Kẻ có đất, người có tiền

Dễ thấy CII nhắm đến NBB trước hết vì đối tác này có quỹ đất sạch rộng rãi, được tích lũy trong nhiều năm. Trong khi đó, với mục tiêu tiến vào mảng bất động sản, CII khó lòng tạo được lợi thế tương tự nếu tự tích lũy, vì chi phí giá vốn sẽ cao.

Tính đến đầu năm 2015, NBB sở hữu quỹ đất gần 400 ha, trong đó có 26 ha tại TP.HCM. NBB dự kiến trong giai đoạn 2015-2019 sẽ phát triển 4 dự án tại TP.HCM bao gồm: City Gate Towers, NBB Garden II, NBB Garden III và Diamond Riverside. Các dự án có tổng vốn đầu tư ước tính gần 15.000 tỷ đồng. Lợi thế này lại là sự đáng tiếc cho NBB khi Công ty đang gặp khó khănvề tài chính.

Bốn năm gần đây, dòng tiền từ hoạt động kinh doanh của NBB luôn âm vài trăm tỷ đồng. Tiền mặt ở thời điểm đầu năm nay chỉ còn vài tỷ đồng. Trong khi đó, hàng tồn kho của NBB là hơn 2.400 tỷ đồng, chiếm tới 3/4 tổng tài sản. NBB vẫn chưa thể thoát khỏi khó khăn này dù đã cố gắng tái cấu trúc nhiều lần.

Chẳng hạn, NBB phát hành cổ phiếu cho đối tác Creed Group (Nhật) và bên liên quan giá trị hơn 90 tỷ đồng (gần 8% cổ phần NBB). Đợt phát hành cho cổ đông hiện hữu sau đó cũng thu về khoảng 180 tỷ đồng nữa. Ngoài ra, NBB cũng dần thoái vốn khỏi các mảng kinh doanh ngoài ngành như khai khoáng, năng lượng, sản xuất phụ tùng ô tô... Dù vậy, các động thái này chưa thể giúp NBB tự thân phát triển các dự án hàng chục ngàn tỷ đồng. Và đây là cơ hội của CII.

Ngược với NBB, năng lực tài chính của CII khá dồi dào. Tính đến cuối quý I/2015, CII có gần 1.400 tỷ đồng ở mục tiền và tương đương tiền. Không chỉ vậy, việc huy động tiền với CII là khá thuận lợi. Năm 2014, Công ty đã huy động thành công hơn 1.000 tỷ đồng trái phiếu chuyển đổi. Với tiềm lực này, để hiện thực hóa tham vọng lấn sân sang bất động sản, CII cần tìm doanh nghiệp có lợi thế trong ngành để bắt tay. Ngoài lợi ích về quỹ đất, khi hợp tác với NBB, CII còn được nhiều cái lợi khác.

Trước hết là ở dòng tiền, nhờ thu khách hàng theo từng giai đoạn của dự án. Khi hợp tác, CII cũng sẽ được “chia phần” với NBB. Ông Nguyễn Bá Phước Tài, chuyên viên phân tích ngành bất động sản, Công ty Chứng khoán Rồng Việt (VDS) đánh giá, nguồn tiền thu trong ngắn hạn sẽ không nhiều. “Tuy nhiên, đây sẽ là lợi thế lớn của CII khi số dự án hợp tác nhiều hơn. Thời gian hoàn vốn và thu lãi trong ngành bất động sản cũng nhanh hơn nhiều so với ngành phát triển hạ tầng xây dựng mà CII đang làm”, ông Tài nói. Ngoài ra, nếu tự đầu tư, phải mất 2-3 năm, thì công ty con này mới có thể niêm yết. Khi hợp tác với NBB, CII cũng yên tâm với đội ngũ nhân sự có kinh nghiệm lâu năm trong ngành từ phía NBB.

Cái bắt tay nhiều ẩn số

Thông tin từ phía CII gần đây cho biết, CII muốn tìm công ty bất động sản để sáp nhập CII Land, một mảng trong mô hình đang được tái cấu trúc - CII Holding và NBB là đối tượng. Nhưng điều này có vẻ không lô-gíc với những tuyên bố của lãnh đạo CII sau đó.

