Đó chỉ là một số trong nhiều câu hỏi đang còn bỏ ngỏ tại Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Thực tế đang đòi hỏi

Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) vừa có văn bản hồi âm đề nghị của Bộ Tư pháp về việc tham gia thẩm định Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Dù nói rõ, đây chỉ là một số ý kiến thẩm định ban đầu, song VCCI cũng đã nêu khá nhiều vấn đề nóng cần có câu trả lời thỏa đáng hơn khi đạo luật tác động sâu rộng đến doanh nghiệp được sửa đổi, trong đó có chế độ sử dụng đất đối với bất động sản nghỉ dưỡng, condotel, biệt thự biển.

Trong hồ sơ Dự án luật gửi Bộ Tư pháp phục vụ công tác thẩm định, Trưởng ban Ban Soạn thảo, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Trần Hồng Hà cho biết sẽ sửa đổi, bổ sung chế độ sử dụng các loại đất, đảm bảo đồng bộ, thống nhất giữa Luật Đất đai và các luật khác có liên quan.

Việc sửa đổi chế độ sử dụng các loại đất còn nhằm tạo cơ sở pháp lý để quản lý và tổ chức thực hiện thống nhất, bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.

Bộ trưởng cũng liệt kê gần 30 loại đất sẽ được sửa đổi, bổ sung quy định về chế độ sử dụng, song không có tên 3 loại như VCCI đã nêu ở trên.

Trong quá trình xin ý kiến góp ý cho Dự thảo, hơn một lần, Bộ trưởng Trần Hồng Hà khẳng định, condotel không có ảnh hưởng gì đến việc sửa Luật Đất đai. Lý do là, đã có quy định đất ở phải có hạ tầng, còn đất thương mại, dịch vụ, thì Nhà nước đã quy định là 50 năm, khác với đất ở.

“Địa phương nào muốn tận thu, đưa đất thương mại, dịch vụ sang đất ở, thì cần phải xem xét lại. Chúng ta không nên đưa cái sai để hợp thức hóa cái sai”, Bộ trưởng Trần Hồng Hà tỏ rõ quan điểm.

Nhưng theo VCCI, khi đọc quy định tại Dự thảo sẽ rất khó phân định đất để xây dựng các bất động sản nghỉ dưỡng, condotel, biệt thự biển… thuộc loại đất gì và chế độ sử dụng đất như thế nào. Trong khi đó, trên thực tế, có nhiều dự án nghỉ dưỡng, để xây dựng căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, chủ đầu tư đã được cơ quan nhà nước chấp thuận thực hiện theo hình thức đất ở không hình thành đơn vị ở.

“Tuy nhiên, hiện nay, theo phản ánh của doanh nghiệp, các văn phòng đăng ký đất đai tại các địa phương đều dừng việc xử lý và cấp giấy chứng nhận cho khách hàng mua sản phẩm nghỉ dưỡng trên đất ở không hình thành đơn vị ở, với lý do chưa có cơ chế pháp lý quy định. Điều này ảnh hưởng tới quyền lợi của khách hàng và chủ đầu tư tại Dự thảo, cũng như ảnh hưởng tới thị trường bất động sản”, văn bản của VCCI nêu rõ.

Để giải quyết những vướng mắc trong thực tế, VCCI cho rằng, Dự thảo cần quy định rõ chế độ sử dụng đất đối với các dạng bất động sản nêu trên, đồng thời quy định chuyển tiếp cho các dự án bất động sản có tính chất này trước thời điểm Luật Đất đai (sửa đổi) có hiệu lực.

Chưa thực sự thuận lợi cho nhà đầu tư

Qua rà soát, VCCI cũng chỉ ra một số quy định tại Dự thảo chưa thực sự đảm bảo thuận lợi cho nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư.

Chẳng hạn, ở Điều 78, Dự thảo đưa ra phương án khi sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư không thuộc dự án đô thị, nhà ở thương mại, chủ đầu tư nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định.

