Phát biểu kết thúc phiên thẩm tra Dự án Luật Đất đai (sửa đổi) sáng 29/9 của Ủy ban Kinh tế Quốc hội, Chủ nhiệm Vũ Hồng Thanh điểm lại 9 nhóm vấn đề được đại biểu quan tâm thảo luận, trong đó có  quy định về thu hồi đất, cơ chế tài chính về đất đai.

Hạn chế tự thoả thuận

Về cơ chế thu hồi đất, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Trần Hồng Hà cho biết, trong các trường hợp nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng đã quy định điều kiện thu hồi đất đối với dự án nhà ở thương mại sử dụng các loại đất không phải là đất ở để tạo quỹ đất đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất để Nhà nước thu được giá trị tăng thêm điều tiết lợi ích tổng thể cho toàn xã hội và người sử dụng đất; thực hiện điều tiết thị trường thông qua quan hệ cung - cầu.

Thể chế hóa Nghị quyết số 18-NQ/TW, dự thảo tiếp tục quy định thực hiện cơ chế tự thoả thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại.

Theo đó, đối với trường hợp đang sử dụng đất ở và các loại đất không phải là đất ở, nhận chuyển quyền sử dụng đất ở và các loại đất không phải là đất ở thì được chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đô thị, nhà ở thương mại, khu dân cư nông thôn theo quy định của pháp luật.

Dự thảo cũng quy định trường hợp đấu giá đất chưa bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với trường hợp dược 100% người bị thu hồi đất đồng ý với phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thay vì 80% như dự thảo gần nhất.

Quy định cứng như thế này, trên thực tế sẽ không bao giờ thực hiện được, đại biểu Trần Văn Tiến (Vĩnh Phúc), Ủy viên Ủy ban Kinh tế của Quốc hội nhận xét.

Liên quan đến thu hồi đất, ông Tiến phân tích, đất do nhà nước đứng ra thu hồi thì giá do nhà nước quy định, còn thỏa thuận, tự chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn thì nhà nước không can thiệp.

Vậy, trong một dự án chỉ cần một người không đồng tình, mà 99% các hộ đồng thuận thì thu hồi cũng không thành công, vì theo quy định, khi giao đất phải có quyết định thu hồi đất, 100% đất được đền bù giải phóng mặt bằng, nếu còn 1 hộ, tức không đạt 100% thì không giao đất, vậy phải xử lý trong trường hợp này thế nào để hợp tình hợp lý?

Theo đại biểu Tiến, nên quy định mức trần của giá tự thoả thuận so với giá nhà nước ở tại thời điểm đó, ở cùng khu vực đó. Nếu không quy định cụ thể cứ để theo thỏa thuận, giả sử 1 m2 ở khu vực đó có giá 1 triệu đồng, mà người ta không đồng tình, yêu cầu 1 tỷ đồng thì không bao giờ có thể thực hiện được, ông Tiến phát biểu.

Trưởng ban Dân vận Tỉnh ủy Bắc Giang, đại biểu Phạm Văn Thịnh nhấn mạnh rằng, người dân muốn công bằng, nếu vẫn duy trì 2 hình thức là thu hồi và thỏa thuận thì tạo ra mất công bằng rất lớn cho người dân. Cùng một thửa ruộng, một bên cắt ra làm đường cao tốc giá nhà nước, một bên cắt ra làm cây xăng giá cao hơn gấp trăm lần, ông Thịnh nêu thực tế và cho biết rất nhiều dự án bị treo, chậm, hoang hóa phần lớn là do thỏa thuận nên không thu hồi được đúng điều kiện diện tích đất để triển khai dự án.

"Cần xem xét kỹ vấn đề thỏa thuận, theo tôi là nên hạn chế. Nhà nước nên thu hồi và bán đấu giá. Chúng ta thu hồi và bỏ cơ chế thỏa thuận thì cũng thể hiện đúng bản chất của Nghị quyết 18 nói rõ rằng đất đai sở hữu toàn dân, nếu thu hồi bán đấu giá người dân rất đồng tình", ông Thịnh phát biểu.

Cũng nêu thực tế các dự án theo cơ chế tự thoả thuận đang rất vướng, đại biểu Đào Hồng Vận (Hưng Yên) cho rằng, dự án nhà nước thu hồi thì theo bảng giá đất của nhà nước, dự án tự thoả thuận thì giá rất cao, cần nghiên cứu hết sức kỹ, nếu không thì không thể triển khai được trong thực tế.

