Năng lực trả nợ của doanh nghiệp bất động sản chưa niêm yết rất yếu

Báo cáo về trái phiếu doanh nghiệp do FiinRatings vừa công bố cho thấy, trái phiếu doanh nghiệp ngày càng trở thành kênh gọi vốn quan trọng của doanh nghiệp bất động sản. Tuy nhiên, năng lực trả nợ của doanh nghiệp bất động sản đang ở mức đáng lo. Đặc biệt, năng lực trả nợ của khối doanh nghiệp bất động sản chưa niêm yết dang ở mức báo động.

Theo thống kê của FiinRatings, trong 5 năm qua, trái phiếu đã trở thành kênh huy động quan trọng của các doanh nghiệp bất động sản, với giá trị phát hành trung bình xấp xỉ 100.000 tỷ đồng/năm, đóng góp tỷ trọng 30 - 40% trong tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp phát hành.

Trong bối cảnh nhu cầu vốn dài hạn rất lớn, và kênh tín dụng truyền thống bị siết chặt, kênh trái phiếu sẽ tiếp tục đóng vai trò là nguồn vốn trung dài hạn cho các doanh nghiệp bất động sản trong thời gian tới. Đặc biệt, rất nhiều doanh nghiệp phát hành trái phiếu doanh nghiệp bất động sản là doanh nghiệp chưa niêm yết.

Theo đánh giá của FiinGroup, năng lực trả nợ vay của các đơn vị phát hành bất động sản chưa niêm yết hiện đang rất yếu. Các chỉ số đánh giá năng lực trả nợ vay và đòn bẩy đều đang ở mức đáng báo động.

 Cụ thể, trong 9 tháng đầu năm 2021, hơn 80% giá trị trái phiếu doanh nghiệp của ngành bất động sản dân cư phát hành thuộc về các doanh nghiệp chưa niêm yết. Các doanh nghiệp này có sức khỏe tài chính ở mức yếu rất đáng báo động.

Điều này thể hiện ở mức độ đòn bẩy tài chính (Nợ vay ròng/Vốn chủ sở hữu) hiện ở mức lên tới 8,1x trong khi các doanh nghiệp niêm yết chỉ ở mức 2,5x. FiinGroup ước tính, mức độ đòn bẩy tính tới hiện tại còn cao còn nữa, khi giá trị trái phiếu phát hành mới bởi các doanh nghiệp bất động sản chưa niêm yết trong 9 tháng đạt khoảng 100.000 tỷ đồng, tương đương 38% tổng tài sản của họ tại thời điểm cuối năm 2020, trong khi con số này với các doanh nghiệp đã niêm yết chỉ chiếm khoảng 4%.

Mặc dù trái phiếu của các doanh nghiệp chưa niêm yết này đầu hết là phát hành riêng lẻ cho các bên mua chính là ngân hàng và công ty chứng khoán và phần lớn có tài sản tài sản đảm bảo hoặc bảo lãnh của bên thứ ba. Tuy nhiên, FiinGroup cho rằng có sự phân hóa rất lớn về chất lượng tín dụng giữa các nhà phát hành.

Trên thực tế, tài sản thế chấp hay tài sản đảm bảo chỉ có tác dụng tạo áp lực cho doanh nghiệp trong việc đáp ứng nghĩa vụ nợ, trong khi giá trị thu hồi rất thấp do tính phức tạp của các thủ tục xử lý tài sản thế chấp và thời gian kéo dài.  

Theo các chuyên gia nghiên cứu của FiinGoup, sự kiện bom nợ hàng trăm tỷ USD của Evergrande ((Trung Quốc) đưa ra nhiều bài học cho cả những người đầu tư trái phiếu doanh nghiệp (nhà đầu tư tổ chức, nhà đầu tư cá nhân), nhà đầu tư bất động sản lẫn cơ quan quản lý.

Theo đó, các nhà đầu tư tổ chức (ngân hàng và nhà đầu tư tổ chức), mặc dù tín dụng bất động sản tại Việt Nam chưa ở mức “nóng” như Trung Quốc nhưng như do chất lượng tín dụng một số nhà phát hành trái phiếu bất động sản Việt Nam đang rất yếu trong khi chính các ngân hàng thương mại và các công ty chứng khoán là các đơn vị mua chính trái phiếu này nên nhà đầu tư tổ chức phải cẩn trọng.

