Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), lúc này, rất cần những giải pháp kịp thời, để trái phiếu tiếp tục là kênh dẫn vốn quan trọng cho thị trường, nhất là với doanh nghiệp bất động sản. 

Trong buổi họp báo Chính phủ thường kỳ tháng 1/2023, lãnh đạo Bộ Tài chính cho biết đang hoàn chỉnh hồ sơ Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định số 65/2022/NĐ-CP về trái phiếu doanh nghiệp (TPDN), dự kiến trình Chính phủ trong tuần này. Đây có phải thông tin mà cộng đồng doanh nghiệp, nhất là doanh nghiệp bất động sản đang rất chờ đợi không, thưa ông?

Đúng vậy, đó là thông tin rất đáng được mong đợi, thể hiện sự nỗ lực rất lớn của Bộ Tài chính trong việc sửa đổi Nghị định số 65/2022/NĐ-CP về chào bán, giao dịch TPDN riêng lẻ tại thị trường trong nước và chào bán TPDN ra thị trường quốc tế nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường trái phiếu, để trái phiếu tiếp tục là kênh dẫn vốn cho thị trường bất động sản...

Ngoài yếu tố tâm lý, những thay đổi trong chính sách phát hành TPDN riêng lẻ đã khiến không ít doanh nghiệp bất động sản gặp nhiều khó khăn. Trước đây, Nghị định số 153/2020/NĐ-CP quy định về điều kiện phát hành và điều kiện với nhà đầu tư khá lỏng lẻo, khiến thị trường trái phiếu riêng lẻ tăng trưởng nóng.

Tuy nhiên, Nghị định số 65/2022/NĐ-CP lại “phanh” quá gấp theo hướng siết cả đầu ra, đầu vào với TPDN, khiến doanh nghiệp, tổ chức phát hành trầy trật xoay xở. Tất nhiên, việc này là cần thiết, vì cần đánh giá, dự án nào không đủ điều kiện thì không được phát hành TPDN để huy động vốn.

Do đó, cùng với các thông điệp gần đây của Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước về khơi thông nguồn vốn cho doanh nghiệp bất động sản, chúng tôi kỳ vọng, những nội dung trong Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định số 65/2022/NĐ-CP sẽ sớm được thông qua, hỗ trợ thị trường bất động sản phục hồi, phát triển theo hướng an toàn, ổn định và bền vững, đồng thời có lợi cho sự phát triển an toàn, hiệu quả, bền vững của cả hệ thống tín dụng.

Ông đánh giá thế nào về tác động của những quy định mới trong Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định số 65/2022/NĐ-CP?

Hiện một số công ty có dư nợ TPDN lớn đã có các phương án xử lý nợ thông qua nghiệp vụ chuyển nhượng tài sản, phát hành riêng lẻ cho đối tác chiến lược, hay huy động vốn vay nước ngoài. Tuy nhiên, đây chỉ là giải pháp tình thế, khó mang lại hiệu quả như mong đợi, do giá trị đáo hạn TPDN bất động sản trong năm nay ước khoảng 130.000 tỷ đồng.

Chỉ riêng trong tháng 1/2023, doanh nghiệp bất động sản phải thanh toán 10.500 tỷ đồng trái phiếu đến hạn. Đặc biệt, nếu tính cả năm 2024, giai đoạn 2023 - 2024 được coi là đỉnh đáo hạn TPDN với khối lượng đáo hạn lên tới gần 700.000 tỷ đồng.

Do đó, trong bối cảnh thị trường bất động sản đang gặp nhiều khó khăn và đa số doanh nghiệp bất động sản đang gặp vấn đề trong việc đáo hạn, thì việc cho phép gia hạn kỳ hạn của trái phiếu thêm 1 năm sẽ tạo dư địa, cho phép các nhà phát hành, đặc biệt là doanh nghiệp bất động sản có thêm thời gian xử lý vấn đề trái phiếu, giảm áp lực và tăng niềm tin cho thị trường.

