Ảnh hưởng cả cung lẫn cầu

Theo ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản Phú Đông Group, việc Ngân hàng Nhà nước sửa đổi Điều 17, Thông tư 36/2014/TT-NHNN sẽ gây ảnh hưởng lớn tới thị trường bất động sản. Theo sửa đổi này, kể từ ngày 1/1/2019, các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài chỉ được sử dụng tối đa 40% nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn.

Như vậy, từ đầu năm 2019, dòng vốn trung và dài hạn mà ngân hàng cho vay bất động sản sẽ sụt giảm đến 20% so với năm 2017. “Theo tôi, đây chính là thách thức lớn nhất của thị trường bất động sản năm 2019”, ông Phúc nói.

Phân tích thêm, ông Phúc cho rằng, doanh nghiệp bất động sản là người sản xuất hàng hóa. Muốn có nhiều hàng hóa thì phải có nguồn cung, có vốn để làm dự án. Ngân hàng chính là nguồn cung tiền lớn nhất của doanh nghiệp để làm ra sản phẩm.

Khi nguồn cung tiền giảm, chắc chắn, doanh nghiệp sẽ bị hạn chế rất nhiều trong việc cung cấp sản phẩm mới ra thị trường, chưa kể những yếu tố khó khăn khác từ pháp lý, quỹ đất. Doanh nghiệp sẽ phải tính toán kỹ hơn khi ra sản phẩm mới, vì vậy, nguồn cung sẽ bị giảm.

Nguồn cầu cũng bị ảnh hưởng vì chính sách này. Các chuyên gia bất động sản phân tích, ngân hàng thương mại khi cho vay bất động sản có 2 đối tượng khách hàng chính, đó là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và người mua nhà. Khi tăng lãi suất và siết room tín dụng, đối tượng chịu nhiều thiệt thòi nhất là người có nhu cầu mua nhà ở thực.

"Đối tượng này đã ít tiền mà lại càng ít sự lựa chọn nguồn vốn vay, nên sắp tới sẽ không thể tiếp cận được các sản phẩm nhà ở khi ngày càng khan hiếm nguồn cung", bà Nguyễn Hương, Tổng giám đốc Đại Phúc Land nói.

Đại diện Hiệp hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, việc siết tín dụng bất động sản là nhằm giữ thị trường phát triển ổn định, tránh tình trạng bong bóng. Tuy nhiên, thị trường muốn ổn định thì cung - cầu phải gặp nhau, nên chú trọng tới nhu cầu ở thực của người dân. Bởi vậy, không nên đổ đồng trong việc hạn chế tín dụng với các đối tượng, mà nên tăng tín dụng tiêu dùng cho người mua nhà ở thực, siết tín dụng với đối tượng đầu cơ.

Kiểm soát cho vay đúng đối tượng

TS. Phan Thế Hùng, giảng viên Khoa Tài chính - Ngân hàng (Đại học Ngân hàng TP.HCM) cho rằng, vấn đề đặt ra là Ngân hàng Nhà nước cần kiểm soát tín dụng vào thị trường bất động sản đúng đối tượng. Theo ông Hùng, với khách hàng vay mua nhà với mục đích đầu cơ thì nên hạn chế, còn với mục đích để ở thì nên tạo điều kiện cho họ vay.

“Mục đích của hạn chế tín dụng vào thị trường bất động sản để tránh tình trạng phát triển nóng, tránh bong bóng bất động sản, nhưng vô hình trung tạo ra sự khan hiếm về nguồn cung, làm tăng giá, dẫn đến tác động vào lượng cầu. Điều này lại khiến thị trường có thể bất ổn”, ông Hùng phân tích.

Đồng quan điểm, đại diện Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, việc quan trọng của năm 2019 là giữ thị trường bất động sản phát triển ổn định. Muốn làm được điều này thì đầu tiên là phải tăng lượng cung. Nghe thì có vẻ như bất hợp lý, nhưng phân tích kỹ sẽ thấy, khi tăng nguồn cung, tức là có nhiều người bán, nhiều sản phẩm, thị trường không bị thiếu hàng, khi đó khách hàng, nhất là khách hàng mua đầu cơ sẽ không tập trung gom hàng (bởi tâm lý càng thiếu thì người ta càng đổ xô đầu cơ, mong giá lên), tạo sự cân bằng của thị trường.

Bởi vậy, giải pháp căn cơ nhất là tăng lượng cung, giữ lãi suất ổn định tập trung cho nhu cầu ở thực. Điều này sẽ góp phần ổn định thị trường bất động sản năm 2019.