Cơ cấu trái phiếu chiếm khoảng 46% tổng nợ vay của các doanh nghiệp bất động sản và do đó chất lượng tín dụng của các đơn vị này không chỉ là vấn đề của thị trường trái phiếu mà còn ảnh hưởng tới chất lượng tín dụng của hệ thống ngân hàng.  

Đặc biệt, trong bối cảnh ảnh hưởng của Covid-19 đến dòng tiền tạm thời của doanh nghiệp và môi trường lãi suất thấp hiện nay, trái phiếu doanh nghiệp đang là cách thức hợp lý để các ngân hàng và nhà đầu tư tổ chức có thể giúp tái cấu trúc kỳ hạn của tín dụng bất động sản và tài trợ vốn cho các chủ đầu tư bất động sản. Như lịch sử đã chứng minh, ngân hàng và bất động sản có mức độ phụ thuộc rất lớn.

Do đó, FiinGroup cho rằng, đây là lúc ngân hàng và các nhà đầu tư tổ chức cần rà soát và đánh giá kỹ lưỡng về chu kỳ của ngành bất động sản và đưa ra các biện pháp hỗ trợ và tái cấu trúc tùy theo đặc thù của từng phân khúc cho vay cũng như đặc thù của từng chủ đầu tư, từng dự án. Đối với các khoản tín dụng mới, các định chế tài chính cần thẩn trọng trong việc lựa chọn các dự án và chủ đầu tư bất động sản để phù hợp với khẩu vị rủi ro của mình.

Có nên siết phát hành trái phiếu bất động sản

Với nhà đầu tư cá nhân, việc lựa chọn trái phiếu doanh nghiệp lại càng phải cẩn trọng. Đầu tư trái phiếu thường có kỳ hạn dài hạn từ 3 đến 5 năm và do đó không chỉ lựa chọn trái phiếu có mức lãi suất cao mà các yếu tố về chất lượng nhà phát hành và các điều khoản để đảm bảo quyền lợi cũng như giảm thiểu rủi ro thu hồi lãi và gốc là yếu tố quan trọng mà nhà đầu tư cần lưu ý. 

Với cơ quan quản lý, FiinGroup cho rằng, rủi ro hiện nay đối với thị trường là có và nhất là với nhà đầu tư cá nhân và đại chúng. Tuy nhiên, 47% trong cơ cấu phát hành trong nửa đầu năm nay được mua bởi các nhà đầu tư tổ chức bao gồm ngân hàng và các quỹ đầu tư.

Do đó, rủi ro, theo FiinGroup, chủ yếu đến từ việc tham gia trực tiếp của nhà đầu tư cá nhân và hoạt động phân phối sau đó của các công ty chứng khoán và một số ngân hàng. Các nhà đầu tư tổ chức có đủ năng lực và các ràng buộc liên quan để có thể quản trị rủi ro hoặc kể cả có rủi ro cao thì cũng đã được phản ánh vào giá lãi suất.

Mặc dù rủi ro với nhà đầu tư cá nhân rất lớn, song các chuyên gia phân tích cho rằng, chất lượng tín dụng và sức khỏe tài chính của ngành bất động sản Việt Nam về cơ bản chưa ở giai đoạn nóng như ở Trung Quốc do đó chưa đặt ra vấn đề siết thêm  tín dụng bất động sản. Mặc dù vậy, do phần lớn giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp là do các doanh nghiệp chưa đại chúng, tính minh bạch thông tin còn hạn chế. Do đó, việc tăng cường giám sát các hoạt động phát hành của các đơn vị chưa niêm yết rất quan trọng.

“Chúng tôi cho rằng việc tham gia của nhà đầu tư cá nhân chuyên nghiệp và không chuyên vào thị trường này là yếu tố cần sự cảnh báo mạnh hơn nữa của các thành viên thị trường. Bên cạnh đó, việc xây dựng các hướng dẫn hoặc cẩm nang đánh giá tín dụng khi đầu tư vào trái phiếu doanh nghiệp theo chúng tôi cũng là hoạt động nên được xem xét nhằm hỗ trợ các nhà đầu tư cá nhân hiểu rõ rõ rủi ro và lợi nhuận khi đầu tư vào kênh trái phiếu doanh nghiệp hiện nay”, báo cáo viết.

Do đó, Fiin khuyến nghị phải đẩy mạnh hơn nữa công tác truyền thông chính sách và cảnh báo nhà đầu tư cá nhân nhất là nhà đầu tư nhỏ lẻ.