Địa phương cực kỳ lo lắng về giá đất

Mặc dù Bộ trưởng Trần Hồng Hà cho biết, đã hoàn thiện thêm các quy định về trình tự xây dựng bảng giá đất, trách nhiệm xây dựng bảng giá đất, trách nhiệm của HĐND, UBND trong xây dựng bảng giá đất  và khẳng định bảng giá đất được xây dựng định kỳ hằng năm và công bố công khai vào ngày 1/1 của năm là hợp lý, đảm bảo giá đất sát với giá thị trường, song đại biểu Quốc hội chưa hết lo lắng.

Theo đại biểu Đào Hồng Vận, "xác định giá đất là vô cùng khó khăn, địa phương cực kỳ lo lắng, dựa vào đâu để nói giá đất nào chuẩn, Trung ương mới có đủ chuyên gia tính toán được chứ địa phương thì khó lắm".

Đại biểu Nguyễn Tuấn Anh, Ủy viên Thường trực Ủy ban Tài chính - Ngân sách của Quốc hội băn khoăn: "Nếu quy định bảng giá đất hàng năm thì không biết các địa phương thế nào, tôi nghĩ rất khó, tương đối phức tạp. Theo tôi, bảng giá đất xây dựng một lần, sau đó sẽ tiến hành điều chỉnh để bảo đảm phù hợp hơn trong thực tiễn".

Giá đất sát giá thị trường, nói thì dễ làm thì không dễ, trực tiếp thực thi là cả vấn đề, Ủy viên Ủy ban Kinh tế, Phó trưởng đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh Phú Thọ, đại biểu Nguyễn Thành Nam cũng băn khoăn.

Phần giải thích từ ngữ của Dự thảo quy định "Giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường là giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất xuất hiện với tần suất nhiều nhất trong một khoảng thời gian nhất định không bị ảnh hưởng bởi các yếu tố đầu cơ".

Tuy nhiên, theo một số ý kiến thì quy định này vẫn chưa đủ cụ thể để có thể áp dụng trên thực tế.

Tiếp tục làm rõ nhiều vấn đề

Phát biểu cuối phiên thảo luận, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh nêu rõ, về áp dụng pháp luật, Luật Đất đai được xác định giữ vị trí trung tâm, phải xác định quy định nào áp dụng theo Luật Đất đai, quy định nào giao thoa với 22 luật khác thì cần làm rõ để xử lý, đảm bảo sự đồng bộ của hệ thống pháp luật.

Liên quan đến quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, ông Vũ Hồng Thanh lưu ý đề nghị của đại biểu về việc nghiên cứu cơ chế công khai xin ý kiến đối với quy hoạch đất đảm bảo minh bạch.

Về giao đất, cho thuê đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, liên quan đến hình thức đất hỗn hợp, ông Thanh đề nghị rất lưu ý ý kiến của Chủ tịch Quốc hội tại phiên họp Ủy ban Thường vụ Quốc hội vừa qua là không hợp thức hoá các sai phạm, không biến những cái đơn lẻ thành cái phổ quát để đưa vào trong luật.

Về đấu giá, đầu thầu sử dụng đất, nhiều ý kiến đề nghị làm rõ trường hợp nào giao đất, cho thuê đất thông qua cơ chế đấu giá. Đặc biệt làm rõ trường hợp đấu giá nhưng đất chưa “sạch”, cơ chế xử lý như thế nào để bảo đảm quy định này khả thi, ông Thanh lưu ý.

Nhiều đại biểu quan tâm việc chuyển từ đất “dễ” sang đất “khó”, đất chênh lệch địa tô thì quy định rất rõ, nhưng trường hợp chuyển ngược lại thì vừa rồi Bộ trưởng cho biết là gần như automatic. Cần phải quy định trong luật để quá trình thực tiễn xử lý vấn đề bảo đảm tính khả thi, không ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế nêu vấn đề.

Liên quan đến thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư, trước những quan điểm còn khá xa nhau, ông Thanh nhận định "chắc là câu chuyện còn dài".

Ngoài cơ chế nhà nước thu hồi và tự thoả thuận, theo Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế còn cần nghiên cứu kỹ cơ chế thứ ba là trường hợp nhận chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Nhấn mạnh giá đất là vấn đề được dư luận xã hội hết sức quan tâm, ông Thanh nhận xét, hiện quy định về cơ quan định giá, cơ quan thẩm định giá, cơ quan quyết định còn chưa rõ. Thời gian tới cần tiếp tục nghiên cứu làm rõ hơn các vấn đề này.

Dự án Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ được trình Quốc hội cho ý kiến tại kỳ họp thứ tư, dự kiến thông qua tại kỳ họp thứ sáu (cuối năm 2023).