Tạo điều kiện mua nhà ở xã hội

Ông Nguyễn Đức Lệnh, Phó giám đốc NHNN chi nhánh TP.HCM cho hay, những thay đổi, chỉnh sửa bổ sung của Luật Nhà ở về điều kiện mua nhà ở xã hội nhằm tháo gỡ và khắc phục những tồn tại hạn chế trước đây về thủ tục hành chính và những quy định không còn phù hợp như: không quy định về điều kiện cư trú (trước đây, Luật Nhà ở năm 2014 quy định đối tượng được mua nhà ở xã hội phải có hộ khẩu thường trú, có đăng ký tạm trú từ 1 năm trở lên), cũng như điều chỉnh, bổ sung quy định điều kiện về nhà ở cụ thể và mang tính định lượng, đó là chưa có nhà; chưa được hưởng chính sách nhà ở xã hội; có nhà ở nhưng diện tích bình quân thấp hơn 15 m2 /người…

Đặc biệt, việc sửa đổi quy định điều kiện về thu nhập (áp dụng đối với đối tượng là người thu nhập thấp; công nhân và cán bộ công chức, tại khoản 5,6,8 Điều 76), nếu trước đây quy định thu nhập của người mua nhà ở xã hội là không thuộc diện đóng thuế thu nhập cá nhân, thì hiện nay đã được điều chỉnh và đưa ra mức cụ thể rất phù hợp với thực tế.

Trong đó, đối với người độc thân thì thu nhập thực nhận không quá 15 triệu đồng/tháng; đối với người đã kết hôn, tổng thu nhập thực tế của hai vợ chồng không quá 30 triệu đồng/tháng. Đây là sự điều chỉnh rất cụ thể, thông thoáng hơn và tạo điều kiện thuận lợi cho nhiều người dân thuộc đối tượng này. Bởi lẽ, nhìn ở góc độ quản trị kinh doanh, nếu hội đủ các điều kiện khác, thì với điều kiện về thu nhập như ở quy định mới này, sẽ có thêm nhiều người tiếp cận thuận lợi vốn tín dụng ngân hàng để mua được căn nhà ở xã hội phù hợp nhất.

Cũng theo ông Lệnh, ý nghĩa này phản ánh ở 3 phương diện chính sau: Nhìn ở góc độ quản trị và khả năng đáp ứng nhu cầu vốn tín dụng cho người dân thuộc đối tượng được mua nhà ở xã hội, thì yếu tố thu nhập cũng là một trong các yếu tố quan trọng để các NHTM xem xét cho vay. Bởi lẽ nguồn trả nợ trong hoạt động tín dụng này, chủ yếu là từ nguồn thu nhập của người vay. Vì vậy, sự điều chỉnh về điều kiện thu nhập có ý nghĩa thiết thực, thực tế khách quan và giải quyết được những tồn tại hạn chế trước đây trong tiếp cận vốn vay của người mua nhà ở xã hội.

Mức thu nhập được điều chỉnh tăng thêm, không chỉ mở rộng thêm đối tượng đủ điều kiện mua nhà ở xã hội mà còn tăng khả năng đảm bảo trang trải chi phí sinh hoạt, đời sống và trả nợ vay ngân hàng. Điều này sẽ không chỉ là yếu tố thuận lợi cho việc giải ngân gói tín dụng 120.000 tỷ đồng mà còn thúc đẩy sự phát triển của nhà ở xã hội và bảo đảm an sinh xã hội, tăng trưởng và phát triển kinh tế bền vững.

Mở rộng và tăng khả năng tiếp cận vốn tín dụng, tiếp cận gói 120.000 tỷ đồng. Với lãi suất cho vay ưu đãi 6,5%/năm hiện nay, thời hạn vay 20 năm (hoặc 25 năm) và mức vay từ 800 triệu đến 1 tỷ đồng (tùy theo giá căn hộ và hạn mức vay), đặt trong mối liên hệ so sánh với mức thu nhập theo điều kiện (không quá 15 triệu đồng/tháng đối với người độc thân và không quá 30 triệu đồng/tháng đối với hai vợ chồng), thì về cơ bản sẽ vẫn có thể đảm bảo cho chi tiêu sinh hoạt và trả nợ của người vay vốn, dù đang sinh sống tại đô thị lớn như TP. HCM.