Chẳng hạn, như ở tỷ lệ sở hữu. Phía CII cho biết, muốn sở hữu 40-45% cổ phần NBB, tỷ lệ này giúp CII có tiếng nói nhất định, nhưng chưa đủ để kiểm soát NBB. Cần nhất phải nắm hơn một nửa cổ phần công ty mới có thể tính chuyện sáp nhập. Bởi vậy, tỷ lệ này để lại không ít nghi vấn cho nhà đầu tư.

Nhận xét về vấn đề này, ông Tài cho rằng, nếu CII thật sự muốn sở hữu và đưa NBB về CII Land thì không thiếu cách để làm. “CII nắm tỷ lệ như công bố, phần còn lại để các pháp nhân khác hoặc công ty con sở hữu gián tiếp vẫn sẽ đảm bảo được các thông tin đã công bố”, ông Tài đánh giá.

Còn nhớ, đầu năm 2014, CII công bố kế hoạch tái cấu trúc hoạt động. CII sẽ trở thành CII Hodldings quản lý 5 công ty con chuyên biệt gồm CII Bridge & Road, CII Water, CII E & C, CII Land và CII Service.

Theo kế hoạch, năm 2015 sẽ là thời điểm hoàn thiện CII Land - mảnh ghép cuối cần hoàn thiện của CII Holdings. Điều này cho thấy phần nào quyết tâm nắm giữ doanh nghiệp bất động sản của CII, nhất là với doanh nghiệp có nhiều lợi thế như NBB. Do đó, chuyện CII sở hữu cổ phiếu chi phối NBB theo cách trên cũng không phải không có lý do.

Trước mắt, CII sẽ nâng thêm sở hữu tại NBB từ mức 24% hiện nay. Về cách mua, cũng còn không ít khúc mắc. Nếu CII chọn mua cổ phiếu từ các nhà đầu tư tài chính là cổ đông hiện hữu, có vẻ không dễ. Ít nhất CII phải chịu trả giá rất cao so với thị giá mới đạt mục đích, vì trước đây các cổ đông lớn đều tỏ ý không muốn bán. Còn nếu CII yêu cầu NBB phát hành riêng lẻ coi ra lại hợp lý hơn. Vừa tránh mất thời gian thương lượng với cổ đông lớn, vừa có thêm tiền cho NBB bổ sung vốn.

Các động thái từ phía CII đều cho thấy mục tiêu thâu tóm, nhưng NBB lại cho rằng, nên xem là hợp tác. Có lẽ hợp tác là chuyện dễ dàng hơn thâu tóm và nên xem yếu tố hợp tác trước.

NBB có những hợp tác lớn với CII từ rất lâu. Đơn cử là Dự án Diamond Riverside (trước đây là Marina). Trong năm 2010, NBB bán bớt 40% cổ phần cho SII (Công ty cổ phần Hạ tầng nước Sài Gòn), một công ty con của CII. Sau đó, SII bán lại phần này cho công ty mẹ. Hiện NBB chỉ còn nắm 20% tại dự án này và CII đã nắm đến 80% cổ phần dự án.

Tỷ lệ áp đảo này của CII cũng rất có thể là mức CII sẽ nắm giữ trong các dự án hợp tác với NBB sắp tới. NBB đang cần tiền, bán phần lớn dự án cũng là hợp lý. Mặt khác, trong các dự án hợp tác với Creed Group, NBB cũng chỉ giữ 50%.

“Những doanh nghiệp khó khăn về tài chính, bán được một phần dự án đã là rất mừng. Có trường hợp gần như bán hết, chỉ giữ lại vài phần trăm trên danh nghĩa để giữ tên trong liên doanh”, ông Nguyễn Văn Đực, Phó tổng giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành  nói và cho biết, trường hợp của CII và NBB, chuyện CII mua hết dự án NBB có vẻ không có lợi, bởi CII cần sự hỗ trợ của đội ngũ phát triển bất động sản kinh nghiệm như NBB.

Trả lời phóng viên Báo Đầu Tư, ông Lê Quốc Bình, Tổng giám đốc CII nói, Công ty vẫn đang trong quá trình đàm phán với NBB. Do đó, ông Bình cho biết vẫn chưa thể nói trước tỷ lệ hợp tác cụ thể. Thời gian hoàn thành đàm phán vẫn là ẩn số.