Ngoài ra, hiện có nhiều nhà đầu tư dưới chuẩn đang mua TPDN riêng lẻ. Theo quy định mới, họ sẽ không phải là nhà đầu tư chuyên nghiệp. Do đó, việc Bộ Tài chính hoãn thực hiện 1 năm quy định về xác định tư cách nhà đầu tư chuyên nghiệp được giới đầu tư hết sức quan tâm, giúp thị trường có thời gian đủ dài để thích nghi với quy định mới.

Đặc biệt, việc lùi thời hạn áp dụng tiêu chuẩn nhà đầu tư chuyên nghiệp cũng là giải pháp khơi thông đầu ra, tạo điều kiện để những nhà đầu tư dưới chuẩn tiếp tục được mua trái phiếu mới để doanh nghiệp đảo nợ.

Cùng với việc tháo gỡ khó khăn cho thị trường trái phiếu, việc khơi thông nguồn vốn tín dụng cũng đang là vấn đề cấp bách với các doanh nghiệp bất động sản. Theo ông, đâu là giải pháp cần tháo gỡ cho các doanh nghiệp trong thời gian tới?

Khó khăn, vướng mắc hiện nay đối với các doanh nghiệp bất động sản là tình trạng thiếu tiền mặt, giảm thanh khoản, thậm chí có doanh nghiệp bị mất thanh khoản. Đáng nói, không chỉ doanh nghiệp nhỏ, kể cả những doanh nghiệp, tập đoàn lớn cũng đang rất khó khăn về thanh khoản.

Nguyên nhân là giao dịch trên thị trường bất động sản bị sụt giảm, nhiều thời điểm không có giao dịch, nên không huy động được nguồn vốn của khách hàng. Cả doanh nghiệp, nhà đầu tư và người mua nhà đều khó tiếp cận tín dụng.

Ngoài ra, thực hiện lộ trình hạn chế dần nguồn vốn tín dụng vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro như chứng khoán, bất động sản, theo quy định của Thông tư số 08/2020/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước, tỷ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung và dài hạn giảm dần theo lộ trình. Cụ thể, từ 1/10/2022 đến hết 30/9/2023, tỷ lệ này giảm từ 37% xuống còn 34%; từ ngày 1/10/2023 trở đi là 30%.

Bởi vậy, doanh nghiệp bất động sản kiến nghị Ngân hàng Nhà nước cho giãn thêm thời gian, vì tỷ lệ này giảm xuống, có nghĩa là nguồn vốn cho vay với bất động sản ngày càng thấp hơn, trong khi đó, không ít doanh nghiệp đang kiệt quệ.

Hiện nay, khi doanh nghiệp bất động sản vay tín dụng, ngoài yêu cầu dự án bất động sản phải có chấp thuận chủ trương đầu tư và tài sản bảo đảm cho khoản vay là đúng quy định pháp luật, một số ngân hàng thương mại còn yêu cầu doanh nghiệp phải có giấy phép xây dựng. Điều này làm khó cho doanh nghiệp bất động sản và không nằm trong điều kiện để được vay vốn tín dụng. Do đó, Ngân hàng Nhà nước cần quan tâm chỉ đạo tạo điều kiện cho các doanh nghiệp tiếp cận nguồn vốn tín dụng.

Cùng với việc kéo giãn thêm lộ trình hạn chế tín dụng, về dài hạn, chúng tôi kiến nghị Bộ Tài chính xem xét sửa đổi Luật Chứng khoán năm 2019 để xây dựng hoàn thiện thị trường TPDN song hành với thị trường chứng khoán, trở thành kênh huy động vốn xã hội hóa hàng đầu của nền kinh tế. Việc này cũng nhằm chia sẻ, làm giảm bớt áp lực, giúp các tổ chức tín dụng trở về chức năng chủ yếu là cung ứng vốn lưu động cho nền kinh tế.