Phân tích này, có ý nghĩa quan trọng trong thẩm định xét duyệt cho vay đối với các NHTM và cũng là cơ sở nền tảng để mở rộng và tăng khả năng tiếp cận vốn tín dụng ngân hàng của người mua nhà ở thuộc đối tượng chính sách.

Cuối cùng là tính khả thi và phù hợp thực tế trong điều chỉnh, bổ sung và sửa đổi quy định về điều kiện mua nhà ở xã hội của Luật Nhà ở năm 2023, là sự thay đổi rất cần thiết và phù hợp, khắc phục hạn chế trước đây. Cùng với các điều kiện khác được đảm bảo như nguồn cung nhà ở xã hội tốt (về số lượng, chất lượng và giá cả), việc duy trì khả năng đáp ứng vốn tín dụng ưu đãi, thì việc thực hiện các giải pháp phát triển nhà ở xã hội và tạo lập nhà ở cho người dân có thu nhập thấp hoàn toàn khả thi và có thể thực hiện tốt trong thời gian tới.

Các NHTM cần chủ động trong việc xây dựng quy trình nghiệp vụ, các điều kiện và cơ sở về chứng minh thu nhập, nguồn trả nợ và hệ thống thu thập thông tin phục vụ cho hoạt động tín dụng này để mở rộng và tăng trưởng tín dụng nhà ở xã hội an toàn, hiệu quả và thực hiện tốt chủ trương chính sách của Chính phủ, của NHNN và UBND TP.HCM. 

Cần giảm lãi vay mua nhà

Thế nhưng, kể từ ngày 1/8, người mua, thuê mua nhà ở xã hội tại Ngân hàng Chính sách xã hội sẽ bị áp lực do lãi suất sẽ tăng từ 4,8%/năm lên 6,6%/năm. Đây được xem là áp lực đối với những người có nhu cầu về nhà ở, nhất là với cá nhân mua nhà ở xã hội.

Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), Luật Nhà ở 2023 và Nghị định 100/2024 về phát triển nhà ở xã hội quy định đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội có thể lựa chọn một trong hai kênh ưu đãi tín dụng tại Ngân hàng Chính sách xã hội hoặc tại các tổ chức tín dụng do Nhà nước chỉ định với các mức lãi suất ưu đãi, thời hạn vay linh hoạt. Tuy nhiên, rà soát lại quy định về chính sách cho vay vốn ưu đãi đối với người mua, thuê mua nhà ở xã hội, HoREA nhận thấy vẫn còn một số bất cập về lãi suất.

Cụ thể theo HoREA, Nghị định 100/2024 quy định lãi suất cho vay bằng lãi suất cho vay đối với hộ nghèo do Thủ tướng quy định trong từng thời kỳ. Lãi suất nợ quá hạn bằng 130% lãi suất cho vay. Theo quyết định của Thủ tướng, lãi suất ưu đãi năm 2024 của Ngân hàng Chính sách xã hội dành cho hộ nghèo theo chuẩn mới là 6,6%/năm.

Trong khi đó, đối tượng hưởng chính sách về nhà ở xã hội trước ngày 1/8 được áp dụng mức lãi suất cho vay ưu đãi tại Ngân hàng Chính sách xã hội là 4,8%/năm. Thực hiện Nghị định 100/2024, Ngân hàng Chính sách xã hội đã điều chỉnh tăng mức lãi suất chương trình cho vay ưu đãi nhà ở xã hội lên 6,6%/năm, cao hơn khá nhiều so với mức lãi suất áp dụng cho các khoản vay tương tự từ 31-7 trở về trước.

