Thực tế, hoạt động của ngân hàng chủ yếu phụ thuộc vào hoạt động tín dụng. Trong khi đó, hoạt động tín dụng phần lớn liên quan đến bất động sản ở nhiều góc độ khác nhau: cho vay với mục đích sử dụng vốn vào bất động sản , bảo lãnh dự án bất động sản, tài sản bảo đảm là bất động sản…

Theo một chuyên gia lĩnh vực tài chính, riêng quy định giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn từ 60% xuống 40% như Dự thảo sửa đổi Thông tư 36 cũng sẽ tác động đáng kể đến dư nợ trung và dài hạn. Với dư nợ tín dụng đối với toàn nền kinh tế thời điểm hiện tại đạt khoảng 4,3 triệu tỷ đồng, nếu chiếm 40% tổng dư nợ, thì dư nợ trung, dài hạn tương đương 1,72 triệu tỷ đồng; chiếm 50% thì tương đương 1,9 triệu tỷ đồng.

Còn huy động vốn toàn ngành ngân hàng khoảng 5,4 triệu tỷ đồng, nhưng vốn huy động ngắn hạn chiếm khoảng 70% thì tương đương khoảng 3,8 triệu tỷ đồng. Như vậy, với Dự thảo sửa đổi Thông tư 36, các ngân hàng phải giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn từ 60% xuống còn 40%, thì dư nợ trung, dài hạn của các nhà băng giảm từ 2.000 đến 3.000 tỷ đồng (tương đương mức giảm 12-13%), trong đó chủ yếu chảy vào bất động sản.

Tuy nhiên, theo TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính - ngân hàng, đó chưa phải là khó khăn duy nhất với tín dụng lĩnh vực này khi Dự thảo sửa đổi Thông tư 36 được ban hành. Ngoài quy định trực tiếp siết lại tín dụng ở lĩnh vực này như trên, Dự thảo còn tăng hệ số rủi ro về các khoản phải đòi bất động sản từ 150% lên 250%.

Cụ thể, một ngân hàng huy động 100 đồng vốn, trong đó phải đảm bảo tỷ lệ an toàn vốn là 9% và nếu hệ số rủi ro là 100% thì có thể cho vay 100 đồng đối với tín dụng bất động sản. Nếu hệ số rủi ro tăng lên 150%, thì ngân hàng chỉ có thể cho vay 67 đồng. Và với Dự thảo sửa đổi Thông tư 36, hệ số rủi ro về các khoản phải đòi bất động sản tăng lên 250%, thì ngân hàng chỉ có thể cho vay được 47 đồng.

Dư nợ tín dụng bất động sản của toàn ngành ngân hàng chiếm khoảng 8,3%, tương đương 356.000 tỷ đồng trên tổng dư nợ đối với toàn nền kinh tế. Nếu Dự thảo sửa đổi Thông tư 36 sớm được ban hành theo hướng siết lại nguồn tín dụng ngân hàng vào thị trường nhà, đất, thì dư nợ tín dụng bất động sản sẽ giảm khoảng 40.000 tỷ đồng. Vì thế, để có thể cho vay nhiều hơn, ngân hàng buộc phải tăng vốn điều lệ, hoặc tăng lãi suất huy động ở kỳ hạn dài để thu hút tiền nhàn rỗi.

Đó cũng là lý do các ngân hàng ra sức huy động vốn, nhất là kỳ hạn dài ngày để cân đối nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn. TS. Nguyễn Thí Hiếu nhận định, khả năng lãi suất tiết kiệm kỳ hạn dài sẽ còn tăng nhẹ, tạo áp lực lên lãi vay trung, dài hạn với mức tăng khoảng 1% trong thời gian tới. Tuy nhiên, việc siết lại tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn là cần thiết, vì nếu ngân hàng dùng vốn ngắn hạn quá cao để cho vay trung, dài hạn, thì rủi ro là khó tránh khỏi.

Cụ thể, nếu ngân hàng có 10 đồng vốn, nhưng dùng 6 đồng để cho vay trung, dài hạn, trong khi số vốn đó chủ yếu là nguồn huy động kỳ hạn ngắn, thì khi khách hàng tiết kiệm có nhu cầu rút 6 đồng vốn đó, ngân hàng phải chạy đua huy động vốn trên liên ngân hàng hoặc tăng mạnh lãi suất đầu vào để lấy nguồn tiền mới trả cho tiết kiệm cũ.