Vấn đề được VCCI đặt ra là, không rõ tại sao chủ đầu tư lại không được nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đô thị, nhà ở thương mại?

Theo VCCI, quy định tại Dự thảo là chưa đảm bảo quyền của người sử dụng đất, không khuyến khích đầu tư xây dựng dự án đô thị và nhà ở thương mại, trong khi hiện tại, nhu cầu về nhà ở còn cao. Trên thực tế, có rất nhiều cá nhân, tổ chức có quyền sử dụng đất, nhưng không đủ khả năng thực hiện dự án đô thị, nhà ở thương mại, nên họ có nhu cầu được góp vốn bằng quyền sử dụng đất đối với tổ chức, cá nhân khác để thực hiện các dự án nói trên.

Vì thế, quan điểm của VCCI là, cơ quan soạn thảo cần giải trình rõ về vấn đề này; trong trường hợp không giải trình thuyết phục, thì cân nhắc bỏ quy định nêu trên tại Điều 78.

Có lẽ, ngay cả Ban Soạn thảo cũng chưa thực sự thấy thuyết phục với phương án không cho phép doanh nghiệp tự thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng các loại đất để thực hiện dự án đô thị, nhà ở thương mại. Vì thế, Điều 78 vẫn có thêm một phương án thay cụm từ “cho phép” vào chỗ của cụm từ “không cho phép” nói trên.

Rõ ràng, câu hỏi vì sao chủ đầu tư dự án đô thị, nhà ở thương mại lại không được nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất vẫn đang bỏ ngỏ và cần có câu trả lời thực sự thuyết phục.

Ngoài vấn đề nêu trên, VCCI còn nêu những khó khăn khác mà doanh nghiệp sẽ gặp phải.

Như, khoản 1, Điều 64, Dự thảo quy định điều kiện của đất được lựa chọn để thực hiện đấu thầu dự án là: khu đất thực hiện đấu thầu dự án có sử dụng đất đã có quy hoạch chi tiết 1/500; mục đích sử dụng đất theo quy hoạch có giá trị quyền sử dụng đất cao hơn giá trị sử dụng đất theo mục đích sử dụng đất hiện trạng.

Nhưng, theo quy định tại khoản 7, Điều 19, Luật Quy hoạch đô thị và khoản 3, Điều 24, Luật Xây dựng, quy hoạch chi tiết do chủ đầu tư dự án lập. Tại thời điểm này, chưa xác định được chủ đầu tư, vậy chủ thể nào sẽ lập quy hoạch chi tiết.

VCCI phản ánh, các doanh nghiệp cho rằng, giá trị quyền sử dụng đất biến động theo thời gian, nên khó có căn cứ để xác định việc xác định giá trị quyền sử dụng đất theo mục đích sử dụng được quy hoạch cao hơn giá trị quyền sử dụng đất hiện trạng. Điều này sẽ dẫn đến khó khăn khi phê duyệt đất cho đấu thầu.

Ngoài ra, khoản 3, Điều 126, Dự thảo quy định: “Thời điểm tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là thời điểm Nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất, kết quả trúng đấu thầu dự án có sử dụng đất, quyết định công nhận quyền sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, chuyển hình thức sử dụng đất, điều chỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất”.

Các doanh nghiệp cho rằng, thời điểm tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất ở trên là chưa phù hợp, bởi khi có kết quả trúng đấu thầu, nhà đầu tư có thể phải đợi rất lâu để giải phóng mặt bằng và được giao đất sạch để thực hiện dự án.

Vì vậy, VCCI đề nghị điều chỉnh lại quy định trên theo hướng “thời điểm tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là thời điểm Nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất”.

Hiện tại, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) vẫn đang được xin ý kiến nhân dân, sau đó sẽ được Ủy ban Kinh tế của Quốc hội tiến hành thẩm tra, Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét, trước khi trình Quốc hội tại Kỳ họp thứ tư (tháng 10/2022).