HoREA cho rằng không nên cào bằng chính sách giữa đối tượng hưởng chính sách về nhà ở xã hội tại khu vực đô thị với hộ nghèo theo chuẩn hộ nghèo quy định trong từng thời kỳ. Vì thế, HoREA đề xuất trường hợp cân đối được nguồn ngân sách nhà nước thì giải pháp tốt nhất là nên điều chỉnh giảm lãi suất cho vay đối với hộ nghèo theo chuẩn hộ nghèo quy định trong từng thời kỳ từ mức 6,6%/năm xuống còn 3 - 4,8%/năm sẽ phù hợp hơn.

Đồng thời, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cho biết hiệp hội đã đề nghị Thủ tướng Chính phủ xem xét giảm mức lãi suất cho vay đối với hộ nghèo theo chuẩn hộ nghèo quy định trong từng thời kỳ vay vốn tại Ngân hàng Chính sách xã hội từ mức 6,6%/năm xuống 3 - 4,8%/năm tương tự như chương trình cho vay hỗ trợ hộ nghèo về nhà ở với lãi suất cho vay 3%/năm tại Ngân hàng Chính sách xã hội.

Thực tế, Ngân hàng Nhà nước đang triển khai gói tín dụng 120.000 tỷ đồng với quy mô nguồn vốn lên đến 140.000 tỷ đồng do tám ngân hàng thương mại tự nguyện đóng góp cho các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội vay vốn trong 3 năm với lãi suất 8%/năm.

Với người mua, thuê mua nhà ở xã hội hoặc tự xây dựng, cải tạo hoặc sửa chữa nhà ở được vay trong 5 năm với lãi suất 7,5%/năm và lãi suất vay được điều chỉnh định kỳ mỗi 6 tháng một lần. Tuy nhiên đến thời điểm hiện nay, gói tín dụng này mới chỉ giải ngân được rất thấp, chỉ 1.344 tỷ đồng đạt 0,96%. Trong đó có 1.295 tỷ đồng cho các chủ đầu tư vay tại 12 dự án nhà ở xã hội và chỉ có 49 tỷ đồng cho người mua nhà ở xã hội tại 5 dự án.

Ngân hàng Nhà nước cũng cho biết, dư nợ cho vay bất động sản tính đến cuối quý II/2024 đạt 3,083 triệu tỷ đồng, tăng 6,8% so với đầu năm, chiếm tỷ lệ 21,4% tổng dư nợ tín dụng toàn nền kinh tế. Trước đó, tính đến 31/5/2024, dư nợ tín dụng vào lĩnh vực bất động sản tăng 4,61% so với cuối năm 2023. Trong đó, chiếm tỷ trọng lớn là tín dụng bất động sản phục vụ mục đích tự sử dụng (chiếm khoảng 60% tổng dư nợ tín dụng bất động sản, tăng 1,15% so với cuối năm 2023), còn dư nợ tín dụng kinh doanh bất động sản tăng trưởng 10,29% so với cuối năm 2023, chiếm tỷ trọng khoảng 40% trong tổng dư nợ.

Tuy nhiên, vốn tín dụng ngân hàng vào lĩnh vực bất động sản còn khá chậm dù đã tích cực hơn trong nửa đầu năm nay. Không ít ngân hàng cho biết, tín dụng nhà ở khó tăng, dù lãi suất giảm chỉ còn 5-6%/năm trong 6 tháng hoặc năm đầu tiên, sau đó cộng biên độ 3,5-4,5%/năm. Nhưng theo dữ liệu thống kê của NHNN trong 6 tháng đầu 2024, tín dụng tiêu dùng bất động sản chỉ tăng 1,2%, cho thấy dù các ngân hàng đẩy mạnh cho vay mua nhà ưu đãi, nhưng người dân vẫn còn tâm lý thận trọng trong vay vốn.