nay, các loại hàng hóa, dịch vụ, đặc biệt là đất đai, đã tăng giá lên mấy lần, nếu thanh toán theo giá đất năm 2019, thì doanh nghiệp chắc chắn phá sản.

Nhưng nếu thanh toán theo giá đất năm 2012, thì địa phương vi phạm, sẽ bị thanh tra, kiểm toán. Vì thế, không lãnh đạo địa phương nào dám quyết, nên đã gửi công văn tới các bộ, ngành “cầu cứu” và được trả lời là thực hiện theo đúng pháp luật. Quan điểm của Kiểm toán Nhà nước là địa phương cùng chủ đầu tư cần rà soát lại chi phí xây dựng công trình và đàm phán lại hợp đồng, nhưng đến nay vẫn chưa xong.

Ví dụ trên không phải là cá biệt, mà diễn ra phổ biến. Vì vậy, hoạt động đầu tư dưới hình thức BT bị “chết yểu”, trong khi đây là phương thức đầu tư đã được chứng minh là rất hiệu quả ở nhiều nước trên thế giới. Luật Đất đai khi sửa đổi cần phải khai thông được nguồn vốn từ đất đai thông qua phương thức đầu tư BT.

Các luật liên quan đến đất đai sẽ sớm được hoàn thiện để đồng bộ, nhưng với Luật Đất đai, theo ông, phải sửa đổi các nhóm nội dung gì để giải quyết cơ bản tồn tại hiện nay?

Phải bám sát Nghị quyết 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất. Cụ thể là đổi mới và nâng cao chất lượng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; hoàn thiện các quy định về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, thu hồi đất; cơ chế xác định giá; cơ chế, chính sách tài chính về đất đai; hoàn thiện các quy định pháp luật có liên quan đến thị trường bất động sản, trong đó có thị trường quyền sử dụng đất...

Riêng chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, thu hồi đất, phải dứt khoát quan điểm là, đối với trường hợp thu hồi đất mà phải bố trí tái định cư, thì phải hoàn thành bố trí tái định cư trước khi thu hồi đất; việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phải đi trước một bước, bảo đảm công khai, minh bạch, hài hòa lợi ích giữa các bên liên quan. Có chế tài cụ thể và đồng bộ để xử lý trường hợp đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, nhưng không sử dụng hoặc chậm sử dụng; kiên quyết thu hồi đất sử dụng không đúng mục đích, nhất là tại các vị trí có lợi thế, khả năng sinh lợi cao, ngăn chặn thất thoát vốn, tài sản nhà nước.